本报记者 龙雨晴

自4月1日，河南自贸区挂牌以来，关于自贸区的讨论就不绝于耳。在郑州建设国家中心城市、自主创新试验区、中原城市群核心发展区等多重战略优势叠加的时期，河南自贸区无疑给作为“机遇之城”的郑州又添一筹码。一方面是城市发展热度的不断提高，另一方面是楼市政策的严格调控。业内人士指出，不论是从郑州现行的楼市政策来看，还是从自贸区发展的过程分析，河南自贸区对郑州楼市的利好都只能是一个循序渐进的过程，不会一蹴而就。

楼市新机遇

4月1日，第三批7个自贸区挂牌，涉及沈阳、大连、营口、舟山、郑州、开封、洛阳、武汉、襄阳、宜昌、重庆、成都、泸州、西安14座城市。对于老百姓而言，除了“买全球、卖全球、享全球”等切实的便利之外，最关心的问题莫过于：自贸区来了，房价会涨吗？

相关数据显示，上海自贸区挂牌前后成交的住宅土地溢价率上升100%~150%，并在2013年12月18日自贸区内浦东临港板块拍出一块溢价率高达445%的商用土地，此时距离上海自贸区挂牌不足3个月。此外，上海外高桥版块内的商品住宅成交量在自贸区成立后每年上升5％左右。

有例可援，人们对郑州房地产市场的走势更是猜测纷纷。

“自贸区对房地产的影响主要体现在四个方面。”康桥悦蓉园营销负责人告诉记者，“首先，自贸区带来的金融制度创新，将推动金融市场化发展，降低融资成本，推动投资，这在一定幅度上也将推动房地产投资。其次，贸易自由化及投资自由化推动企业入驻，将促进写字楼、相关零售业等商业地产的需求量迅速提升。再次，由于自贸区范围内土地需求量骤升，且资源有限性及不可复制性，受自贸区影响，土地热度将攀升。最后，自贸区各项优惠政策、制度创新等吸引大量企业注册，提高就业率，吸引人口流入，从而增加住宅市场需求。”

河南财经政法大学教授刘社也认为，自贸区的落地将给郑州房地产市场的发展带来新机遇。“自贸区的到来使得郑州物流、人流集聚，外来人口增多。同时，郑州将出现产业高地，增加就业岗位，促进市场需求，对楼市起到利好作用。自贸区将带动郑州经济的发展，人们的收入水平提高了，消费水平也会提高，这对房价起到支撑作用。而且，自贸区不是建在市中心，而是建在城市周围，将带来更多的建设用地，进一步拉大城市框架。”

绿地澜庭营销总监任璞原则以经开区为例，介绍了自贸区将带来的楼市利好：“2017年河南自贸区将吸引上万家企业入区，经开区占1/3。而经开区大部分的土地都属于工业、商业用地，住宅用地相对较少，资本大量集聚对房价提升的潜力非常大。”而生活在自贸区内的业主“一方面将享受进口商品直销、跨境电商平台直接海淘、出入境便捷旅游等待遇，另一方面无论是创业还是投资，都将享有许多便利条件，享受政府给予的政策补贴优惠等，所以自然受到大量置业者的关注”。

面临新挑战

可以预见，自贸区对经济增长和产业升级是一个重大利好，对增加就业和提高人们的生活水平也非常有益。自然，经济好了楼市也会更好，这是一种良性互动。但这是不是意味着郑州房价就会因自贸区的到来而“暴涨”呢？

河南省商业经济学会会长宋向清指出，尽管自贸区给郑州房地产市场带来了多重利好，但自贸区背景下的郑州房地产还面临着三个宿命。“第一个宿命是郑州房地产行业丛林式发展的时期已经结束，开始进入有序、有度发展的新阶段，进入一个既定轨道，也不能再越界。第二是调控的宿命，自贸区成立是在房地产行业调控趋严的大背景下，且这次调控追求的是长效，即使自贸区可以给房地产行业带来重大的利好，也不可能突破调控的上限。第三是实体经济抢庄。现在国家大力扶持实体经济，实体经济在郑州已经开始发力，自贸区的战略利好将更多地向实体经济倾斜，因此指望自贸区拉房地产行业一把也只能是在实体经济上位之后。但一旦摆脱这三大宿命，房地产行业发展将再度迎来兴奋期。”

而对于此前提到的上海自贸区带来的地价、房价迅速上涨的情况，有业内人士分析说，房地产市场具有周期性，讨论自贸区对房价的影响，必须得把问题的时间背景放到楼市周期的上涨或下跌阶段来进行对比。“上海自贸区成立于2013年9月，而2013年本身就处于我国房地产一个阶段性上升的过程中。这一过程由于房地产的大环境处于上涨周期中，所以上海自贸区内及周边的房价也在上涨，这是一种正常的联动关系。事实上，目前并没有太多的经验证据能够支撑‘自贸区让房价暴涨’这一论点。2014年12月，广东、福建、天津获批第二批自贸区。2014年底，全国各城市的房价都在普遍走低，我们也并没有发现列入第二批自贸区的城市能够让房价不跌。现在，第三批自贸区来了。显然，对楼市来说这是一个复杂的时间节点。一方面，在一些城市，楼市的确比较火热；另一方面，目前又是房地产调控政策密集出台的时期。简单地说，市场虽热，但是政策在收紧，房价的增幅在踩刹车。”

长期利好强于短线炒作

从郑州市场的情况来看，尽管目前房地产市场受到了较为严厉的调控，但河南自贸区郑州片区内及周边房价的热度和关注度仍有所上升。业内人士普遍认为，自贸区带来的楼市利好应是“文火慢炖”，而非“烈火烹油”。

郑州某楼盘项目总监表示，如果郑州的房地产投资因为自贸区获批而过热，这对产业结构升级、营商环境改善，恐怕未必是好事，也将辜负自贸区设立的初衷。“自贸区带来的短期内资本的炒作热情、房产投机是必然存在的。但目前的房地产形势注定郑州市场不会出现暴涨的情况。”

在宋向清看来，“房地产需求因自贸区而增加的情况下，即使现有调控政策不变，郑州房地产价格依然面临上涨压力。如果调控政策稍稍松动，商品房价格一定会上涨。”要保持房地产市场价格稳定或基本稳定，宋向清认为有两条路可走：“一是加码房地产调控政策，二是增加商品房供应。而比较这两条路，上策应是增加商品房供应。增供土地，增加商品房投放，抑制开发商非理性提价是自贸区背景之下，郑州楼市平稳发展的核心选择。”

“自贸区不是一天建成的。在如今郑州楼市一系列调控作用下，房价不会短期大涨。自贸区带来的楼市利好只会缓慢释放。”刘社表示，自贸区这把柴还需留着慢慢烧，让郑州楼市持续健康稳定地发展下去。