栏目记者 武 姣 整理

近日，全国各地楼市调控政策不断收紧，个别城市甚至打“组合拳”来稳固房子是用来住的定位。然而，“望房兴叹”一族依然很庞大，很多人无力购买或近期内没有置业打算，这在某种程度上激发了租赁市场的火爆。

在房屋租赁市场，长租公寓近几年异军突起，其商业模式主要有两种：一是房地产开发商自持物业从事租赁，二是租赁企业通过对“握手楼”、旧厂房、居民商品房等项目进行整体承租改造后再推向市场。

目前有万科旗下的泊寓万汇楼店，魔方、YOU+、链家自如等多个品牌，在郑州，也有魔飞、怒醒等品牌，在限购令影响下，不少本土房企计划试水长租公寓，业内人士认为，今年将是长租公寓数量爆发的一年，发展前景广阔，市场竞争将愈加激烈，但是，长租公寓真的是一片“蓝海”吗？

清华大学房地产研究所所长刘洪玉

2016年6月，国务院办公厅出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》明确，到2020年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系。其中发展住房租赁企业摆在培育市场供应主体首要位置。

目前我国住房租赁市场中，约90%的房源为个人出租，而在一些国家成熟的房地产市场中，专业租赁企业提供房源占比在30%左右。大力发展专业化的住房租赁经营企业，有助于发挥机构出租者在租赁市场中的示范作用，提高租赁市场的透明度，克服原来制度设计中重销售、轻租赁的缺陷。

与酒店、短租不同，长租公寓租期主要在6个月以上，会提供更多免费共享空间。从构建多层次住房体系的角度来看，住房租赁市场有很大发展空间。中国有2亿以上的流动人口，围绕这些人口产生的住宿以及生活消费，是一个万亿级住房租赁市场。

易观研究院智库中心研究总监严跃进

当房地产行业进入白银时代，可出让和开发的土地越来越少，开发商不能再单纯地靠拿地、开发赚钱，租赁是现在很多开发商进入的领域。在此背景下，已进入存量房市场时代的一线城市以及一些热点二线城市，其住房租赁市场的巨大潜力正在被各方所关注，长租公寓市场将迎来广阔的发展空间，但是，由于长租公寓整体来说还不成熟，运营比较稚嫩，究竟哪种模式适用于长租市场，哪种品牌能活到最后，目前还难以定论。

毋庸置疑，与国外、国内其他城市长租公寓相比，郑州的长租公寓市场还处于起步阶段。但存量房加上过万亿的租房市场需求，给郑州长租公寓带来了无限的发展空间。而无论是哪个城市，长租公寓发展都是机遇和挑战并存，机遇越多，挑战越大。值得注意的是，长租公寓整个行业都需要思考如何通过成本控制和相关运营，实现盈利，而目前在这个行业里盈利的并不多，没有盈利就无法长久。

万科高级副总裁谭华杰

随着更多品牌的切入，长租公寓实现市场细分，可以满足不同群体需求，发展前景广阔，但是其发展过程中会面临一系列的发展瓶颈。从自持物业从事租赁业务方面来说，经营遭遇不小压力，土地成本过高大大降低了租金回报率，另外，在北上广等大中城市，住宅物业租金回报率较高的也只能达到2个点左右，一些高端公寓租金回报率5%，而国内资金成本的年化是5%至8%。对资产持有者来说很难从出租中赚钱，这也是过去多年租赁市场无法发展的重要原因。同时还有资金成本高的挑战，为此万科对于长租公寓的选址有一定标准，包括公共交通便利，以临近地铁站为宜；产权性质以商业、综合为佳，一般要求租期15年等。目前国家和各省区市都鼓励将商业用房改为租赁住房，将土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。这些规定将解决当前长租公寓市场的不少难题，期待各地能加快出台实施细则。

魔飞公寓创始人刘达

郑州被国家支持建设为国家中心城市，郑州将迎来更多的外来人口，完全具有公寓市场的条件。在我看来，2017年，将是长租公寓是数量爆发的一年，也是竞争日益激烈的一年。一方面是前几年拆除城中村回迁安置房今年会大量交房，一方面前几年住宅用地出让时必须开发的10%公租房也到了交房期，另一方面，大量的知名地产开发企业在郑州公寓市场跑马圈地，这对提升郑州公寓市场整体运营管理和营销水平有很大的促进作用。魔飞公寓将继续在河南市场加大发展力度，同时覆盖市场多种产品形态，包括合租、整租、集中式，为进一步规范河南租房市场奉献一己之力。

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长租公寓，又名“白领公寓”“单身合租公寓”，是近几年房地产三级市场一个新兴的行业，是将业主房屋租赁过来，进行装修改造，配齐家具家电，以单间形式出租给房屋周边的白领上班人士。

目前的长租公寓品牌主要分为三种类型：一是酒店集团旗下的，比如铂涛旗下的窝趣公寓、如家旗下的逗号公寓；二是房地产企业旗下的，比如万科的泊寓和世联行旗下的红璞公寓；三是互联网创业公司的公寓，如YOU+公寓、魔方公寓等。对于酒店集团旗下的公寓来说，可以运用自身的运营管理优势，有较强的落地能力；而房地产企业的公寓拥有多年开发经验，可以发挥自身优势，在源头改善房屋结构，使其更适于作为公寓居住。互联网创业品牌的优势在于线上，最大的劣势是资金。

上述长租品牌相对成熟并成为业内成功案例，如万科泊寓是万科向城市配套服务运营商转型的重要战略业务，2016年5月，万科长租青年公寓业务全面使用统一品牌“泊寓”，意味着万科集团有意将万科长租公寓去万科化。目前，泊寓的业务已在广州、上海、北京、深圳、厦门、合肥、上海、重庆、沈阳、福州、佛山、济南、乌鲁木齐13个城市上线44家店，更多城市也在陆续上线中。在郑州，也有悦如公寓、魔飞公寓和米家公寓、怒醒公寓等多家企业抢滩住房租赁市场。

记者点评

长租公寓不仅有政策、人口红利，而且还有资本、房企加持，得天独厚的条件让长租公寓有着日渐迅猛的发展势头。从正面影响来看，长租公寓有希望彻底打破传统住房租赁模式，改变现有的租赁市场格局，随着各路品牌公寓的输出，产品细分之后，满足不同人群需求。对于租房者来说，更是一大利好，可实现相对稳定的“住有所居”，对于一座城市而言，长租公寓承载了锁住人才、培育城市竞争力的使命。不过新兴事物总要经过时间和市场的试炼，例如由于消防验收标准不清给长租公寓的建设、运营增加了不确定性；长租公寓如何找到更便宜的资金用以持有更多的资产，利用规模效应赚钱？长租公寓还能给租房者提供哪些配套公共服务等。可以预见，解决了一系列“成长的烦恼”，长租公寓有望迎来“黄金时代”。