本报记者 安群英 聂春洁 栾月琳 通讯员 程建颖 何 瑞 刘宏霞

老旧小区大多建于上世纪90年代以前，由于原来所属的单位或企业已不存在，导致无人管理。小区普遍存在路面破损，路灯不亮，公建配套标准不高等问题，物业公司不愿意入驻，居民居住环境恶劣。

2011年，我市公布《老旧小区物业基础设施整治改造和物业管理覆盖工作计划》，计划用5年时间，通过对老旧住宅小区实行先整治、后引入物业管理的方式，实现建成区老旧住宅小区的物业基础设施整治改造和物业管理的全覆盖。

按照郑州市住房保障和房地产管理局提供的工作进度表， 2011年全市共改造了227个老旧小区，今年计划改造506个，目前已经完成322个，还有390多个正在实施改造工程。

改造让老楼院脱胎换骨

管城区南顺城社区刘家胡同16号院建于上世纪90年代初，居民多是老城区改造搬迁安置户。由于一直没有物业，院内下水管道长年失修，经常污水外溢。路面坑洼不平，围墙残缺不全，居民安全没有保障。

郑州市老旧小区改造工作启动后，刘家胡同16号院被列入街道示范工程，西大街办事处先后投入资金十多万元，为院内更换窨井盖，修补围墙，新建垃圾池，粉刷墙体和楼道。改造完工后，院内新装了健身器材，原来的菜园子变成了绿地。

老旧小区改造让居住环境变得美好，也提升了小区房屋的价值，给居民带来了实实在在的经济利益。纬三路13号院交通便利，但在改造前，由于环境较差，逢雨必淹，房价一直在每平方米5000元上下徘徊。完成改造后，小区重新铺了路，粉刷了墙体，更换了老旧的地下管网。如今房屋中介给纬三路13号院房屋的报价，均价已经接近每平方米6000元。居民赵德海高兴地说：“改造前后我都去打听了，也就一个多月时间，自家房屋就等于每平方米涨了1000元。”

据了解，郑州市在老旧小区改造工程中，共有12项基本改造内容，包括重铺道路、粉刷楼面、修补围墙、更换雨污水管网等大项，以及安装铁大门、清理无主垃圾这些细节工作。改造资金由市、区财政按照1∶1比例承担，也就是说，老旧小区居民不用花一分钱，就能住上“新小区”。

郑州市房管局副局长李全云介绍说，我市老旧小区改造的目标是，争取用5年时间，让现有基础设施条件较好的小区达到美化、亮化、绿化、净化、整洁、通畅的安居要求，实现“八有”目标，即：有物管用房、有公共保洁、有秩序维护、有停车管理、有设施维保、有绿化养护、有道路保养、有房屋维修；基础设施差距较大的小区达到灯亮、路平、水通、安全的居民生活要求，实现“四有”基本目标，即：有清扫保洁、有垃圾清运、有秩序维护、有日常维修。

引进“管家”实现长效管理

老旧小区之所以脏乱差，除了硬件设施欠缺外，缺少管理也是一个主要原因。 引进物业管理，将小区纳入正轨管理，是老旧小区改造的又一个有力措施。

纬四路10号院是曾经的老旧小区，院里住了千户居民，一半是外来租户，院里连个门卫都没有，安全成了问题。今年6月份，小区成功进行了改造，新修了水泥路，密封了垃圾箱，沿路墙体刷成黄色，楼梯间刷得雪白，整个小区焕然一新，原来困扰楼院的硬件设施都已完善，只要居民意见达成一致，引进物业应该没啥困难。居民张俊亭说，盼物业已经盼了许多年了，“小区有了正规物业，就有人保洁，有人看门，住户车辆不能乱停放，每月缴费也不用东奔西跑了，我们生活就省心了。”

改善老旧小区物业基础设施，就是要为引入物业服务创造硬件条件。在改造基本内容中，就有封闭围墙，修建物业用房等指标，这些都是在为下一步的小区实施安全管理做准备。按照房管部门规划，改造后的老旧小区，符合引入专业化物业服务的，引入专业化物业服务，暂时不具备引入专业化物业服务的，由街道办事处暂时代管，待时机成熟另行引入。

郑州市房管部门相关负责人说，目前我市在市、区、街道办事处都设立了物业管理工作机构，同时社区也配有物业专干，下一步将会调动市、区、街道三级力量，重点针对老旧小区引入物业服务进行宣传，提升居民对引入物业的认同感。

此外，很多老旧小区下岗职工多，居民普遍收入不高，难以收齐物业管理费，是一直让基层管理部门头疼的问题。对此，房管部门表示，改造后引入社会化物业管理的老旧小区，可根据服务内容协商物业服务费用标准，同时市政府也正在完善有关政策，拟对老旧小区的物业服务进行财政补贴，财政补贴期限最多可以达到两年。

“护靓”小区还需居民参与

目前，郑州市老旧小区改造工作推行得比较顺利，各区接到老旧小区改造任务分配后，都非常重视，一些区甚至主动要求增加改造任务，将一些不在改造名单上但条件较差、符合改造要求的小区，列为改造对象。比如，金水区共有老旧小区550个，2011年共投入改造资金1283万元，改造完成74个；今年计划将剩余的400多个全部改造，目前已改造完工253个，其余223个小区也已陆续施工。

改造工作进行得如火如荼，一个个老旧小区相继发生翻天覆地的变化：破损的道路修复了；残缺的围墙补齐了；乱糟糟的菜园子被赏心悦目的绿化带代替；居民楼下的私搭乱建消失了，变成绿地或停车位……种种变化，让生活在老旧小区内的居民感受到了实实在在的幸福。

不过，此次采访过程中，在一些刚刚完成改造的老旧小区中，依然能看到一些不协调现象。比如刚粉刷一新的楼道内又堆上杂物，绿化带内出现垃圾，楼前车辆乱停放……对比崭新的环境，让人不禁有一些惋惜。

李全云解释说，不少改造后的老旧小区，目前在管理上离我们的期望值还有一定的差距，这一状况会在政策完善后得到进一步改善。关于改造后的老旧小区如何引入物业管理，房管部门正在完善相关的政策，一些街道办事处和社区也在积极尝试，有的组织业主缴费，聘请人员进行卫生保洁，有的动员热心业主临时负责小区管理事宜，这些尝试对维护改造后小区的环境卫生，有着积极的意义。

李全云表示，老旧楼院改造是一项惠民工程，小区业主是居住环境改善的最大受益者，也应当主动承担起维护小区环境的相应义务，“包括按时缴纳物业费，尊重物业工作人员的劳动，同时自觉维护小区楼院卫生”。

与此同时，一些社区也在尝试，通过老党员、志愿者带头示范，鼓励居民们主动参与到小区日常管理，一同维护自己的生活环境。

淮河路32号院是个老旧楼院，此次实施老旧小区改造，要为院里重新铺设道路，但路上停放的车辆无法处置，影响了施工进度。今年已70多岁的居民李书吉知道后，主动站出来，挨家挨户找车主，和他们商量，暂时将车辆移出了小区。改造完工后，社区为楼院聘请了保洁，李书吉又义务承担起收卫生费的工作，使得淮河路32号院的环境卫生一直保持良好，居民生活融洽。

保全街26号的郑兴大院，也曾经是一个以脏乱差闻名的老旧楼院。但在改造之前，就有热心居民靳玉梅主动向社区请缨，义务管理大院，组织居民自治。靳玉梅的威信建立于她的劳动和付出上，每天义务扫地，在她的带动下，很多居民也加入打扫队伍，整个楼院卫生环境有了明显好转。在郑兴大院，每月收电费、卫生费是项苦差事，靳玉梅也揽了下来，她用自己的诚心和诚信，让楼院居民拖欠费用现象大幅减少。

有了靳玉梅这个主心骨，郑兴大院居民遇事集体商议，相继完成自来水一户一表改造和天然气安装，最近又顺利实施了环境改造，整个小区焕然一新。

永安社区党委副书记刘翠梅表示，正是有了李书吉、靳玉梅这样的热心居民，一些老旧楼院才能实现居民自治，虽然没有物业，但是他们照样把楼院管理得井井有条。他们的行动，也为老旧小区管理提供了一种创新模式，对其他完成改造的老旧楼院是一个启示，不管有没有物业，维护小区环境都需要居民的热心参与，只有这样，老旧小区才能一直保持改造效果，居民们也才能够长期受益。

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改造样本:刘寨办事处

就在许多改造过的老旧小区还在探索如何实现长效管理时，惠济区刘寨办事处已经在老旧小区物业化管理方面迈出了第一步。今年2月初，刘寨办事处通过公开招标，聘请物业公司统一接管辖区17个老旧小区，同时投入资金100余万元，对这些老旧小区实施改造，让一批昔日脏乱差的老楼院，变身为灯明、路平、秩序井然的宜居小区。

刘寨办事处城管中心办公室主任马国伟告诉记者，在物业公司进驻之前，这些老旧小区一直都是居民投诉的热点。17个老旧小区多建于上世纪七八十年代，地下排水管道狭窄，动不动就水管爆裂，到处流水；很多楼院没有保洁，做不到垃圾日产日清，气味难闻；没有门卫，车辆人员随意进出；私搭乱建严重，有些杂物甚至堆放在消防通道上。

马国伟说，针对居民这些投诉，办事处多次商议解决方案：“当时大家形成的结论是：基础设施上的欠缺必须完善，但光改造基础设施，楼院面貌还是难有彻底改观，要想让居民不再来投诉，管理得跟上。”

刘寨办事处最终达成决策，通过公开招标，聘请有资质的物业公司对辖区17个老旧小区进行统一管理。所需管理费用第一年由办事处支付，第二年以后业主缴纳一部分，办事处补助一部分。随后，业主缴费比例逐年提高，办事处补助比例逐年降低，直至实现物业公司全面接管，最终办事处只负责对管理效果进行监管。

今年2月13日，竞标成功的物业正式进驻，开始为刘寨办事处辖区内17个老旧小区提供服务。对于物业公司的服务内容，办事处也制定了统一规定，比如保洁方面，垃圾每天清运两次，保证无垃圾积存；实行门禁制度，进门一车一卡，同时有保安24时巡逻，等等。物业公司进驻后，在社区的支持下，这些老旧小区还专门成立了由老党员、离退休职工组成的监督员，对物业服务进行义务监督，同时在楼院内劝阻不文明行为，共同维护楼院环境。

在引进物业的同时，刘寨办事处又投入资金100余万元，对这些老旧小区的基础设施实施全面改造，为物业公司的管理工作提供良好的硬件环境。按照计划，17个老旧小区今年将全部完成改造。通过改造工程与物业管理双管齐下，刘寨办事处一些以前公认的老大难小区，比如同乐小区南院、磷肥厂家属院，如今已经焕然一新，管理效果得到居民的普遍认可。