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直系亲属交易房产须据实申报
      
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直系亲属交易房产须据实申报
省地税局:网传自行定价不准确,六种情况可不经过地税评估系统

本报讯(记者 侯爱敏 覃岩峰 通讯员 常红 仇光惠)“郑州直系亲属房产过户价格可自己定,新政明起执行……”连日来,一则郑州地税部门出台新政策的消息引起众多市民的关注。昨日,省地税局正式对外澄清并解释,这并非新政策,而是对全省的存量房评估工作进行规范,旨在规范执法,保护纳税人合法权益。

省地税局相关负责人明确表示,“直系亲属交易房产”并不是自行定价,而是要据实申报。按照相关规定,存量房交易中,共有六种情况可不通过地税部门的存量房评估系统,按照纳税的实际交易价格进行申报纳税。直系亲属为其中一种。

●规范存量房评估

我省建立交易环节税收核价系统

省地税局财产和行为税处处长翟翔介绍,该政策并不是新政策,而是为了进一步规范我省存量房评估工作,就存量房评估工作中出现的问题进行了明确和规范。

根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定:“纳税人有下列情形之一的,税务机关有权核定其应纳税额:纳税人申报的计税依据明显偏低,又无正当理由的。”为遏制实际存量房交易环节中的“阴阳合同”,堵塞由此产生的税收漏洞,省地税局2012年6月1日起在全省建立了存量房交易环节税收核价系统——河南省存量房评估系统。

翟翔说,该系统上线以来有效遏制“阴阳合同”带来的税收流失,累计挽回国家税收损失超过40亿元。然而,相关部门并没有给出什么情况才是“正当理由”,“正当理由”的确认一直困扰着税务执法人员,造成了纳税人的合法权益得不到保障。同时,“正当理由”的确认由基层税务执法人员自由裁量,也带来了基层税务执法人员执法风险。

●六种情况

不评估按交易价纳税

为解决这一问题,省地税局经过广泛调研,于2014年5月27日出台了《河南省地方税务局关于存量房评估工作有关问题的通知》。通知列举了在存量房交易环节,六种情况可认定为正当理由,即可以不经过地税评估系统核定,按实际交易价格纳税。六种情况分别为:

一是人民法院判决、裁定或仲裁机构裁决的存量房权属转移,以生效法律文书载明的存量房价格作为计税依据。

二是法律文书中没有载明价格的,应对其进行核定征收。具有合法资质的拍卖机构依法拍卖的价格。

三是存量房曾发生火灾、凶杀、爆炸等重大事件导致低价出售的,应提供消防、公安等部门出具的曾发生火灾、凶杀、爆炸等重大事件的证明文书。

四是存量房存在功能性结构破损等严重质量问题的,应提供住建、质检等部门出具的质量问题报告。

五是交易双方为父母与子女;祖父母、外祖父母与孙子女、外孙子女;兄弟姐妹关系的。这类交易需要公安部门提供具有以上关系证明文件。

六是税务机关确认的其他情况。

●房屋交易人

须据实申报交易价格

对于网传直系亲属间交易房产,可以自行定价的说法,翟翔特别更正,这不叫自行定价,而是据实申报。举例说,如果是妈妈把房子交易给女儿,实际交易价格为1万元,那他们的纳税申报额要和交易额一致,只要是据实申报,税务部门都是认可的。

翟翔提醒纳税人:税法保障的是纳税人的合法权益,如按照网上所传,随意定价,不按真实交易价格进行申报,这种恶意、虚假申报逃避税收的行为,带来的税收风险大,后果严重。

国家税法规定:纳税人进行虚假的纳税申报的手段,不缴或者少缴应纳税款,偷税数额占应纳税额的10%以上不满30%并且偷税数额在1万元以上不满10万元的,或者因偷税被税务机关给予二次行政处罚又偷税的,处3年以下有期徒刑或者拘役,并处偷税数额1倍以上5倍以下罚金;偷税数额占应纳税额的30%以上并且偷税数额在10万元以上的,处3年以上、7年以下有期徒刑,并处偷税数额1倍以上5倍以下罚金。翟翔说,由于房地产价值很大,税负偏重,如“随意定价”虚假申报,纳税人将很容易触犯刑法。

●二次交易

要按差价20%交个税

记者了解到,通常直系亲属房产过户主要分为继承、赠予和买卖三种形式。如果孩子名下无房,继承老人房产后再次出售,无须交个税,但如果名下有房,则需交个税;如果走赠予的程序,不仅有公证费,还要交契税。于是,直系亲属之间房产过户,双方可以自由定价,不仅省去公证费,还少交契税和营业税,似乎成了首选。

然而从长远看选择“直系亲属间交易房产自行定价”必须要谨慎。按照这一政策,妈妈把房子以1万元的价格过户给女儿,看似当前省了不少,但过几年后,女儿想把房子再次进行销售,还要走地税评估系统核定,这会产生意想不到的结果。

“房子如果再进行二次交易,需要补缴差额个人所得税。”财产和行为税处副主任科员仇光惠说,女儿再次销售房子时,如果是按市场价100万元卖出房子,则需要补缴房子差价即99万元的20%,即19.8万元,作为个人所得税上缴税务部门。显然,如果从后期的二次交易来看,如果自行报价过低,后期势必要交高得多的税。

●多缴税款

可到原税务机关退税

针对某些地方地税部门因为收到文件晚等因素,执行这一政策的时间存在延后现象,以及部分市民信息滞后,对于该政策不是太了解,直系亲属在交易房产时,仍通过地税部门的存量房评估系统进行定价,那么,之前所缴纳的税款可以退还吗?

翟翔说,这一政策自2014年5月27日正式开始,在全省范围内实施,只要纳税人可以提供相关证据,证明是合乎政策的,多缴纳的税款可以到原税务机关进行退税。

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