本报记者 刘文良

继2013年1月发行2亿美金债券后，5月22日，建业地产成立21周年之际，在香港再次成功发行5年期4亿美元无抵押美元债券。此举最为引人注目的，并非仅仅是其4亿美元、约相当于25亿元人民币的融资额，还在于其债券年利率仅为6.5%，树立了国内地产公司融资新标杆；更在于建业十数年如一日坚守和秉承的省域化战略，持续盈利、稳定增长、连年保持20%的复合增长率、给予投资者高回报率的建业财务稳健、企业守信负责的良好公众形象等方面所创造的“建业模式”，赢得了资本市场的认可和热捧；同时，也是建业地产省域化战略进入战略纵深阶段顺应和契合国家新型城镇化建设和我省产业聚集区建设大势的必然结果。建业地产4个月内在香港两次低息发债并一举成功，作为内地企业赢得资本市场的经典案例和成功教材，足以明证上市5年的建业在资本市场“大考”面前，顺利完成了“本科学业”，捧回了大奖，也标志着正在发力县级市场、建设大服务体系的建业地产，在中国房地产企业进入“下半场”的赛程中，能以资本推手助推战略纵深发展，仓廪充实，粮草无忧，大可跃马扬鞭，一马当先，赢定未来。

6.5%年利率：

国内地产公司

融资新标杆

熟悉国内房地产行业的人都知道，受宏观调控政策等影响，地产企业融资难度大且成本普遍较高，年利率10%以上都非常正常，而国内银行贷款基准利率目前5年期为6.4%，10年期则为6.55%，同时有土地或在建工程抵押，项目贷款专款专用等限制。

因此，建业地产此次无抵押融资6.5%的年利率，实质上优于国内中长期银行贷款的利率。

需要特别指出的是，这样的利率在所有中国民企非投资级地产公司中，在与建业地产拥有类似债券评级（B1/BB-）的所有美元固定利息债券里，也是利率最低的。同时，基于对公司良好发展的信心，国际著名评级机构标准普尔在本次债券发行过程中主动调高债券评级，由此前的B+提升至BB-。

例如，今年3月26日，绿城中国发行3亿美元5年期美元债券，利率为8.5%；广州富力1月30日发行2亿美元7年期美元债券，利率为8.75%。

同时，在所有中国民企非投资级地产公司发行的美元固定利息债券里，若不分债券评级、年期多少，6.5%的利率也属非常低，只略高于SOHO中国2012年10月31日发行的一笔6亿美元债券5.75%的利率。

而若纵向比较，这笔债券融资的利率实际上还是建业地产自2008年踏入境外资本市场以来，债券融资成本最低的一次。

数据显示，建业地产的融资成本呈持续下降态势。比如，2010年10月14日，建业地产首次在香港发行五年期美元债券3亿美元，利率高达12.25%；2012年4月12日，其又发行了1.75亿新加坡元的2016年到期的优先票据，年利率为10.75%；2013年1月21日，在港发行的2亿美元2020年到期美元债券，年利率也有8%。

基于此，建业地产此番不仅自身打开了一个低成本发债融资的新局面，还树立了一个国内地产公司海外债券融资的新标杆。

五年前，建业地产董事局主席胡葆森曾形象地比喻成功上市是考进了大学，建业需要用4年时间才能从资本市场毕业。针对本次资本市场的热捧，胡葆森表示：“这也意味着建业正式从资本市场本科毕业。”

低成本融资的效果是显而易见的。例如，2010年其3亿美元债券年利率为12.25%，以年利率6.5%的资金提前赎回，则粗略匡算可节约财务费用0.23亿美元，折合人民币1亿多元。

“目前人民币升值步伐在加快，对美元汇率已创新高，所以，这4亿美元兑换成人民币进入国内项目后，未来再以美元还回去，当中可享有汇兑收益，因而，其实际融资成本最终可能还要低于6.5%的年利率。”一位业内人士认为。

“建业模式”启示录：持续盈利 稳定增长 低利率融资

一个问题随之而来，即建业地产为何能获取到这么低的融资利率？

全球执行超低利率的大环境，及由此推动的海外债券市场的红火，或是一大外因。

“为刺激经济复苏，各国纷纷实施货币宽松政策，尤其是日本今年以来的量化宽松政策，使得全球资金市场利率超低，而国内资金成本较高，IPO也暂停，于是不少企业纷纷转而向海外债券市场融资，推动了债市繁荣。”一位业内人士说。

通常，企业在债券市场融资成本的高低与其信用评级等密切相关，评级越高成本越低。但由于国内房地产泡沫争议不绝于耳，地产企业受实力等综合因素影响，信用评级普遍在A级以下，多为B1至BB之间，其债券融资成本自然较高，被市场视为高收益债券。

而在全球低利率背景下，即便是高收益债券，其利率也呈走低趋势。比如，2007年~2011年，国内地产商海外发债利率普遍在10%以上，而进入2012年、2013年后，从各公司的融资情况看，利率已呈明显下降态势，尤其是近期，不少公司的融资成本在8%~9%。对此，已有数次海外发债融资经验的建业团队很早就提前准备、周密布局，最终选在5月下旬发债，一举获得成功。

当然，从核心因素讲，这与建业自身在境外资本市场的既往良好表现有关。

一位权威人士告诉记者，海外资本市场非常成熟，投资机构们都有自己的风险收益模型，其专业与精准毋庸置疑，能让这些投资机构以较低的成本向国内企业融资，一定有其专业判断。

事实是，自2008年登陆香港联交所，建业地产业绩一直呈稳定增长态势。

以其近三年的业绩表现为例，2010年主营收入为45.16亿元，净利润5.8亿元；2011年，收入为66.38亿元，合同销售收入则为81.2亿元，净利润增长至7.43亿元；而到了2012年，虽当年63.46亿元的收入与上年基本持平，但合同销售额却突破100亿元，达到了103.5亿元，净利润也冲至8.7亿元。

而从整体上看，建业每年的复合增长率则在20%左右，这一点对投资者无疑具有很强的吸引力。

同时值得一提的是，建业地产还相当注重对投资者的回报。记者注意到，其上市以来已数次分红，较高的一次每股分红0.1元，若按其股价计算，收益率还是相当可观的。而此前，其也曾发行过的债券，均让投资者取得了不错的收益和溢价。

由此不难看出，建业地产在资本市场和投资者中间，已树立了自身财务稳健的良好形象，而这与债券市场多数投资者追求适度高收益的风格自然契合。

更重要的一个因素则是，建业的省域化战略与当前大力推行的新型城镇化建设正好吻合，从而有效消除了投资者对潜在政策风险的担忧。

2008年建业上市时，省域化战略、深耕中原是建业地产董事局主席胡葆森讲给投资者的一个能听得懂的故事，而5年后的今天，该故事已变为现实，建业已完成河南18个地市的布局，并进入20多个县级市场，以较好的业绩证明了该战略的正确。

而中央政府换届之后，国家大力推进新型城镇化，面对国内多数地产公司广度有余而深度不足的情况，符合政策鼓励方向的建业地产的战略模式效应随之凸显，国务院参事室曾二度来建业调研城镇化建设，其未来较大发展潜力也深为投资者认可，由此成了香港内房股的“城镇化”第一股。

加之发债后能降低财务成本、推动公司在售物业面积增加，使公司步入更良性发展轨道，因而，建业地产4亿美元发债计划一出即应者云集，并不出人意料。

据了解，5月22日，建业发债虽因香港发布黑色暴雨预警休市半天延至中午十二点才开始，但下午不到5个小时时间内，认购量就迅速达到了预定额的4倍以上，从而为其以更低成本发债奠定了牢固基础。

建业谋定地产“下半场”：资本助推战略纵深发展

本次发行年利率6.5%的美元债券后，其是否还有后续发债计划以置换出成本较高的融资？

“在赎回2010年债券后，除不能赎回的可转债之外，建业地产已经没有高于10%的美元债券了。公司下一步的融资计划将视资本市场状况及企业需要而定。”建业地产执行副总裁、首席财务官胡冰说。

某种程度上，其是否继续发债、何时发，已并不重要，关键的是20多亿元长期资金进入，对其省域化战略向纵深加速推进将起到明显助推作用。

行业权威人士透露，目前中国房地产大局已在资本及规模实力驱动下步入分化和优胜劣汰的下半场。在这场角逐中，赢得资本的先手是保障战略发展、产品和服务升级的关键。建业在资本市场的无往不利，与战略纵深发展已经形成了良性的相互支撑局面。目前，建业正发力进驻县级城市市场，并全力完善包括酒店、商业、教育等资源在内的大服务体系。

本次发债融资也意味着，建业的省域化战略快马加鞭的时刻到了。

从目前的情况看，随着国家鼓励发展新型城镇化、产业集聚区建设等，上述进程可能加快。

“本次发债有两个突出的感受，其一，国际资本市场非常成熟、客观，鼓励你做好人好事，为好企业发奖状和奖金，本次低息发行票据，可以视作资本市场发的一个奖状。其二，建业一贯坚持守信用、负责任的企业文化，这种坚持得到了资本市场的认可。上市五年来，建业每一年都兑现了对资本市场承诺，低息发债也可谓一个自然而然的结果。”建业地产董事局主席胡葆森如是说。

上市五年，顺利毕业，建业地产不仅在资本市场树立了一个标杆；也在稳健发展中创造了令人称奇的传奇。这一标杆和这一传奇也必将成为企业如何成功获得资本市场认可的一个经典案例和正面教材。

相关链接

建业地产荣膺

“2013中国上市房企百强第21位”、“经营绩效5强”殊荣

本报讯 （记者 朱 桦）5月23日，由中国房地产研究会、中国房地产业协会与中国房地产测评中心主办的2013中国房地产上市公司测评成果发布会暨新兴上市房企论坛在北京和香港同步举行。

发布会联合发布《2013中国房地产上市公司测评研究报告》及2013年中国房地产上市公司排行榜，建业地产（00832.HK）名列榜单第21位，较去年上升一个位次。

此外，《2013中国房地产上市公司测评研究报告》还发布了风险控制、发展速度、经营业绩、资本运营和创新能力5大单项榜五强，建业地产（00832.HK）凭借持续保持的销售增长势头荣获2013中国房地产上市公司经营绩效五强。经营绩效是以盈利能力、资产运营水平、偿债能力和后续发展能力等硬性条件反映企业经营水平与综合营运能力的综合指标。

建业始终坚持“让河南人民都住上好房子”的理想与使命，在“根植中原，造福百姓”的企业核心价值观的指引下，以产品和服务树立傲人口碑。稳健的发展步伐，笃行省域化战略，不断实现经营绩效的持续稳定发展，使之赢得了客户的赞誉，也赢得了业内及投资者的好评。

建业地产

发行4亿美元优先票据

本报讯 （记者 朱 桦） 5月23日,建业地产股份有限公司宣布，公司、附属公司担保人及附属公司担保出质人于5月22日，与星展银行有限公司、德意志银行、摩根大通、摩根士丹利、野村及瑞银，就发行4亿美元2018年到期票息6.5%优先票据订立购买协议。

公告显示，公司拟使用所得款项用作全面赎回或回购2010年票据、新增及现有物业项目资金(包括土地出让金)，余额则用作一般企业用途。公司可能会根据市场情况变化调整收购与发展计划，因此可能会重新分配所得款项用途。

同日，建业地产宣布其已知会2010年受托人，所有未赎回的2010年票据将于2013年6月21日按相等于本金额100%另加截至赎回日期(但不包括该日)的适用溢价以及累计未支付的利息的赎回价全数赎回。

2010年票据于赎回日期(但不包括该日)累计未支付利息按每1000美元的本金额计算为20.76美元。

历史资料显示，上述2010年票据为建业地产2010年10月14日公告。公告显示，德意志银行将担任该次发行的独家全球协调人，并与ING及野村负责经办建议票据发行。

建业地产表示，公司计划将其中2.5亿美元用于新物业项目，3500万美元则用于偿还现有债务，其余用于一般企业用途。