忽如一周春风来

千房万房心花开

本报记者 刘文良

（上接十版）

张军霞 （升龙广场营销总监）

新政激励房企提升产品品质

新政的出台是政府将房市真正推向市场、回归市场的一个有力的信号。2015年郑州楼市的市场环境、人文环境、经济环境都在发生很大变化，包括郑州人的消费观念都在变化，所以现在这些政策的出台对房价提升的影响不会太大。

房价是由市场决定的，房价的杠杆一定会在汹涌的市场大潮中波动，我个人认为，现在的政策利好不会再大幅度提升房价，关键在于开发商交给市场什么样的产品和服务。由于购房者越发挑剔，开发商一定要做出品质好、车位充足、物业服务好的产品，只有这样的产品才能在新的市场环境下越来越有市场，也才能卖出更好价格，实现价值。未来，房企在日趋健康的市场环境下，优胜劣汰将会不可避免，产品品质是开发商制胜的关键点。房企不要再关注房价的涨跌了，好好研究一下自己的产品吧！

聂广元 （中岳秀峰营销总监）

未来新政频出将会成为新常态

无论从哪个角度来看，此次政策组合拳的出台都很有必要。但政府出台政策的目的主要是去库存，促进房地产健康稳定发展，在一定程度上会刺激交易。但因不动产信息登记的实施，未来将出台的房产税依然会使购房者的观望情绪不能完全消除。新政出台量价不会有太大变动，房地产企业一定会根据新常态调整策略，定位将更加准确，刚需、刚改依然是大方向。

要想真正改变房地产市场下行的局面，政策必须打好组合拳，这次政府的救市政策只能算是第一枪，从目前的经济数据来看，GDP“保7”压力比较大，CPI指数连续几个月都处于低位，而目前银行的存款准备金率依然处于高位，民营企业的资金成本依然很高，所以，在金融政策方面，我预计下一步政府会继续降准降息。

从郑州的市场情况来看，由于巨大的人口基数，房地产的供求压力并不像其它城市那样严重，但我希望未来为促进房地产更好更快的发展，“郑州版”的地产新政能更多地从土地供应、税收优惠补贴、购房落户及市场监管等环节着手，同时，希望政府能更科学更合理地实施对房地产企业的资金监管，从而提高房地产企业的资金利用效率，降低企业资金成本，从而达到稳定房价、稳定市场的良好效果。

七里香堤项目从最初的产品定位开始，目标就是走品质路线，所以，前期我们花费数千万巨资打造景观示范区、裸眼3D体验馆、游泳池等等，其实，我们完全可以不花这些钱，可以把品质做低一些，然后走低价路线，但我们集团从整个房地产市场大趋势出发，判断未来的市场必定是一个“以品质论英雄”的市场，七里香堤一年多的热销也证明了这一点。

七里香堤从去年入市以来，销售业绩一直骄人，在整个东南板块激烈的市场竞争中，销售业绩名列前茅。2015年以来，一期已成现房，景观完全成熟，周边交通更加通达，所以新政出台一周，七里香堤的销售更加向好，略微增长。从二期排号情况来看，效果也还不错，说明客户是认同品质的，对品质需求越来越高。至于未来的发展，我们相信，在接下来新政策陆续出台和落实后，买房客户对房地产市场恢复信心之后，对品质的要求会越来越高。

金琪昌 （易居营销集团副总裁兼河南区域董事长）

目前是开发商出货的绝好窗口期

在这次以大品牌开发商主动促销为主力，政策利好推动的情况下，交易量有望回升到2013年牛市同期水准。

在新政出台一周后，从交易数量来看还是有大幅度上升的，但政策的因素不超过30%，70%还是和开发商当下的促销政策有非常大的关系。

政策本身并不能影响楼市大势走向，但配合项目的促销措施，这个政策更像是助推器，可以加速楼盘流量。

新政一周，易居代理的楼盘每周均销售超过50套的项目为数不少，但核心是采取积极政策的楼盘，特别是运用价格杠杆的楼盘销量非常明显。

交易量的上升，其实是市场回暖的信号，但是对于未来价格的上涨依然是阻力重重，核心是三个原因：一是受整体经济环境影响，房地产不可能持续一枝独秀，经济减速和发展绿色经济的大环境对房地产影响依然久远，之前已习惯的快速模式被改变，不大起大落，稳定成新常态。二是刚性需求的爆发力持续不足，90后不买房这个伪命题其实是对当下需求结构变化及消费观念变化的结果。现在很多项目采取首付分期或低首付等方式过度地透支消费，我们对于未来的需求持谨慎态度。三是目前市场上主流开发商依然有非常大的开工库存和土地储备，需要用几年的时间去消化这些库存和储备，出于对现金流的渴望，不排除后期价格持续下降，但在局部地区由于个案表现抢眼，也有明星项目会推动板块价格上涨。

所以，基于上述因素对于开发商如果采取积极的营销措施或许是个出货的好时机，有一点是肯定的，目前是开发商出货的绝好窗口期。

庄云娟 （合富辉煌河南公司常务副总经理）

最好的营销

是客户成为销售员

3月30日，被喻为七年来最大力度的救市政策来袭，为沉寂的郑州楼市带来了新一轮的热度。

新政策出台以后，我的同事说要把现在的房子卖掉，换一套大一些的房子，这是一个个案，但是颇有代表性。目前，中国过高的存贷款利率差，意味着利率调控杠杆仍有多年的调整空间。如果短期内房地产未回暖，那降准的政策还得用，这不仅是影响房地产，还是影响整个经济环境的调控手段。

房地产市场会随着一个一个政策向上行。站在买房者角度来看，目前是买房比较好的时机，因为开发商没有把库存去掉所以不敢涨价；站在开发商角度，不管宏观经济怎么样都应该算自己的小账，兜里有钱没钱只有自己知道。

库存危机和市场环境的改善，营销手段大爆炸一触即发，各种营销方式层出不穷。越是在市场上行情况下，越不可忽视做内功、做产品和做服务，而以上几点，也将衍生出最佳营销手段：让客户成为销售员。全民营销的极致不是发动各种渠道，而是你的客户成为你的销售员，没有其它。

虽然市场环境整体平稳，但鑫苑、升龙等房企纷纷转型自销也引起部分业内讨论：代理行生存空间是否正在逐步缩减？对此，我的看法是，每一个行当都有它存活的必然性，核心问题在于甲乙双方有没有合作必要。如果房企有专业人才，就可以不找代理。但是如果找代理，使得自己员工有更多时间思考更深层次的项目问题，比如下一期产品做什么、客户来访后对产品认知状态怎么样，这样也未尝不可。

对郑州楼市的走势预测，我认为上半年暂时不会有变化，预计下半年会有一些产品上涨，同时也将有许多新产品推出。开发商应该尽可能考虑产业的转型，多做些观光旅游、农业等类型，把鸡蛋放到不同篮子里，才是将来的发展趋势。