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赛程过半业绩骄人
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2016中原楼市年中回顾(上)
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地王频出:加速房企竞合

政策东风劲吹楼市

赛程过半业绩骄人

本报记者 田晓玉

7月1日,亿翰智库发布《2016年1~6月中国典型房企企业销售业绩排行榜TOP200》,本土房企中,正商、建业、鑫苑、绿都、和昌等实力房企入围,为上半年完美做结;而同一时间,白沙片区上演的“土拍大战”,则为2016年下半年精彩开局。回首上半年,郑州房产市场风云激荡,看点颇多——

政策利好:带动多盘入市

回顾2016年上半年,郑州房地产市场延续上年末向好局势,国家出台了一系列降首付、降利率、降契税等利好政策。

2月2日,央行、银监会发布公告,不限购的城市首套房首付款可低至20%,二套房首付最低降至30%。

2月17日,央行、住建部、财政部发布公告,宣布职工公积金账户利率上调至按年计。

2月19日,财政部、税务总局、住建部再发公告,宣布房地产交易环节契税、营业税全面下调。家庭唯一住房:90平方米以下按1%税率征收契税;90平方米以上按1.5%。家庭二套住房:90平方米以下按1%税率征收契税;90平方米以上按2%(北上广深不执行二套房相关契税政策)。个人将购买两年以上(含2年)住房对外销售的,免征营业税。

3月1日起,央行普遍下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点,以保持金融体系流动性合理充裕,引导货币信贷平稳适度增长,为供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。

5月1日起,二手房实施营改增,将二手房交易中的营业税改为增值税。

借力于政策利好的春风,多家房企集中推盘入市,紧抓去库存窗口期。

据同致行监控显示,郑州1~5月份新盘入市量达43个,同比增幅87%。“房企都想趁此轮成交行情加速入市,加上郑州城中村改造进入攻坚阶段,多个大体量村庄已开始拆迁,未来1~2年新盘供应量将高位运行。”郑州同致行总经理曹庆伟分析称,“此轮行情是在宽松的货币政策、金融政策、行业政策的共同烘托下出现的。经济增速放缓时,房地产的国民经济支柱作用愈加凸显,加上政策红利的刺激,开发商加紧去库存的步伐,因此郑州房产市场供应火热。”

在上半年入市的项目中,多个楼盘表现抢眼,其中不乏开盘即实现清盘的项目。融创美盛象湖壹号首次开盘推出1520套房源,当天成交1260套,开盘现场千人抢房;保利心语开盘热销4个亿; 6月4日,郑州碧桂园2期双拼别墅、洋房开盘不负众望,开盘就创下清盘佳绩, 6月18日,郑州碧桂园2期166套房源精装洋房加推,再次实现开盘即售罄;建业花园里开盘推出531套房源,开盘当天即清盘,去化率高达100%;金水世纪城二期推出210房源,当天售罄……

“楼市整体数据表现抢眼,具体到各个项目上同样卖得非常不错,各类大小项目推盘节奏快,去化率高。1~5月份‘日光盘’出现10余次,一次性去化在500套以上的达20次,这种大规模推盘去化现象只有在楼市成交量大的时候才会频频出现。而其他小规模加推多数去化率也在六七成以上。”曹庆伟欣然说道。

“国家的政策利好、河南的人口红利、郑州在全省的首位度都是吸引房企上半年集中推出新房源的因素。”河南财经政法大学教授李晓峰坦言,“一方面国家一系列利好政策卓见成效,消费者买账,增加了房企对项目入市的信心;另一方面是房企把握市场热点,集中推盘,以助力去库存。”

7月1日,郑州七宗地块同时发力,挂牌出让限时竞拍。其中,位于郑东京港澳高速东约1.5公里处的郑政出〔2016〕12号地块,经过106轮的激烈争夺,最终被亚新集团子公司——郑州紫藤公馆置业以9.64亿元拿下。据估算,该地块楼面价高达9107.5元/平方米,接近雅居乐国际花园售价,比周边天道国际售价高出约2000元/平方米,成为当天土地拍卖最大看点。

初入7月,郑州土地拍卖市场便“如火如荼”,地王频出。

仅上半年,郑州就接连出了正商地王、恒大地王、雅居乐地王、荣盛地王、滨河国际新城绿地地王等,这不仅炒热了区域市场,也大幅提升了人们的房价预期。其中值得一提的是,4月1日,郑东新区龙湖区域位于“地王窝”东侧龙湖外环路东、龙翔八街北的108.88亩宅地,被恒大地产集团郑州有限公司收入囊中,成交价22.31亿元,折合楼面价12293.75元/平方米,单价2049.04万元/亩,成为郑州“总价”和“单价”地王; 6月1日,荣盛房地产发展股份有限公司以18.63亿元的价格竞得郑政东出〔2016〕10号(网)地块,打破恒大地王记录,其折合2.6万元/平方米的楼面价,更是刷新了市场认知。此外,上半年郑州吸引了融创、招商、金科、鲁能、华夏幸福、荣盛等一线房企进驻,他们或是收购合作,或是直接投身激烈的土拍市场。郑州房产市场已是风云际会,强者云集。

“地王频出从客观上反映了房企对郑州未来价值的预判,地王中既有外来房企,也有本土房企,这表明他们普遍对郑州市场持乐观态度。”河南财经政法大学教授刘社对此发表了自己的看法,“此外,上半年地王频出,外地开发商不断跑马圈地,积极占领郑州的市场份额。而本土开发商则在奋起直追,极力提升自己的管理水平和产品开发水平。有相当一部分房企通过相互牵手合作,来谋求共赢,可以说,活跃的市场加速了房企间的竞合。”

随着郑州拿地成本的增加和地王频出,越来越多的中高端项目将在未来涌入市场。“预计三五年之内,人们对郑州房子的需求还会增长,但增幅会收窄。一个正常的市场逻辑是,当供不应求时,市场会支撑房价上涨,但是当供大于求时,不是成本决定房价,而是供求决定房价。”刘社分析称,“建议中高端项目突出差异化竞争。如果想把城市中产阶级吸引过来,除了迎合他们现有的购房需求外,还应对居住需求做适度引导。一方面尊重消费者需求,另一方面在社区配套、产品设计上实现差异化。”

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