政策东风劲吹楼市

赛程过半业绩骄人

本报记者 田晓玉

7月1日，亿翰智库发布《2016年1~6月中国典型房企企业销售业绩排行榜TOP200》，本土房企中，正商、建业、鑫苑、绿都、和昌等实力房企入围，为上半年完美做结；而同一时间，白沙片区上演的“土拍大战”，则为2016年下半年精彩开局。回首上半年，郑州房产市场风云激荡，看点颇多——

政策利好：带动多盘入市

回顾2016年上半年，郑州房地产市场延续上年末向好局势，国家出台了一系列降首付、降利率、降契税等利好政策。

2月2日，央行、银监会发布公告，不限购的城市首套房首付款可低至20%，二套房首付最低降至30%。

2月17日，央行、住建部、财政部发布公告，宣布职工公积金账户利率上调至按年计。

2月19日，财政部、税务总局、住建部再发公告，宣布房地产交易环节契税、营业税全面下调。家庭唯一住房：90平方米以下按1%税率征收契税；90平方米以上按1.5%。家庭二套住房：90平方米以下按1%税率征收契税；90平方米以上按2%（北上广深不执行二套房相关契税政策）。个人将购买两年以上（含2年）住房对外销售的，免征营业税。

3月1日起，央行普遍下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，以保持金融体系流动性合理充裕，引导货币信贷平稳适度增长，为供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。

5月1日起，二手房实施营改增，将二手房交易中的营业税改为增值税。

借力于政策利好的春风，多家房企集中推盘入市，紧抓去库存窗口期。

据同致行监控显示，郑州1~5月份新盘入市量达43个，同比增幅87%。“房企都想趁此轮成交行情加速入市，加上郑州城中村改造进入攻坚阶段，多个大体量村庄已开始拆迁，未来1~2年新盘供应量将高位运行。”郑州同致行总经理曹庆伟分析称，“此轮行情是在宽松的货币政策、金融政策、行业政策的共同烘托下出现的。经济增速放缓时，房地产的国民经济支柱作用愈加凸显，加上政策红利的刺激，开发商加紧去库存的步伐，因此郑州房产市场供应火热。”

在上半年入市的项目中，多个楼盘表现抢眼，其中不乏开盘即实现清盘的项目。融创美盛象湖壹号首次开盘推出1520套房源，当天成交1260套，开盘现场千人抢房；保利心语开盘热销4个亿； 6月4日，郑州碧桂园2期双拼别墅、洋房开盘不负众望，开盘就创下清盘佳绩， 6月18日，郑州碧桂园2期166套房源精装洋房加推，再次实现开盘即售罄；建业花园里开盘推出531套房源，开盘当天即清盘，去化率高达100%；金水世纪城二期推出210房源，当天售罄……

“楼市整体数据表现抢眼，具体到各个项目上同样卖得非常不错，各类大小项目推盘节奏快，去化率高。1~5月份‘日光盘’出现10余次，一次性去化在500套以上的达20次，这种大规模推盘去化现象只有在楼市成交量大的时候才会频频出现。而其他小规模加推多数去化率也在六七成以上。”曹庆伟欣然说道。

“国家的政策利好、河南的人口红利、郑州在全省的首位度都是吸引房企上半年集中推出新房源的因素。”河南财经政法大学教授李晓峰坦言，“一方面国家一系列利好政策卓见成效，消费者买账，增加了房企对项目入市的信心；另一方面是房企把握市场热点，集中推盘，以助力去库存。”

7月1日，郑州七宗地块同时发力，挂牌出让限时竞拍。其中，位于郑东京港澳高速东约1.5公里处的郑政出〔2016〕12号地块，经过106轮的激烈争夺，最终被亚新集团子公司——郑州紫藤公馆置业以9.64亿元拿下。据估算，该地块楼面价高达9107.5元/平方米，接近雅居乐国际花园售价，比周边天道国际售价高出约2000元/平方米，成为当天土地拍卖最大看点。

初入7月，郑州土地拍卖市场便“如火如荼”，地王频出。

仅上半年，郑州就接连出了正商地王、恒大地王、雅居乐地王、荣盛地王、滨河国际新城绿地地王等，这不仅炒热了区域市场，也大幅提升了人们的房价预期。其中值得一提的是，4月1日，郑东新区龙湖区域位于“地王窝”东侧龙湖外环路东、龙翔八街北的108.88亩宅地，被恒大地产集团郑州有限公司收入囊中，成交价22.31亿元，折合楼面价12293.75元/平方米，单价2049.04万元/亩，成为郑州“总价”和“单价”地王； 6月1日，荣盛房地产发展股份有限公司以18.63亿元的价格竞得郑政东出〔2016〕10号（网）地块，打破恒大地王记录，其折合2.6万元/平方米的楼面价，更是刷新了市场认知。此外，上半年郑州吸引了融创、招商、金科、鲁能、华夏幸福、荣盛等一线房企进驻，他们或是收购合作，或是直接投身激烈的土拍市场。郑州房产市场已是风云际会，强者云集。

“地王频出从客观上反映了房企对郑州未来价值的预判，地王中既有外来房企，也有本土房企，这表明他们普遍对郑州市场持乐观态度。”河南财经政法大学教授刘社对此发表了自己的看法，“此外，上半年地王频出，外地开发商不断跑马圈地，积极占领郑州的市场份额。而本土开发商则在奋起直追，极力提升自己的管理水平和产品开发水平。有相当一部分房企通过相互牵手合作，来谋求共赢，可以说，活跃的市场加速了房企间的竞合。”

随着郑州拿地成本的增加和地王频出，越来越多的中高端项目将在未来涌入市场。“预计三五年之内，人们对郑州房子的需求还会增长，但增幅会收窄。一个正常的市场逻辑是，当供不应求时，市场会支撑房价上涨，但是当供大于求时，不是成本决定房价，而是供求决定房价。”刘社分析称，“建议中高端项目突出差异化竞争。如果想把城市中产阶级吸引过来，除了迎合他们现有的购房需求外，还应对居住需求做适度引导。一方面尊重消费者需求，另一方面在社区配套、产品设计上实现差异化。”