引领郑州写字楼升级换代

本报记者 李 莉

对于中原楼市，今年，堪称是属于高品质写字楼的时代。

从最初“一个屋子，几张桌子”商住一体混合办公，到普通型商务写字楼备受青睐，再到5A级、甲级写字楼风起云涌……经济的发展，让郑州的写字楼随着时光的脚步前行，呈现出不同的软硬件标准与时代商务特征。如今，写字楼进入高铁商务时代，商务标准被不断刷新，郑州写字楼迎来再次“升级换代”的新阶段。

对于置业者，这个盛夏，堪称投资写字楼的最好时机。

高铁商圈数十个甲级写字楼集中放量，价格竞争愈演愈烈，部分写字楼价格甚至低于本区域的住宅价格，超高性价比优势之下蕴含巨大投资空间。

新生代

高铁商务时代全面开启

“江山代有才人出，各领风骚数十年”，郑州写字楼的发展进化史堪当此句。

以写字楼为中心聚集的现代产业集群是城市发展的动力源，也是现代化城市最具活力和生命力的部分，从某种意义上说，写字楼的开发水平代表着一个城市发展的水平。如若寻找郑州经济繁荣的具象化标识，写字楼的发展进化史可为其一。

回顾郑州写字楼的发展历程，不可否认，其发展水平与当时的经济发展水平正相关。

从最初简单的办公场地，到普通型商务写字楼、综合型商务写字楼，再到现今甲级、超甲级写字楼，写字楼的硬件配套设施在不断提升，功能上也朝着智能化不断迈进，应该说，写字楼的发展是一场由市场需求引发市场细分而形成的进化过程。

上世纪90年代中期，随着第三产业的发展，郑州出现写字楼雏形，这一阶段的写字楼主要聚集地以紫荆山路沿线分布，并延展至花园路、经三路沿线，但是这部分写字楼只能满足办公的最原始需求，多数都是商住两用，大部分为住宅套型，项目本身缺乏相应的办公配套，目前已经不能满足入住企业的基本需求。随后，裕达国贸、思达数码大厦、未来大厦、广汇大厦等一批专业写字楼出现，活跃了郑州市写字楼市场。

郑东新区的规划建设，使郑州的写字楼发展进入了新的历史阶段，写字楼发展逐步成熟并出现分化，绿地之窗、建业总部港、千玺广场等高端写字楼项目开始出现，写字楼价格节节攀高。但作为郑东新区建设的起步区， CBD内环建筑多为商住一体，纯写字楼只有外环三十栋，远不能容纳省内外企业需求，在设计上也有很多弊端，如：大堂较小，配置都相对较低，停车位也较少，目前停车难、吃饭难的局面较为突出。

在CBD项目同期销售时，以省政府为核心衍生出了优化于CBD的CGD中央政务区，虽然该区域写字楼价格高于CBD，但是CGD以行政事业单位和国企为主，只有为数不多的几个商务办公楼项目，商务办公并没有形成集群地。

亚洲最大高铁站、大型综合交通枢纽郑州新东站的规划建设，让郑州写字楼进入高铁商务时代。2011年至今，围绕在郑州新东站周边，在3公里长的半径内，亚新广场等20多个国际5A甲级写字楼 “齐头并进”，形成郑州写字楼最具规模效应的板块。

更为重要的是，高铁区域的写字楼不仅在规划数量远超出CBD的数量，商务交往承载量远远高于CBD，在品质上也堪称郑州之最。

新标准

品质升级成就“国际范”

当中原经济区、国内首个航空经济实验区等国家级战略相继袭来，当京广高铁全线贯通，全国高铁枢纽中心的位置花落郑州，毫无疑问，郑州区域经济已迎来了大发展的时期。

如今，世界500强、全国领袖型商企以前所未有的默契，集体将目光投向这片热土，他们的进驻使得郑州对高档写字楼的需求与日俱增，也直接推动写字楼产品品质全面升级。

在商务国际化的作用下，企业对多功效性办公场所的需求也日趋迫切，而今，如高速电梯、3.6米以上的层高、双层挑高大堂等，这些前些年写字楼的豪华配置，当下已经成为大多数写字楼必须达到的标配。如高铁站前、绿地之上5A甲级生态写字楼亚新广场就拥有13.8米的挑高、1500平方米的精装奢华大堂，4.0米的气度层高， 26部高速进口电梯，全面驱动高效率办公。

实际上，就在高铁商圈，愈来愈多写字楼以国际化的视野进行规划设计，集高品质、时尚元素、高智能化、多功能配套于一体，全新的写字楼标准正在趋于形成。

国际水平的硬件设施，堪为新标准之首。有资料显示，甲级5A标准要求电梯等候时间不超过40秒，而位于高铁商务区的建正东方中心主楼所配置电梯从15层进行高低分区，高区电梯额定速度3.5米/秒，低区电梯额定速度2.5米/秒，运行不足30秒。更值得关注的是，面对传统商圈写字楼备受诟病的“车位紧缺”弊端，高铁商务区车位配比都按照甲级5A标准所要求的“每150~200平方米配置一个停车位”，更有一些项目车位配比达到1∶120以上。

更为人性舒适的内部环境，让商务办公轻松惬意。亚新广场除了私享道路围合而成的独立商务街区外，更拥有高达15000平方米绿地公园，以其低密度的办公空间、花园式的办公环境、自由交流的共享区域，写就高品质写字楼的人性化办公新标准。

更高水平的智能化，让5A成为“标配”。所谓5A，是指智能化5A，包括OA（办公自动化系统）、CA（通讯自动化系统）、FA（消防自动化系统）、SA（安保自动化系统）、BA（楼宇自动控制系统），而建正东方中心的智能化配套包括信息发布系统、设备管理群控系统、公共安全系统、信息化应用系统、机房工程、辅助系统等，已远超5A标准。

国际化的物业服务，打造项目软实力。亚新广场由第一太平戴维斯提供全程物业服务，该公司亦为世界五大行之一，具有150多年的历史，侧重于商业地产的物业管理，在中国先后管理面积高达一亿平方米，在进行楼宇管理的同时，更帮助客户提高资本价值。

完善丰富的商务配套，提升商务活动的便捷性和舒适性。在写字楼内部，餐厅、会议室、会所等配套已是必须，而在写字楼外部，各种与商务有关的餐厅、咖啡厅、娱乐设施的配套也相当完善，目前，高铁商务区已经开工的数十个商务写字楼综合体中，酒店、写字楼、商场基本是最重要的体现。

以亚新广场为例，该项目1~5层为商业配套，主要由主力品牌店、国际会议中心、总裁游泳池、白领餐厅、银行、高级休闲娱乐场所组成，而文化产业大厦则集文化产业、甲级写字楼、创意设计中心、动漫中心、演艺中心、精品文化剧院和高端商业配套为一体，并与万豪酒店国际集团牵手打造万怡酒店 。

新市场

经济发展驱动需求爆发

大批高品质写字楼集中上市，让郑州楼市进入了“写字楼时代”，白热化的市场竞争也随之而来。

随着郑州高铁片区的集中发力，加之龙湖片区、二七新城片区写字楼的供应，一时间，郑州写字楼市场供过于求、前景堪忧的议论甚嚣尘上。

但记者深入采访发现，不少业内人士认为，尽管从写字楼存量上来说，处于一个相对饱和状态，但“定位准确、规划合理、招商得力、管理先进”的写字楼还严重不足。

“城市发展规模、城市发展层次的提升，决定了写字楼的发展空间。城市层次越高，写字楼的需求越旺盛。”河南财经政法大学房地产经济研究所所长李晓峰分析说，当前中原经济区处于承接产业转移的重要黄金期，主要承接珠三角、长三角的产业转移，高铁时代到来后，以郑州为核心的“2小时经济圈”已经扩容，郑州与北上广等发达城市的对接更加高效和畅通，郑州喊了多年的总部经济，也将借助高铁快速推进。

他明确表示：“随着城市的发展层次越来越高，对于写字楼这种收益型物业、高端物业需求会有一种爆发式的增长过程，而郑州作为一个省会城市，作为中原经济区的核心增长极，对写字楼的大量需求是城市经济发展的必然，这是一个规律。”

“目前郑州写字楼的产品正进入快速升级换代的时期，硬件设施在升级，内部的管理也在改善，原来需要产品市场上没有供应，现在有企业开发出对路的产品，进入到市场以后，必然有它的市场空间。” 李晓峰分析。

与此同时，郑州市正在酝酿出台的“住宅禁商”政策也将为写字楼市场提供大量刚性需求。李晓峰说，原来有很多的公司办公地点在住宅楼里，而按照规定，住宅性质的物业里面不能够办公司。将来所有在住宅小区里面的公司要全部退出，势必有大批公司必须要进入到写字楼里。

清华大学客座教授、著名房地产策划人，被业界誉为“曾旋风”的曾宪斌也认为，未来的郑州一定是中国中部地区一个聚焦点，这也意味着郑州的写字楼市场将会前景无限。

曾宪斌表示，投资写字楼首先要选区域，其次要选这个区域中的最好的地块，最后，则是选择一个好的开发公司和物业。而在他看来，目前的郑州一个区域热点是以机场为代表的航空港，另外一个就是以高铁站为代表高铁商务区。

“这一区域的写字楼基本是一次性到位，而其他区域则是一两栋、一两栋的出现，所以就产生了所谓的规模聚集效应以及‘过剩’问题。”针对高铁商圈写字楼供过于求的问题，嘉亿集团副总经理杜静认为，随着高铁、地铁、轻轨的全面开通，以及区域内房地产项目在一两年内全部到位，高铁商圈的钻石级地位将无可替代，届时， “过剩”的问题将不复存在。

实际上，这种乐观有据可寻。当年郑东新区CBD内外环写字楼扎堆，彼时也有不少人对此感到担忧。如今看来，现实并不像最初想象的那样悲观，CBD内外环写字楼的租售行情一直在上涨，租金已到每天每平方米2~3元，而当初写字楼的均价只有每平方米7000元左右。

“郑州的写字楼没有‘远虑’，只有‘近忧’。从区域经济发展及商务需求来看，郑州写字楼市场前景光明，只是目前要经过一个阵痛期。”不少业内人士认为，高铁商圈不仅是郑州的商务区，更是全省的商务区，所以未来写字楼市场潜力巨大。

新机遇

价格洼地蕴含投资空间

就在这个炎炎夏日，某高端定制家具公司老板魏先生买下了亚新广场的整层写字楼。

魏先生的办公地点原本就在某建材市场内，然而，每天上下班高峰的堵车，加上公司规模的不断扩大，现有的办公条件已无法满足企业发展的需求，于是，他考虑到自用兼投资，决定逃离传统商圈，购买一处写字楼。

“企业初创期办公场所还能将就，随着企业的发展，我们越发感觉到企业形象和商务效率的重要性。目前我们公司的业务正在向海外拓展，而一处高品质的办公地点不仅可以展现公司实力、提升企业形象，而且办公空间舒适实用，可以有效提高员工工作效率。”魏先生告诉记者，之所以选择高铁商圈，一方面因为高铁综合枢纽的便利交通利于业务开展，另一方面则源于“高铁商圈的写字楼有着区别于其他区域的明显特点，如全部为国际5A甲级标准，档次高、品位高、功能全、配套完善等，是全郑州品质最高的商务区。”

其实，办公自用之外，魏先生还有小试牛刀的投资打算。在他看来，“核心高铁商务区域的写字楼具有地段上的不可复制性，物业升值空间巨大，即便用来出租也不愁没有市场。”

“郑州的写字楼市场目前正处在一个过渡阶段，未来几年，专业化、高品质的写字楼产品会占据更多市场分额。”李晓峰分析指出，城市传统商圈交通拥堵，找停车位如同大海捞针，上下班高峰期写字楼电梯使用还要排队，办公空间局促压抑……随着服务业的高速发展，中小型企业发展进入新阶段，不少企业主会选择逃离传统商圈，在交通便利、配套完善、经济发达的新兴商圈落户，这已成为郑州写字楼办公的新趋势。

而对于投资者而言，大量高品质写字楼集中上市更是极大的利好。这意味着他们在拥有更多产品选择之外，更可以乘机“抄底”。

“成熟的房地产市场上，写字楼和商业地产等收益性物业的价格，要三倍到五倍于同区域的住宅。但是在郑州，包括高铁商圈，写字楼有时还没有同一区域的住宅价格高，正处于明显的价格洼地。”李晓峰说，随着人口增加、经济腾飞，写字楼需求会有爆发式的增长，其价格也会与同一区域的住宅价格远远拉开，“在当前写字楼价值被低估的特殊时期，这种超越住宅的性价比优势决定了它的投资空间。”

一位业内人士也表示：“短期内显示出供过于求的现象，可以让置业者得到实惠，有更多选择，也可以让不成熟的区域快速走向成熟。”

事实上，不少嗅觉敏锐的置业者已经果断抓住了这种难得的出手机遇。据河南同策研展部的数据，在6月郑州办公市场销售TOP20中，郑东新区14个项目名列其中，其中更是有9个项目分布在高铁商圈，高铁商务区的聚集效应日益明显。

不可否认，与当下郑州的气温同步，高铁商务区写字楼市场温度仍在节节攀升。