本报记者 刘文良

今年，碧桂园捷报频传，在克而瑞研究中心发布的1～11月份中国房地产企业TOP100排行榜上，碧桂园以2880.4亿元的骄人业绩稳居“第一军团”的前三甲。及至12月11日，碧桂园发布公告称，碧桂园合同销售额突破3000亿元，成功晋阶“3000亿俱乐部”，跻身福布斯世界500强方阵，同比大幅增长143%。

今年9月，春华秋实的丰收时节，碧桂园河南区域迎来了3周年。三生万物、三羊开泰、三足鼎立、三位一体，“三”作为数字寓意可谓丰富。3年，在漫长的历史长河中或许只是短暂的转瞬，然而对于一家企业，对于一个区域公司，3年又是一串厚重的数字。

从2013年春节过后只身一人前来河南开疆拓土，到同年9月组建碧桂园河南区域公司，再到如今的10城26盘年销售额逾百亿元，以及今年斥资百亿获取土地的目标提前完成，未来还将进入河南更多的城市，在郑州则是东西比翼、南北并进、中心开花，明年在郑州一城将有近20个项目竞相面世，销售业绩和市场占比仍将激增。

作为生于斯、长于斯，德国学成归国后成功操盘碧桂园假日半岛等项目的碧桂园河南区域总裁杨海波，期间，他又有着什么样的心路历程和切身感受？碧桂园所进入的城市、所提供的产品和服务，对中原城市化进程、房地产开发建设，对区域社会经济的发展，已经和将要带来什么样的改变、助推、提升和引领？碧桂园河南区域的各个项目，不仅开盘劲销，而且屡屡刷新区域市场纪录，其成功秘籍何在，铸就了什么样的核心竞争力？在五大国家战略支撑、争创国家中心城市、建设“一枢纽一基地四中心”的郑州，碧桂园河南区域站在3周年的新起点上，又将如何赋予新动力，灌注新动能，描绘新蓝图，创造新传奇？

2013年金秋十月，在碧桂园集团总部会议室，记者初识杨海波，谈及在“家门口”为家乡父老乡亲缔造“五星级的家”，他没有衣锦还乡的荣耀感，言语之间流露更多的是责任担当和任重道远，是希望中原因为碧桂园的存在而变得更加美好的渴盼；2014年8月，当姗姗迟来的碧桂园首入郑州落地洞林湖畔，记者再度与杨海波对座叙谈，数个小时的午后时间，从郑西的价值洼地，到碧桂园品牌落地建设碧桂园的“全国展厅”，再到碧桂园深耕郑西的信心和决心，他娓娓道来。近日，应记者之约，记者再次坦对杨海波，他谈兴最浓的，是对河南房地产市场的长期倚重和看好的大势研判，是在列入碧桂园“第一序列”的战略重地河南，如何做到持续、长久、健康、平稳地深耕、扎根，是关于郑州购房者应当享有的能够经得起时间雕琢的好房子的独到思考——

“不仅深耕，更要扎根”

今年以来，伴随着融创、华夏幸福相继进入郑州或周边县市，2015年度的中国地产十强悉数进入郑州，郑州房地产市场真正迎来了“逐鹿中原”的时代。

但是相比于绿地、绿城、恒大、万达、万科、保利，碧桂园属于姗姗来迟者。曾经，碧桂园对于郑州市民而言，是一个既遥远又亲切的名称。

遥远，是因为迄今阔步进入“三千亿级房企俱乐部”，稳居中国地产“前三甲”一线方阵的福布斯世界500强房企，一个以“社会因我们的存在而变得更加美好”“对人好、对社会好”“建造老百姓买得起的好房子”“给您一个五星级的家”这些品牌口号而享誉全国的中国房地产领导品牌，在进入全国200多个城市之后，才于2013年年初迟来中原。与其他外来房企长驱直入郑州有别，碧桂园在中原大地抢滩登陆，率先进入的城市是周口、洛阳、安阳，颇有点“墙内开花墙外香”“这里黎明静悄悄”的意味，直到2014年8月25日，本土企业新田集团与碧桂园签定合作协议，这一被业界称为“新田君迎娶碧桂园”的佳话，标志着郑州新田城开发建设的大幕正式开启，碧桂园、恒大、新田城在郑西一片热土上三驾齐驱。

同年8月30日，记者首度独家采访杨海波，谈及碧桂园进入郑州，他认为，郑西区域长期以来是房地产开发的洼地，价值一直被低估，目前郑西房地产开发进入加速期，郑上新区的规划又赋予郑西政策高地，郑荥融城已从民众的期盼变成真切的现实。“基于此，集团最高层明确要求要将郑西作为碧桂园的主战场，扎根郑西，深耕郑西，要在郑西挖深井，打持久战，绝对不会浅尝辄止，捞一把就走。碧桂园在郑州的第一个项目不仅要落子在新田城，并且要打造成为全国碧桂园的样板和展示中心，要成为碧桂园品牌落地的项目，因此，郑州碧桂园的双拼产品全部采用外墙干挂石材，这在全国的碧桂园系列中是首次，首开先河，足见集团对郑州碧桂园的寄望之高。”

时隔一年， 2015年8月1日，郑州碧桂园五星级示范区首次开放，当日到访人数超过3万人，平均每3秒钟到访一组客户。8月22日，郑州碧桂园双拼开盘，106套珍稀房源，半个小时内被抢购一空。8月29日，郑州碧桂园洋房众望开盘，短短的3个小时，1741套房源争相抢购，平均每5秒销售一套洋房，当日成交金额高达18亿元，刷新郑州单盘单日销售纪录。从8月1日到29日，不到一个月的时间，郑州碧桂园引发的倾城之恋，创造了争分夺秒的碧桂园速度与传奇。

现如今，时隔两年之久，杨海波言犹在耳，碧桂园在郑州攻城掠地，纵横捭阖，旌旗猎猎，步履铿锵，歌声嘹亮。继落子郑西之后，碧桂园又挥师北上，于2015年6月18日，成功摘牌郑州北平原新区凤湖地块，在1800亩的凤湖之滨，碧桂园·凤凰湾扬帆启航。同年11月7日，在郑州碧桂园创下销售佳绩之后，凤凰湾傲秋开盘，销势喜人：2个小时，756套，6.3亿元，碧桂园再次创造了属于碧桂园的“凤凰传奇”。

在杨海波看来，碧桂园每进入一个区域，不是单纯考量某一宗地块、某一个项目的价值，而是重点研判这一地块、这一项目在城市发展、在区域房地产市场上所占据的坐标。如果说郑州北龙湖湖心岛是未来的CBD的升级版，是区域性金融中心，那么对于在湖心岛上班的白领，写字楼里出入的城市精英，平原新区是适合居住、具性价比的区域。杨海波坦率地说：“平原新区是我能想到的工作在北龙湖湖心岛的人士最适合安家居住的地方，但在碧桂园进入平原新区的时候，正是市场最寒冷的时期，即使时至今日，平原新区也极难实现品牌溢价，因此，凤凰湾项目开发到四期，碧桂园依然秉承不能一味追求房价上涨，而把区域价值的同步提升、区域配套的日益完善、产品品质和服务的逐步升级，作为碧桂园至高的追求和行动。”

西入郑西、北上平原新区之后，历经两年多的开疆拓土纵横驰骋，时至今日，碧桂园在郑州东西南北中遍地开花，花枝摇曳，硕果满枝，但若要问及碧桂园目前正在建设、销售和已经落定、即将启动的项目到底有多少，作为碧桂园河南区域的总裁，从获取土地到产品定位、营销策划、财务签批，最终对一切结果负责的杨海波，面对记者的提问，仍需盘点再三，才能和盘托出，足见项目之众——

在我省政治文化的首善之区金水区，碧桂园即将启动国基路与花园路交会处的沙门城中村改造项目。之前，关于进行沙门村改造的开发企业，坊间曾有多个版本，记者也是踏破铁鞋无觅处，现在方始知晓碧桂园进入旧城改造领域，让沙门村“芝麻开门”。由此观之，碧桂园超越原有的远郊大盘开发模式，不仅要进入中心城区，而且还要涉足城改项目。长于在远郊长袖善舞风生水起的碧桂园，现在要在旧城改造项目上一显身手，这一信息本身就极具眼球和话题效应，因之特别值得期待。

其实，碧桂园从农村包围城市到大举“进城”，并非始于沙门这一城中村的改造项目。在今年1月20日，碧桂园斥资3.8亿元夺得经开区近30亩的“经开第一地王”，每亩单价1302万元，溢价率超过150%，此举虽然引来广泛热议和猜想，但已预示着碧桂园迈出了独立门户、独当一面、参与主城区土地竞拍的第一步，释放出重要的信号，引发业内人士和同城媒体纷纷解读。

正当人们为如此高的单价、如此小的地块，将来如何开发、如何销售替碧桂园忧心忡忡之际，碧桂园天玺呼啸而出；当人们还没有从天玺冲击波中清醒过来，位于经开区的翡翠湾花开并蒂，强力进入人们的视线；当众人们津津乐道于翡翠湾开盘清盘一房难求之际，碧桂园在经开区的“第三子”——天悦又于今冬亮相，带给人们的是“三子登科”的惊喜。

在今年地王迭出月出地王甚至日出地王日出双地王的市场环境下，杨海波有着自己的“地王观”：“我们不盲目追逐地王，不唯地王是举，但是在土地越来越稀缺、入市门槛越来越高企、竞争越来越白热化、市场集中度越来越倾斜的当下，我们摘取经开区地王，是看好经开区的区位、产业、市场优势，是看好经开区的发展前景，是基于前瞻性、预见性的判断。”

众所周知，除了碧桂园一以贯之的项目选址法则，合作开发一直是碧桂园初入一个城市让项目快速落地、快速开发、快速销售的利器。在郑州，碧桂园除了与新田集团合作首开郑州碧桂园，与平原新区所在地当地政府合作开启2000亩超级大盘凤凰湾，还将与河南国控集团联手开发金水科教园区项目，并牵手平安文旅在郑州市创意文化产业园区打造“双子塔”超高层大厦、展览中心、艺术品交易中心、星级酒店、会议中心等综合体项目，引领时尚文化产业，为郑州国际文化创意产业园的发展注入新动力。

今年以来，频传碧桂园与本土企业强强合作的佳讯，碧桂园在郑州市场的呼声日涨，产品矩阵越来越人丁兴旺家大业大：与荥阳海龙集团合作的碧桂园·龙城，在今年国庆前夕开盘奏凯；5月8日，碧桂园与思念集团签订战略合作协议，董庄城中村改造项目浮出水面；针对外界传言四起的碧桂园收购本土企业名门地产，杨海波曾郑重表示并非收购，只是合作；而对于碧桂园与新合鑫置业合作的西流湖B7地块，杨海波寄望甚切，寄盼眷眷，寄情拳拳。他告诉记者：“集团决策层把河南排在战略布局的第一方阵，仅次于东部沿海地区，位次高于浙江、山东，足见集团对河南的重视。此次碧桂园进军西流湖区域，是碧桂园将河南、将郑州作为主战场的一次大手笔投入，累计投入40亿元，投资不可谓不大。该项目地处高新区、金水区、二七区、中原区四区交会之处，是城市过渡的空白地段，拥有得天独厚的原生湖面，对于郑州，东有龙湖，西有西流湖；对于全国，杭州有西湖，郑州有西流湖。目前，该区域征迁基本完成，正在进行安置区的建设。碧桂园计划与建设上海新天地、杭州西湖新天地的香港瑞安集团进行合作，在西流湖畔再造一座郑州新天地。”言及此，一向以稳健著称、言辞缜密的杨海波情动于中而形于言：“我曾建议将西流湖改名西湖，这不仅是一字之差，更是郑州建设生态宜居城市、追赶上海、杭州等先进发达城市的一种必需。今后，郑州人可以足不出郑州，在郑州西流湖畔坐享杭州西湖的碧波荡漾、风月无边。”

当记者问起碧桂园在郑州未来的战略布局和明年的项目入市信息，杨海波表示：“碧桂园明年在郑州会有众多项目入市，有些项目一直沉潜海底，明年会如芙蓉出水，带给郑州购房者更多期待，比如管城区、中牟、新郑南龙湖，碧桂园都有项目在运作，明年也会相继推出。但是纵观碧桂园在郑州各个区域的项目布局，我们仍将郑西作为战略高地和热土用重兵来布阵，除了大家熟知的郑州碧桂园、龙城之外，位于荥阳丁店水库旁的万山湖壹号将是其中的重磅之作，特别值得广大购房者关注。如果说金水路是郑州城市迁延的一种象征，一条路连接过去、现在和将来；那么，荥阳的索河路，作为农业路高架桥的西延，一定拉近荥阳与郑州主城区的距离，将郑州与荥阳紧紧连接在一起，因此，我也曾建议，将索河路改成农业西路。”

“在未来的时日，不管城市、产品、市场如何细分，不管碧桂园进入郑州哪个区域，我们都将秉持‘给您一个五星级的家’的初心，建造老百姓买得起的好房子，扎根河南、深耕郑州，这是碧桂园在郑州的‘中国梦’。”杨海波说。

至于碧桂园在郑州一城明年有望实现的销售额，杨海波表示要用数字说话，用业绩明证，“大事可以做，大话不能说”，碧桂园业已进入郑州市各个区域，相信总有地处一方的碧桂园产品适合你，满足你，值得你驻足，值得你拥有。

“红海里的蓝海”

碧桂园之于河南，发轫于市地，深耕于郑州，目前河南的碧桂园版图已达10城26盘。如果将周口、洛阳、安阳三座城市比作碧桂园河南布局的“星星之火”，3年多时间，碧桂园已经燎原于许昌、新乡、平顶山、开封、南阳，未来还将燎动驻马店、信阳、商丘等市地，继续加快在三、四线城市的布局步伐。

在我国房地产市进入所谓的“下半场”，城市之间的分化已然呈现“冰火两重天”，当热点城市土地供应严重匮乏供需关系极不平衡呈现供不应求的态势，而三、四线城市土地供应量过热，房地产市场供过于，求库存压力过大亟待去库存；当众多外来企业进入郑州之后誓言足不出郑州，当部分房企开始压缩市地的市场份额转而聚焦郑州重返郑州主战场，碧桂园此举颇有些“明知山有虎，偏向虎山行”的意味。

事实上，碧桂园每进入一个市地，都取得了不俗甚至骄人的成绩单，几乎每个市地项目，都能成为当地房地产行业的样板间，特别是河南区域的首开之作——周口碧桂园，更是引来全省地产同业观者如堵，参观、考察、学习、取经者至今络绎不绝。碧桂园在河南各个市地的项目，还能成为当地市场的晴雨表，不仅价格上遥遥领先，销售上也是开盘清盘业绩飘红，借用许昌的一位地产同业的话来说，许昌碧桂园一个项目，基本上将许昌厚积十余年的高端别墅客户一网打尽，在许昌，也只有碧桂园能超越碧桂园。更有郑州地产界业内人士直言，碧桂园连周口都敢进，还有不敢迈入的“禁区”？

那么，碧桂园又是如何在众人皆视为畏途、退避三舍、避之唯恐不及的“红海”中发现一片“新蓝海”，碧桂园的底气何来？核心竞争力何在？有着什么样的制胜之道？

采访中，言及此，杨海波首先给记者分享了一个战例：“安阳碧桂园天汇，近日开盘售罄，并且实现了远超预期的售价，260平方米的大平层，实现均价6000多元；精装小户型，更是卖到6800元每平方米，房价水平远高于同一区域同类项目。”

这的确是一个经典而传奇的战例，那么，创造这一传奇的秘籍，在杨海波心目中，其实并不高深莫测，仅仅是：“建市地人唯一愿意购买的那一套房子”。

这种“唯一性”看似寻常却奇崛，成如容易却艰辛。“不管是一、二线城市，还是三、四线城市，城市在生长在更新，住房的更新换代需求生生不息、常变常新。作为开发企业，我们既要发现这种需求，还要满足这种需求，其中的关键是看需求量大，还是供应量大。当需求不足，需适当控制规模、放缓供应，但控制和放缓并不意味着裹足不前，而是以适当的规模，在城市最好的位置，建最好的房子，卖给当地最有购买力最注重品质生活的人群，一言以蔽之，就是我们奉献给客户的，是住宅中的‘劳斯莱斯’。这是挑战，更是机遇，考量着操盘团队的智慧，也检验着碧桂园的产品和服务。”杨海波如是说。

在郑州的外来房企中，杨海波不仅是一位区域航船的掌舵人，更是一位敏行敏思的思考者。以他多年市地操盘的实战经验，他认为检验市地房地产市场的风向标，一定是信心，“判断一个市地的房地产市场，主要看新区的房价和老城区房价的差别，如果新区道路交通、生活配套等尚不完善，但前景向好，市民对新区抱有信心，能承受高于老城区的房价，足以说明这个城市房地产市场是上行的是健康的，是可以考虑进入的，比如南阳、信阳、商丘等市地。”

“10年后回望碧桂园”

“碧桂园的项目、产品到底好不好，我认为需要交给时间去雕凿，去检验，去见证，十年后才能发现碧桂园产品和服务的价值，十年后才回望碧桂园，你才能体会到碧桂园真正好在哪里。碧桂园在郑州的项目，目前尚未大面积交房，客户感同身受的体验感尚不强烈，虽然大家都说在郑州交房是一个大考，碧桂园也将交房作为出发点和归宿，在碧桂园年终所评出的各个奖项中，最佳收楼状态奖是最高的殊荣，但是对于我们碧桂园人，我宁愿将产品的交付当作起点，10年后再来评判这个项目的价值。”这一番“夫子自道”，宛如每日三省吾身的古训，时常出自杨海波之口并且播之于众，应该并非纸上得来，而是躬行躬耕之后的深刻体悟和独到思考。

“判断一个区域的房地产走向，主要看二手房的市场表现。”这是耳熟能详的“杨氏语录”。杨海波有个习惯，就是一有空闲就去郑东新区的多个已交付多年的小区里走走、看看，不仅他自己要踏遍这些小区，他还要求碧桂园河南区域有关部门的负责人也要用脚丈量这些小区，为的是让他们去发见去研究去了解，为何有些楼盘、有些小区历经十年时间洗礼，依然历久弥新，仿佛时间在此凝固让人慨叹时间都去哪里了；与此同时，他还要求团队核心成员思考一个问题：为何同一个区域，有的楼盘二手房价格领涨，比其他楼盘、小区成交单价高出数千、上万元。正是经过实地调研，杨海波更能洞察市场的走势，客户的需求，更加明白碧桂园在郑州，“不一定建最贵的房子，但是一定要建最好的房子”。他坦言，这是他的人生信念，是他的理想愿景，是他的座右铭，更是悬在他头上的一把“利剑”。

为了践行这一信念，为了让愿景成真，杨海波发现了客户的痛点，取到了真经：“理想的小区是将商业集中在人行主道的出入口，同时减少一些临街商业，沿着小区的围墙形成一条环路，道路两旁都是绿化带，业主无论晨练还是夜跑，足不出小区，沿着环道即可漫步、慢跑，既健身，又安全，何乐而不为？”

在杨海波看来，真正体现客户导向，满足客户需求，就需要碧桂园从项目拿地、规划设计之初，就能真心实意地真金白银地心系客户，在产品品质上真正“做加法”，而不是因为市场火热房子热销就“做减法”，就能将客户满意度最大化。

碧桂园在郑州市场上如何“做加法”，杨海波给记者略举了几例——

此前碧桂园项目使用的电梯是集团指定的国产电梯，经过他本人向集团的呼吁和力争，目前郑州市场上所有碧桂园的项目，一律采用进口通力电梯等同类品牌，电梯品牌达到商务写字楼、五星级酒店的标准，“比之于小区里的花花草草，电梯事关安全，人命关天，因此，在电梯上绝对不能省钱，必须‘做加法’。”杨海波对此有着特别的情结。

不唯独电梯。与生活息息相关的细节，杨海波同样关注。他走访客户时得知，郑州购房者普遍认同老板抽油烟机，于是，他决定郑州市场上的碧桂园项目，改用老板等国内一线品牌的抽油烟机。这是郑州的碧桂园业主的福音，也是碧桂园河南区域的真心。

入户门，郑州购房者普遍认同盼盼安全门，于是，碧桂园郑州项目入户门换成盼盼。“买房子不是谈恋爱，三分钟热度。买房子是结婚，是要住进家里过日子的。业主盼望着日子红火又安全，我们就要给业主以‘盼盼’。”杨海波的这一取譬，形象而生动。

还有洁具，碧桂园郑州项目，清一色地用上了世界名牌：摩恩、科勒、贝朗等。闻及此，记者不禁怦然心动，心向往之。“碧桂园凤凰湾的洋房，在一期入市时，仅只卖到5800元每平方米，绝对的良心价。为何购房者普遍感到碧桂园的房子是买得起的好房子，价格普遍低于同一区域同类产品，那是因为碧桂园将升值空间留给了未来，是着眼于十年以后碧桂园的产品和服务，还能为业主创造价值和超值，在二手房市场上还能有最佳的表现。果如是，不仅是碧桂园之幸，更是业主之幸，郑州之幸。”杨海波精彩作结，如曲终奏雅，不绝如缕，留给记者的，除了感动于这份对中原厚土的责任情怀，更是对郑州更美好的期许。