“限购令”松绑

应以建立长效市场机制为方向

近段时间以来,房地产市场似乎出现拐点迹象,各地楼市打折、降价的新闻频出,杭州、天津、无锡、南宁等热点城市甚至传出救市的消息,一时间,有关房地产调控的各种非议甚嚣尘上。

报道显示,今年一季度房地产各项主要数据均出现利空迹象,其中房屋新开工面积同比下降25.2%,商品房销售面积同比下降3.8%,商品房销售额同比下降5.2%,商品房待售面积却同比增加22.9%,若不计商业物业,住宅销售的数据表现比这还要差。在此情况下,部分城市、部分开发商出现打折促销,实为正常,但就目前而言,数据的不利主要还体现在成交量上,价格方面并未出现大幅下跌态势。

地方对房地产的呵护有加,一方面是对宏观经济下行的顾虑,另一方面的原因可能更为实际,即对钱袋子的未雨绸缪。数据显示,2013年全国公共财政收入为12.9万亿元,而该年土地出让收入则达到4.1万亿元,几占前者1/3。而今年第一季度全国土地出让金收入就达1.08万亿元,同比大增40.3%,而同期地方本级财政收入为1.95万亿元。如果再计入土地与房屋中的各项税费,土地财政对政府钱袋子的贡献率只会更大。

房屋与土地唇齿相依,房屋交易量下跌,“房冷地热”的情况也不会持续太久。当前地方正面临地方债的密集偿还期,基建与社保等刚性支出不减,再加上“营改增”对地方税源的短期影响,地方的财政压力可想而知,如果再不改革税制结构,土地财政的路径依赖只会更甚,房地产调控的行政化色彩就不会褪色。

众所周知,在现有的体制框架里,政府通过控制土地出让量来控制了“供应”,通过限购、限贷控制了“需求”。在任何一个市场,只要控制了“供应”与“需求”,对市场的控制就可以手到擒来,具体到房地产市场来说,无非是房价过高则打压需求控房价、集中推地收出让金,房价下探就松限购刺需求、限制推地制造稀缺效应。在这个过程中,房价与地价几乎可以脱离市场规律而为行政手段所左右,此乃行政调控的妙处,也是地方迟迟不愿放弃行政调控的重要原因。

当前,一些中小城市有望给限购令松绑,很大程度上虽为纾解财政压力的权宜之策,但如能借此机会促成对过往行政调控的纠偏,则可视为一次回归市场调控的积极尝试。中小城市住房的投资性需求向来有限,限购、限贷等一刀切的行政律令往往会错伤正常的刚性需求,其必要性大打折扣。当然,以目前的情况来看,行政调控短期内不会全面放松,但全国一盘棋的调控思路应该马上摒弃,因地制宜、因时而异才是当下的选择。 谢木子