本报记者 刘文良

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8月，是全球瞩目、举国聚焦的里约奥运季。而在我国的土地市场，同样在进行一场土地竞拍的“奥运会”。虽然没有绿茵赛场，没有摇旗呐喊，但是当一个个地王经过数十轮甚至数百轮的“竞技”呼啸而出，对土地市场、对房地产市场、对国人特别是购房者心理形成的冲击波、撼动力，同样不同凡响。

地王年年有，如今更胜昔，八月更密集。8月17日，“中国地王”在上海诞生。近年来活跃在上海的闽系房企融信，以110.1亿元的总价、每平方米10.03万元的楼面价竞得上海环内的静安区中兴社区的两幅地块，刷新了中国土地市场总价、单价、楼面价、溢价率4项纪录。无独有偶，同日，雅居乐以21.73亿元将广州荔湾区岭海街12号AF010734地块（也称华大物流地块）收入囊中，楼面价高达36722元，获封“广州新地王”。

然而，时隔一日，“广州新地王”所创下的楼面价纪录，就被“新晋地王”超越和打破。这一新晋地王，没有诞生在北京、上海、深圳，而是郑州。

8月18日，这一被郑州房地产业内人士称为“应该书写在郑州房地产史册上、值得郑州房地产市场铭记的日子”，郑州市郑东新区龙湖郑政东出〔2016〕13、14号地，分别以25.54亿元、35.1亿元的总价成交。其中，13号地块被融创中国旗下的河南融创奥城置业有限公司竞得，单价每亩3631万元，楼面价每平方米36310元。14号地块被世界500强企业中国中化集团旗下的地产板块企业——中国金茂的全资子公司北京览秀城置业有限公司以35.1亿元拍下，单价每亩4184万元，楼面价更是高达每平方米36915元。

地王双出，谁与争锋。8月18日，从关注、期盼、猜测到揭晓，十多个小时的时间里，关于郑东龙湖区域两宗地块的土拍，各种消息不胫而走，成为当日郑州最热的话题。人们惊喜、惊异、惊奇的是，为何是郑州？如何看待“郑州地王”超越“广州地王”这一现象？郑州是否进入房地产意义上的一线城市方阵？为何今年郑州频出地王？甚至两次日出双地王，甚至经开区三日连续出现三个区域地王？为什么外来企业抢滩登陆郑州土地市场？本土地产企业因此将面临什么样的挑战和压力？地王联袂而出会对郑州房地产市场产生什么样的影响？未来郑州房价走势如何？郑州房地产市场是否真的进入了“6万+”时代？有关专家、业内人士、购房者关于新地王又有着什么样的观点和思考？未来，融创、金茂将在新地王地块上呈现什么样的作品？

当地王成为一种现象，成为楼市的风向标和晴雨表，当地王不仅仅是开发企业的盛宴而强力介入并影响着芸芸众生的生活，我们对地王现象的关注、聚焦，已经远远超出了新地王本身，而成为一个不得不正视并要亟待回应的命题作文，于是，有了记者的楼市财经调查。

“速度与激情”： 当地王频出成为一种常态

如果用一个热词、流行词来形容今年的全国房地产市场，无疑，“地王”当之无愧地成为一个标签。高总价、高单价、高楼面价、高溢价率，成为今年我国房地产市场最清晰的表情。

2016年无疑是地王辈出、蜂起的年份，高总价、高单价、高楼面价、高溢价率“四高”地块普遍出现在一二线城市，持续刺激房地产市场。

中原地产研究中心统计数据显示，8月份以来，全国主要城市再现多宗地王，单宗地块成交额在10亿元以上的有30多宗，超过5亿元的有67宗，在这67宗高价地中，合计有22宗溢价率超过了100%，最高的溢价率则逼近300%。

毋庸置疑，在今年土地市场的“夺金”大战中，郑州队是颇具实力、呼声极高且战绩夺人的参赛队伍。据不完全统计，今年以来，截至8月18日融创、金茂两家外来企业分别竞得最新地王之日，郑州共诞生8宗全市地王，屡屡刷新、打破前任地王所创下的或总价、或单价、或楼面价、或溢价率的纪录，且溢价率多在100%以上，最高的直逼300%，真可谓你方唱罢我等场，江山月有地王出，强中自有强中手。

从2004年4月26日原河南思达置业有限公司以每亩约137万元竞得原省农科院试验田地块，获封郑州市第一块地王，首开郑州地王先河，到今年8月，时隔12年，郑州的商品房均价从其时的不到3000元上涨到如今的逾万元，房价上升的跨度可谓平稳，但是屈指一算，新地王的地价较之第一宗地王的地价，上涨幅度不可谓不大。

郑东龙湖区域，地段优越，规划超前，是无可争辩的郑州地产的“龙头”和“封面”。该区域自2012年土地挂牌至2015年，虽诞生数宗地王，但是地王制造的速度较为缓慢，系陆续推出，只有2014年较为集中，且地王竞得者多为本土地产企业，其中不乏国企，诸如建业海马、正弘、永威、亚新、中盟、豫农、国投、轨道等。

今年以来，郑东龙湖区域的地王之花竞相开放，大有“忽如一夜春风来，千树万树梨花开”之势。1月7日，郑东新区平安大道南、东风渠北的郑政东出〔2015〕12号（网）地块开拍，被称为“开春第一拍”。资料显示，该宗地约102.5亩，用途为“其他普通商品住房用地”。经过近4个小时104轮竞争，该宗地块被正商以189021万元的总价、每亩1844万元的单价竞得今年“双料地王”的头把交椅。

正商的“双料地王”交椅只稳坐了3个月，今年4月1日，郑东新区龙湖区域位于龙湖外环路东、龙翔八街北的108.88亩宗地，在经过149轮激烈竞拍后，最终由恒大地产集团郑州有限公司收入囊中，成交价22.31亿元，折合楼面价每平方米12293.75元，单价2049.04万元/亩，恒大一跃而为郑州新的总价、单价“双料”地王。自此，龙湖“地王窝”由郑州本土企业一统天下的局面被改写，外来地产企业争夺该区域地王的序曲由此开篇。

6月1日，郑东龙湖区域两宗地块竞拍之战拉开大幕。是日，郑政东出〔2016〕9号（网）宗地总面积为49484.77平方米，约74亩，位于朝阳路北、如意东路东，容积率大于1小于1.5，建筑限高18米，起始价11.21亿元。

网上竞拍开始后，在报价进行到第36轮的时候，该地块的单价和楼面价就已经刷新了此前恒大创造的地王纪录，单价为2406.04万元/亩，楼面价24061.28元/平方米。按照此标准，新的地王纪录已经产生。但是，竞拍仍在进行。竟拍到65轮时，四川雅居乐房地产开发有限公司竞得该宗地块，单价每亩2412.77万元，楼面价每平方米24128.64元，雅居乐率先戴上单价、楼面价新地王的桂冠。

与此同时，与之相邻的郑政东出〔2016〕10号（网）地块，在竞拍进行到77轮的时候，楼面价已然达到24497.98元/平方米，单价2449.69万元/亩，超过了雅居乐创下的竞拍纪录。最终，经过96轮争夺，郑政东出〔2016〕10号（网）地块被荣盛房地产发展股份有限公司以18.63亿元总价、单价2603.40万元/亩、楼面价为26019.55元/平方米的价格竞得。在雅居乐新晋单价、楼面价“双料地王”21分钟后，荣盛旋即取代雅居乐晋升龙湖区域新的“双料地王”。

“面粉与面包”：当房价上涨和摇号选房成为一种常态

郑州一日出“双王”，坊间称之为“王炸”，“双王”一出，迅即在郑州地产界、媒体界和广大市民中间引发舆论狂潮，人们惊呼：郑州房产均价进入了5万元时代。在今年4月份，河南财经政法大学房地产研究院院长刘社接受记者采访，预言龙湖区域房价将在不远的将来进入5万元时代，到预言成真，速度之快，周期之短，恐她也始料未及。一日诞下两宗地块的“地王”，不仅在郑州土地挂牌出让史上前所未有，在国内土地市场上也罕有其匹。

耐人寻味的是，6月1日两宗土地竞拍，虽有多家本土地产企业参与角逐，最终笑到最后的仍然是外来企业。雅居乐虽然已于2014年进入郑州，在郑东白沙区域开发郑州雅居乐国际花园，但项目早已收官，一度面临“断炊”之忧，因而在郑州四处找地。6月1日当晚，记者与雅居乐西部区域营销负责人魏维电话沟通时，他表示，郑东地块将联手星联湾进行打造，房价肯定在4万元每平方米以上。而荣盛，则是首度进入郑州公众视线。但据了解， 2007年8月，荣盛成功登陆深圳证券交易所，成为河北省首家通过IPO上市的房地产企业。今年5月，荣盛发展排“2016沪深上市房地产公司投资价值TOP10”第八位。在竞得郑东龙湖地块新地王之前，荣盛已在全国多个城市竞得多个地王项目。

“风乍起，吹皱一池春水”。雅居乐、荣盛两地王一出，龙湖区域在售的前度“地王”项目近水楼台先得利，不仅建业海马九如府的购房客户跑步前进快速签约，以至区域内第一个开盘的项目九如府实现开盘清盘。据记者了解，其他刚刚入市的地王项目，如亚新茉莉公馆、永威上合院，还有尚未入市的正弘瓴，不仅及时调整价格策略，而且客户到访激增，茉莉公馆首次选房虽然安排在夜间，依然客户爆棚；永威上和院虽未开盘，积累意向客户已远超房源数量。正商善水上境项目虽然刚刚对外展示形象，但是从临时售楼中心反馈而来的消息则是，目前意向购买且登记的客户，早已超出可售房源套数。

不仅龙湖区域的地王项目，两地王的效应还在继续发酵，辐射力已达市区所有在售楼盘和远郊项目，就连南龙湖区域的楼盘也一改过去的冷清，客户陡增，房源去化率倍增，久违的排队买房景象集体重现。一方面，受新地王的拉动，部分项目开始上调价格；另一方面，购房者观望心态全无，购房行动果决，多个项目房源供不应求，众多项目不得不采取摇号选房，甚至有项目借鉴万科“云选房”等全新的营销举措，以至于有客户为了买到清华·忆江南的洋房，发动家人连夜入住江南春温泉酒店，人们慨叹：郑州房地产市场“疯了”“上天了”。

购房在继续，地王在继续。郑州的地王虽然大多集中在龙湖区域，但并非一花独放，而是呈现出百花齐放、春色满园的局面，可谓是“满园春色关不住”。 7月1日，郑东新区白沙区域一宗地块网拍，引来绿城、绿都、亚新、碧桂园、康桥、中南、华润、海亮等10家房企参与竞拍，经过106轮厮杀，最终亚新集团的子公司郑州紫藤公馆置业有限公司以9.64亿元竞得，溢价率高达222.4%，单价1518.11万元/亩，按最大容积率算，折合楼面价9107.5元/平方米，高于该区域目前的销售价格，上演了一部“面粉比面包还贵”的地产市场活剧。

面粉贵过面包，并非仅为白沙区域独有，在郑州市传统的老城区南阳路郑纺机一宗地块，包括万科、华润、招商、碧桂园、绿城、融创、中海、金茂、中国电建地产、旭辉、蓝光、海亮、K2、正商、康桥、北辰、郑州国投等几乎囊括中国地产20强在内的20多家房企，经过566轮的厮杀，该宗地块最终以总价250240万元被万科美景房地产开发公司竞得，按最大容积率计算，折合楼面价13411元/平方米，单价2682万元/亩，溢价高达294%，比上任环内新东润地王1550万元/亩单价每亩高出1132万元，比荣盛地王每亩高出77万元。13411元/平方米的楼面价，已远远高于该宗地周边的在售项目的实际售价。

创造郑州地王“速度与激情”战例的，不仅惟龙湖区域是举，不仅仅归功于老城区郑纺机地块，更因经开区三天连续诞生三块地王，三天日刷新纪录而“登峰造极”。

7月27日，郑政经开出〔2016〕006号地块以22.73亿元的总价成交，竞得者是康桥地产的子公司——郑州鑫茂房地产开发有限公司（康桥置业子公司），折合楼面价9005.44元/平方米，溢价率高达160.96%，创下经开区总价、单价、楼面价之最，成为经开区的“三料地王”。7月28日，郑政经开出〔2016〕005号地块以8.9亿元的总价拍出，楼面价9796.9元/平方米，溢价率141.85%，刷新前一天006号地块创下的楼面价纪录，成为经开区新地王，竞得者是亚新集团子公司河南中联创房地产开发有限公司。7月29日，郑政经开出〔2016〕004号地块以15.32亿元的总价成交，楼面价10543.81元/平方米，溢价率160.54%，再次刷新楼面价，竞得者为海马地产的子公司郑州河海置业有限公司。

三天诞生三个区域地王，一天一次刷新，“三连跳”不仅体现了本土和外来房企对经开区滨河国际新城未来发展前景的认可和信心，也再一次用确凿的数据明证了郑州房地产市场房价坚挺、销售飘红的势头。

经开区连续诞生三个区域地王的“三连炸”余音袅袅之际，8月18日，在郑东龙湖两宗地块的竞拍已是“山雨欲来风满楼”，人们预期新地王单价有望突破3000万元大关，楼面价或将逼近3万元。但是当龙湖区域编号为郑政东出〔2016〕13、14号地竞拍大戏甫一开锣，人们方始发觉这场竞拍风暴比预想要来得更猛烈些。最终，经过８个多小时的激烈争夺，13号地块被河南融创奥城置业有限公司率先揽入怀中，融创晋升郑州新地王；时隔一个多小时，融创的地王桂冠易主，中国金茂旗下的北京览秀城置业有限公司登顶最新地王。一日诞生双地王，微信朋友圈称之为“王炸”，尤其是金茂揽得的地王，楼面价略超广州新地王的楼面价，更是令人称奇不已。

对此，中原地产首席分析师张大伟的观点是：“对于一二线城市来说，楼面价超过房价成为常态，已经出现了遍地地王的现象，虽然地王不完全代表未来市场售价，但如此多的集中出现，未来房价很难不上涨。”华创证券分析师屈庆则对记者表示，地王频现一方面证明了房地产市场供需两旺的格局依然在延续，虽然房地产开发投资连续出现下滑，但房地产销售和新开工都出现了反弹，房地产市场景气度依然较高，房地产下半年不仅很难对经济形成拖累，反而有可能进一步形成支撑。刘社对记者表示：“当一个城市地王频现、多点爆发，意味着房价的上涨将不可避免。”

实际上，房价的普遍上涨、市场的持续升温，并非仅郑州独有。二线城市正接棒并超过一线城市的房价上涨势头，激发如饥似渴的全国地产大牌企业转向二线城市拿地的热情。苏州、南京、厦门、合肥四个城市早就因为房价大涨，而被业内戏称为二线城市房价“新四小龙”。国家统计局关于7月份70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，厦门、合肥、南京这三个二线“四小龙”城市，从今年4月份开始就一直稳坐房价领涨前三名，7月的环比涨幅虽有收窄，但仍以4.6%、4.2%、3.6%领涨，郑州也以2%的环比涨幅，进入领涨前十名之列。

高总价、高单价、高楼面价、高溢价率的地王，无疑会给地王的竞得者带来巨大的资金压力和财务成本，客观上增加了项目的风险，同时也会倒逼这些企业进行产品创新和品质提升，并因地制宜，不仅品质不能打折，还要在引入新材料、新技术方面孜孜以求，一定程度上对郑州城市形象的改观、城市人居水平的提高、房地产行业的提升有所助推。与此同时，一再走高的楼面价，不可避免地改变人们对后市价格的预期，冲击人们已有的心理防线，促使人们打消观望出手购房，由此上演一幕幕的抢房大战，购房变成了抢房，抢到即赚到成为公众的普遍心理。而对于开发企业而言，过去面临的课题是去库存，如今不少区域如经开区不仅零库存，而且供不应求，适当上调房价宛如水到渠成。据记者掌握的近日房价上涨清单，虽然郑州多个在售项目均表示价格上涨，但有的是小心翼翼地投石问路，微调200元~500元试探效果，激励客户；其中也不乏猛涨的项目，某高档项目一次性涨价5000元，但据记者了解，虽然涨价，但象征意义大于实际意义，皆因可售房源所剩无几，倒是该项目的二手房颇受青睐。更多的项目则是房源紧俏无房可售。至于部分项目或封盘惜售，或推迟开盘，在郑州房地产市场，亦不是新闻。

“我们之所以现在购房，甚至将股市里的钱和存款全部动用，是唯恐郑州像南京、苏州等城市那样，再次开始限购、限贷。”上述在清华·忆江南连夜排队购房的客户对记者坦言。

从上个周末郑州多个项目开盘的成交量和去化率来看，正商城五期、绿都紫荆华庭新推的7号楼和绿都澜湾、鸿园、华强新芒果双糖、金茂城等，基本上实现了开盘清盘。

备受瞩目的金科城，定于28日开盘。记者了解到，该项目一期共推出近2000套房源，目前意向购买的客户多达4000多组。为了控制客户数量，金科城不得已叫停了认筹排号。8月21日夜8时许，记者前往金科城售楼中心探盘，但见从科学大道到售楼中心，近一公里的路段停满了车辆，停车场更是无一空置车位。售楼中心里面，人头攒动，人声鼎沸，置业顾问忙得一人接待几组客户。记者了解到，目前该项目已经停止了排号，当日开始为已排号客户提前算价，便于28日开盘时提高选房速度和效率。