本报记者 杨秀娜

伴随着今年9月28日郑州至武汉高铁正式开通和郑州东站高铁站正式投入运营，还有将于年底开通的郑州至石家庄高铁，届时，京深高速将全面贯通，高铁提速郑州，郑州正式进入高铁时代。

高铁将城市带向远方，成为区域经济发展的新引擎，不仅改变中国人居版图，也将催生郑州东站高铁商圈的升温和形成。如今，郑州东站周边写字楼林立，一栋栋写字楼拔地而起，虽然天气转冷，但是该区域写字楼工地却是如火如荼，一片热火朝天。

如果盘点今年郑州楼市热点，郑州东站区域的写字楼一定是热词，高铁版块一定是郑州房地产开发的价值高地。但是通过记者连日采访发现，与该区域写字楼建设不断升温形成强烈对比的是，不少关注该区域写字楼的业内专家和业界人士也生出些许忧虑：该区域写字楼的销售现状如何？是否存在打价格战的现象？部分均价跌破9000元的写字楼是不是低估了该区域的写字楼价值？价格战是不是以牺牲品质为代价？该区域的写字楼是不是存在同质化的倾向？如何创新和突围？该区域写字楼是否过剩？目前该区域写字楼处于什么样的一个模式。

“冬天来了，春天还会远吗？”记者认为，虽然时值初冬，但是我们有理由相信，腊梅扑鼻的香气依然在该区域萦绕，明年春天，该区域定将春暖花开。

高铁版块即将形成郑州新商务中心

在河南财经政法大学房地产经济研究所所长李晓峰教授看来：未来十年，中国房地产将进入商业、商务地产时代，高铁将成为拉动商业、商务地产的动能。高铁站像巨大的磁铁，吸引众多写字楼扎堆、聚集。

随着郑州东站投入使用，在这片寸土寸金的热土上一座座摩天高端商务写字楼即将拔地而起，单东广场和西广场就有数十个写字楼项目已动工或将动工，如此巨大的投资热情使郑东新区高铁区域再一次作为商务价值高地吸引了全国的瞩目，如同当年的CBD商圈一样。记者漫步其间发现，绿地中心、美盛中心、亚新广场、嘉亿东方大厦、雅宝东方国际广场、升龙广场等20多个写字楼像春日繁花竞相绽放，高铁的商务效应正在凸显。

“郑东新区新客站区域200万平方米的投放体量，这在全国都是极其罕见的。”易居中国郑州公司总经理金琪昌表示。

这样宏大的投资规模也可从我省房地产业商会召开的前三季度房地产分析报告中得到证实：郑州市第三季度非住宅投放量迅速提升，市区非住宅投放面积达到136.47万平方米。9月份单月郑州市区商品房批准预售面积122.42万平方米，同比上涨12.32%；新批准的商品房预售面积中，非住宅达85.69万平方米，同比上涨201.09%；住宅却仅为36.73万平方米，同比下降54.39%。而具体到销售上，9月份住宅卖了9089套，非住宅只卖了811套。

85.69万平方米，这一史无前例的数据创下单月非住宅投放量的最高值，其中对这组数据贡献最大的当属该区域的写字楼。一时间，“历史最高”成为郑州写字楼供应量的代名词。正如很多业内人士所言，历经十余年发展的郑州房地产市场，从来没有像现在这样出现集中供应扎堆入市的时候，而郑东高铁版块的爆发性入市则是成就这一巅峰投放量的核心增长点。

郑州素有“火车拉来的城市”之称，从历史的角度看来，郑州作为全国交通枢纽的地位已然成为地区经济向上发展的强劲拉力。高铁新东站落户郑东新区，更是为这片政策、地脉、人气核心之地带来了重大利好，来自高铁沿线甚至辐射全国的资本、人力、物力都将聚拢于此，插上了翅膀的郑东新区即将起飞。

河南房地产业商会秘书长赵进京表示：“虽然郑州市目前的商业地产库存压力很大，不过未来的升值空间还是有的。尤其是即将辐射全国的高铁版块，随着高铁商圈的成熟，物流功能的增强，市场会有很大的需求。”

更有对写字楼市场前景颇为看好的投资人表示，随着中原经济区规划的正式实施与郑州都市区建设规划的强力推进，国内知名企业甚至是世界五百强纷至沓来，而集万千宠爱于一身的高铁商圈更成为各大公司瞩目已久的资本旺地，在这里安营扎寨是上上之选。如中国石油、中国石化、中国大唐电力河南分公司等已经在此区域建立了自己的河南总部，觅得自己的一席之地。

价格战下 价格与价值是否相悖

从销售情况来看，相比较2011年的供销两旺，集中入市的高铁区域的写字楼销售并不乐观。体量的增大，库存的增加，使竞争更为激烈，因此很多企业为了吸引客户都在缩减利润。今年上半年均价基本维持在每平方米16000元，在8月中旬以后均价就下调至每平方米14000元。

最近一条“郑州高铁站对面某超高层、地标级写字楼以每平方米1.3万元起销售”的消息在微博上炒得沸沸扬扬，甚至又有楼盘9500元/平方米的价格惊爆全城。

一个经济发达的城市，尤其是经济发展中的城市，同一地区内其写字楼的价格一般高于住宅的价格的45%~50%。而目前高铁新东站写字楼价格一降再降，呈现出与同区域住宅价格持平之势，这样的价格是否背离价值，过度压价会不会以牺牲品质为代价？

对此，河南财经政法大学刘社教授表示，“郑州写字楼尤其是高铁写字楼‘倒挂’现象严重，已经背离其应有的价值。高铁商圈写字楼处于供大于求的市场环境，需要很长时间的消化过程，对此，开发商应该转变操之过急的心态，做好打持久战的心理准备”。

以价换量，推迟开盘，高铁区域写字楼已经进入火拼价格的时代。在写字楼尤其是高铁写字楼集中入市呈现井喷式投放的情况下，同质性强、后续资金乏力以及库存激增等诸多问题，也成为房地产市场的隐忧。

“郑州当前的写字楼市场存在着过度包装、名不副实、崇洋化的现状，人性化商务稀缺，应对商业地产软件进行预警。”某知名房地产实战专家一针见血地指出。

因此，有业内人士认为，位于郑东高铁板块的、作为郑州商务新形象代言的写字楼，必须在软、硬件方面进行升级与创新，除了智能化系统、网络布线等高科技产品的硬件配套外，还须引入多项细致、人性化的附加服务，以五星级的服务匹配现代化的写字楼。

另外，有业内人士表示，目前高铁写字楼市场还有一个误区，就是高端产品太多，市场需求并不大；中低端产品需求量较大，但是投放量不足。

对于开发企业来说，如何摒弃打价格战的不合理营销手段，在激烈的竞争中实现突围与创新？

在刘社看来，开发商应该首先在保障质量的基础上尽力压缩成本，切忌在品质上打折从而透支自身品牌价值；其次，即将投入高铁商圈开发的开发商应审时度势，针对市场对规划做出相应调整，转变开发类型，如转而开发住宅或是宜居宜商型等其他业态。

从转变营销策略来看，有关专家认为，许多房地产企业单纯的文化营销不仅阻断市场营销竞争力，同时也达不到商业目的。房地产企业在营销策略上一方面应该将视野向前延伸到产品的市场需求分析、相关技术的发展态势分析，以及产品的设计；向后延伸到顾客的使用、维修及处置。

同时，随着房地产行业的发展，房地产企业队伍的不断壮大，其经营模式、产品以及服务水准都趋近相同。一个房地产企业要想区别于竞争对手，发展成一流的房地产企业，就需要建设自己的品牌，制定全国性品牌战略。因此，进行战略性品牌塑造也刻不容缓。

此外，还应加强风险管理意识。当前，金融机构紧缩银根，在此情况下，房地产企业的资金链随时都有可能出现断裂，这给写字楼市场带来了不小的压力。因此，加强写字楼市场风险性管理意识对降低自身风险，推动 5A 级写字楼市场发展具有十分重要的意义。

无论市场如何风云变幻，唯有高品质的产品才能赢得市场。对此，赵进京表示：“尽管非住宅累计库存剧增，但是由于目前新东站区域土地已经不可多得，高铁写字楼已经绝版，其价值无可估量。因此，需要房企调整心态，重新认识这块区域的价值，集中精力于产品质量，升级软硬件设施，以高品质的产品征服客户。”

面对非住宅高库存的压力，赵进京同时建议政府科学推地，强力推进住宅禁商，出台政策，消化库存，保持楼市健康发展。

迎来购买良机

当前的现象不禁让人想起当年郑东新区CBD内外环写字楼扎堆的情况，当时也有不少人对此感到担忧。不过，如今看来，现实并不像最初想象的那样悲观，CBD内外环写字楼的租售行情一直在上涨，租金已到每天每平方米2~3元，而当初写字楼的均价只有每平方米7000元左右。

那么对于购房者来说，目前是否是购买写字楼的时机呢？

乐观人士认为，郑州写字楼市场前景是好的，只是目前要经过一个阵痛期，尤其是郑东新区新客站周围，这里不仅是郑州的商务区，更是全省的商务区，所以未来潜力巨大。“现在正是购买写字楼的最佳时机”，赵进京如是认为。

“以价换量”是开发商为降低库存压力、降低资金回笼周期采取的营销策略，从近段时间诸多商品住宅逆市热销，甚至屡屡出现的“开盘即清盘现象”中，隐约可以窥见它对于购房者的吸引力。

一位经验丰富的投资型购房者廉女士，谈及购房经历深有感触。廉女士原本打算在郑东新区购买一处住宅，虽然开发商给出的优惠政策已经让她非常动心，但是她还是抱着“观望”的心理期待能有更大尺度的折扣。然而随着市场热度剧增，她盯着的一个楼盘在连续打折的情况下，一夜之间调高价格，这让廉女士非常苦恼。她认为目前的写字楼市场也存在这样的机遇，“如今郑东新区的写字楼大尺度放价，对于瞬息万变的市场来说不会持续很久，因为，郑州已经成为中原地区乃至全国的投资旺地，市场是希望与风险并存，而能够把握的只有现在。”