本报记者 刘文良

国庆长假年年有，今年景象大不同。

今年国庆黄金周，除了全国人民总动员的出游、休闲、度假、返乡、聚会之外，人们寄情山水、流连风景之际，无论是耳畔、眼帘、思维、话题，总有一个热词挥之不去、无可避讳、全民热议，那就是：“楼市调控”。

楼市调控声声急，给这个国庆黄金周假期平添别样的声音和色彩。记者梳理发现，从9月30日至10月7日，全国共有19个城市相继出台了内容不一、力度有别的楼市调控政策，加上之前的限购未取消的城市，截至10月10日，全国共有20个城市实施限购政策。虽然较之于2014年9月30日之前全国共有46 个城市限购，在数量上尚有差距，但是预期今后一个时期仍有部分二三线城市会跟进已限购城市，新一轮的楼市限购大势不可逆转。

具体到郑州，从9月14日深夜出台的《郑州市人民政府办公厅关于促进房地产市场持续平稳健康发展的通知》（简称“房九条”），到9月20日晚间，郑州市国土资源局再放“大招”，宣布将在郑州主城区集中供应6000亩土地，今年全年的土地供应量将达到去年的2.3倍。至9月30日，传言的“郑州楼市调控升级版”政策并未如期而至，但在10月1日夜间，限购利剑终于出鞘。10月3日，郑州楼市调控再度加码，郑州版限贷政策靴子掷地有声。至此，郑州楼市调控打出了系列组合拳，旨在遏制房价过快上涨，抑制投资投机性购房行为，确保郑州房地产平稳健康发展。

时隔两年，郑州重启限购限贷政策，且适逢“金九银十”两月的国庆黄金周，这一楼市调控的重磅政策出台之后，国庆长假期间，郑州限购区、非限购区在建、在售项目的客户到访、销售成交情况如何？郑州房地产市场的真实反应、真实表现又是什么？购房者对后市的心理预期是否发生改变？未来一个时期，如何看待郑州的房价走势？目前是不是出手购房的时机？带着这一系列问题，10月8日、9日两天，记者有选择性地踏访部分楼盘，采访了郑州部分房企的营销负责人，以期通过国庆长假期间售楼部的人气、成交数据，实地调查、感受郑州楼市在系列调控“组合拳”频发的政策环境下的市场表现和走势。

市场走势平稳 未见大的起伏

先看看南京的“楼市气象”。9月25日，南京率先出台限购政策。10月5日，南京限购政策再升级，出台了据称史上最严厉的限购新政，南京楼市急转直下迅即“入冬”，新房认购量大幅下滑，从9月25日之前的日均400~600套，下滑至日均150~200套。10月6日，更是急剧萎缩到全市成交29套。于是，南京地产界知名人士惊呼：南京楼市出现冰冻，地产商一片哀嚎。

反观郑州，限购限贷新政之下，郑州楼市是否一夜“入冬”？

通过记者走访所见所闻，得到的总体感受和印象是：郑州楼市总体平稳，未见大的波动。经过9月14日的“房九条”的洗礼，6000亩土地供应提振的市场信心，严查无证销售的重拳出击，郑州房地产市场日趋规范，部分项目跟风涨价的行为有所控制，购房者的恐慌性心理有所打消，因此，国庆前后郑州楼市的气象用“深秋”来取譬较为恰切，既没有春天的绚烂，也没有夏日的炙热，更不见冬日的冷冽，市场表现更趋于平稳、成熟、恬静、淡远，6、7、8、9四个月的“高温”伴随着时令的脚步日渐消退，取而代之的是开启“入秋”模式。

君不见售楼部现场人头攒动、门庭若市、连夜排队的火爆画面，也未亲睹门可罗雀、门庭冷落的寂寥场景；开盘项目虽未曾再现百米冲刺万人抢房的“大片”镜像，但是“日光盘”仍然不乏其例。国庆前夕开盘的位于高新区的万科城5期，共推出房源257套，晚上7时30分开始选房，历时一个半小时结束，去化率百分百，实现成交均价1.3万元。相比于万科城5期，10月1日开盘的华瑞紫韵城，推出房源104套，开盘当日大定9套，去化率仅为7.7%。这种市场的冷热不均，正是市场的常态，如同秋日的天气，忽而秋阳高照，忽而凉气袭人，有人添加保暖内衣，有人依然短袖打扮。

位于高新区的金科城，因为开盘价格低于市场预期和同期水平，在上月初开盘之日，曾出现万人抢房的盛大场面，郑州购房者对此应该记忆犹新。金科城营销负责人邓敏对记者表示：主城区虽然限购，但是刚需和改善型产品仍然受到客户的关注和喜爱。目前，金科城二期洋房产品入市在即，正处于洋房客户积累阶段。因为洋房产品在金科城项目中所处的位置较佳，加之房源较少比较稀缺，金科又被称之为“洋房专家”，因此，国庆假期，售楼部通过邀请老客户到访等方式，日均接待客户150组左右。“经历过2011年的限购，郑州购房者对限购是有心理准备的，是能够坦然接受的，因为购房者对郑州房地产市场抱有信心，坚定地认为郑州房地产市场前景向好，房价不会出现大的下跌，未来房价会趋稳，市场更加健康，所以限购限贷之后，虽有小部分购房者会短时间观望，但是该出手仍会出手。”邓敏对记者说。

接受记者采访时，一位不愿透露姓名的郑州北区项目营销负责人坦言：“受限购限贷新政和国庆长假外出旅游度假的影响，客户来访量较之节前平均下降了30%左右。但是通过对到访客户的购房心理、购房动因的了解，我们发现，真正的刚需和刚改客户，购房的意愿还是非常强烈的。”

采访中，多家位于郑州主城区的项目有关负责人均对记者表示：国庆期间，到访客户数量有所下降，现场人气远不及节前。客户的购房心理不可避免地发生了微妙变化，一部分客户开始观望，或寄希望未来开盘的项目房价出现回落之后再出手，或充当“接盘侠”，等待前一段时间部分未取得预售许可证项目虽选房，但是部分客户或因失去购房资格、或因首付提高无力购买将要退出的、腾出的房源。也有项目营销负责人对记者表示：国庆期间已开始发动电商拨打电话，安排派单人员在市区的主要街道分发单页，重启线下圈层营销活动，抢占客户资源。

诚如斯言。国庆期间，记者本人接到多个久违而亲切的电商电话，其中不乏北龙湖区域的地王项目。记者走访发现，多个售楼部绝迹数月茶水、饮料、咖啡，又开始对到访客户供应。热情的笑意重新回到置业顾问的脸上，虽时值深秋，售楼部里又春风荡漾。

虽然冷热不均 前景依然向好

相比于限购区域，非限购区域的项目，诸如绿博组团、新郑龙湖、郑上新区的荥阳，国庆长假期间客户到访数量、人气指数较前不减反增。以清华大溪地为例，国庆节前日均来电30组、来访80组，国庆期间日均来电35组，来访95组；成交方面，国庆之前日均35套左右，国庆期间平均每天成交50套左右，其中10月2日，即限购首日，该日成交量最大，高达73套。“造成到访、成交上升的原因，一是限购导致的客户外溢；二是郑上新区的发展前景。”清华园营销中心总经理黄艳红告诉记者。

同样的情形出现在新田城。新田城洋房产品推出以来，一直备受关注。国庆七天乐，新田城的农夫庄园不仅开门迎接市民观光采风，洋房产品的到访人气也随之激增。

位于中牟大孟镇境内的普罗·理想国，虽处于积客阶段，但是自项目入市以来，一直当红不让。理想国艺术中心（销售中心）停车场车辆满满当当，无一车位可“插足”，记者只好将车子停在300米开外。入乎其内，但见现场熙来人往，置业顾问忙得脚不沾地，记者等了半天，才有一名置业顾问接待，但当记者提出参观样板间请求，被婉拒：“样板间需排队。”

位于新郑龙湖的尚书房项目，与理想国一样，属于非限购区域。据八达威商业集团有限公司营销中心总经理杨诚介绍，9月20日~9月30日，一共到访412组客户；国庆7天，累计到访客户达到554组，其中6日达到高峰，当日到访客户118组，市区客户外溢效果凸显。

不仅非限购区域的住宅项目迎来利好，不受限购政策影响的商办项目在国庆期间也是顺市飞扬。位于龙子湖湖心岛的正商四大铭筑，国庆7日写字楼的成交业绩甚至好于节前。位于经开区的正商经开广场，在国庆期间同样成交喜人。

“限购限贷政策之下，商办项目在秋天迎来了春天。”郑州升龙城项目地产总经理张宇告诉记者，“国庆长假期间，升龙城营销中心的客户到访数量和成交数据，与去年同期基本持平。由于升龙城目前在售的产品主要以130~160平方米的改善型住宅和45~2000平方米自由组合式5A智能化写字楼及风情商业街商铺为主，客户对限购、限贷政策的敏感度较低，新政对商办类物业带来利好，有不少之前准备购买住宅作为投资产品的客户转而考虑购买升龙城的写字楼和商铺，因为这类商业不限购、不限贷，易出租，投资回报率高，因而备受青睐。”

不仅郑州的强大购买力开始向郊外转移，甚而至于开始向省外、向国外溢出。国庆期间，记者的多位熟人、朋友西进西安、南下广州、三亚购房。这部分购房者众口一词：“西安房价低位运行，广州房价面临补涨，三亚是热带海洋气候。郑州限购，我们就到外省去寻找投资机会。”

不仅省外，部分郑州市民开始将目光投向了海外。据碧桂园·森林城市河南展厅的肖先生介绍：“国庆期间，展厅人气爆棚，到访客户不仅有郑州市民，还有地市人士，更有周边省份的外省客户。”

采访中，记者随即询问多位郑州购房者，当问及是否有意前往河南各个市地购房，或者返乡置业，均未得到肯定的答复。

面对市场的冷热不均，部分客户外溢到外省、境外的购房动向，有地产业内人士呼吁：“把根留住。”这位业内人士分析认为：“目前我国仍处于城市化进程加速的时期。全国城市化率为56%，远未达到70%~80%这一区间。河南城市化率低于全国近10个百分点，河南城市化率每提高一个百分点，就有一百多万人进城，按照住建部规定的人均30多平方米的住房面积计算，需开建的房子是一个浩大的数字。再说郑州城中村即将成为记忆，数十万租客需要购房，释放出巨大的购买力。郑州是单核城市，按照省会城市、单核城市应当达到的人口数量，郑州的人口总量应达到全省人口的25%~30%，即使保守计算，按照20%的占比，郑州人口数量也应该达到2000万人口，目前官方数字才是800多万人口，尚有巨大差距。郑州又位居全国人口净流入城市的前列，过去5年，人口净流入185万人，今后将加速、加大。郑州正在力争建设国家级中心城市，郑州又是全国‘米子形’高铁城市、航空都市，郑州的城市框架会增大，人口红利未有穷期，所以，郑州房地产市场的基本面并未没有改变，郑州房地产市场的发展前景广阔，未来向好，因此，郑州的房价不会下行，会趋于平稳。虽然告别市场的燥热，郑州楼市的天空更加纯净，市场更加规范，房价更趋合理，所以，在郑州购房，仍是智慧的选择。”

郑州楼市既已“入秋”，那么， 谁能分享到秋天的果实？谁能在限购、限贷政策环境下平稳健康地发展？这是摆在郑州本土企业、外来企业面前的一个大考。接受采访时，正商地产副总裁张国强表示：要想保持企业的长足发展、稳健前行，一是要合法经营。今年前9个月，正商虽然实现了180多亿的销售额，位居全国58名，河南第一，但正商所有在售的项目均能做到有证销售，绝不做违法之举；二是调整心态。不管市场风云如何变幻，无论是在“夏季模式”还是“秋天模式”，做企业都要像在冬天走独木桥那样如履薄冰小心翼翼，恪守惧者生存，都要苦练内功埋头苦干。特别是在市场飘红的时候，更要在品质提升上做“加法”，无论何时都要咬定品质不放松。