本报记者 龙雨晴

11月6日，中国恒大发布公告称，其间接附属公司恒大地产与6家战略投资者签订增资协议，共引入投资600亿元。同时，恒大地产承诺2018年至2020年三年净利润分别为500亿元、550亿元、600亿元。

消息公布后，迅速在资本市场引发轰动，截至11月7日收盘，恒大股价单日上涨9.38%至30.9港元，市值达到4059亿港元。与此同时，花旗银行、摩根士丹利、美银美林、德意志银行、国泰君安、野村证券、星展等投行机构纷纷表现出对恒大的信心，维持恒大“买入”评级，目标价最高达42.1港元。

多项举措大降负债率

截至目前，恒大已成功引入三轮战投合计1300亿元。不难发现，这三轮战投的引资规模呈递增趋势，第一轮为305亿元，第二轮395亿元，而此次第三轮则达到600亿元。愈发攀升的战略投资额，反映投资者对恒大发展预期愈发充足的信心。

引入第三轮战略投资者，是恒大降低负债率的重要举措之一。以恒大2017年中报公布的数据进行模拟测算，引入600亿元战投后，其净负债率将大幅下降近四成。今年以来，在引入1300亿元战投及一系列降负债措施推动下，恒大净负债率较去年年末大降超六成。

除了引入战略投资者，恒大还实施多项举措，推动负债率持续下降。比如土地储备负增长，即土地储备每年下降5%~10%，相当于每年减少1000万到2000万平方米土地储备，以降低土地费用支出；以及扩大盈利规模，进一步增加净资产。

根据恒大此前公布的降负债率目标，其资产负债率计划到2019年末下降到55%左右，净负债率计划到2020年6月末下降到70%，这也是恒大上市以来第一次就负债率指标对投资者作出的承诺。

除了引入战投降低负债率以外，此次公告还显示，恒大地产承诺2018年至2020年净利润分别为500亿元、550亿元、600亿元，三年合计1650亿元，远超其去年公布的2017年至2019年三年888亿元的承诺利润。

事实上，恒大利润增长有迹可循。恒大年中报显示，上半年实现净利润超231亿元，同比大增224%，实现核心业务利润273亿元，同比大增249.6%。考虑到房地产是恒大的核心业务，意味着恒大地产已基本完成去年公布的2017年243亿元承诺利润。

投行机构纷纷来唱好

恒大超预期的引战，受到了德意志银行、花旗银行、摩根士丹利、野村证券等国内外大型机构的关注。德意志银研究报告指出，恒大新引入的战投资金能够帮助公司大幅降低负债率，考虑到恒大拥有2.76亿平方米土地储备以及其 2017年超过5000亿元、2018年超过6500亿元的强劲销售，加上恒大在2017年上半年就完成了前一轮战投承诺的2017年全年利润，确信恒大一定能够完成未来三年1650亿元的利润承诺。

花旗银行董事总经理蔡金强则认为恒大承诺的三年1650亿元利润是可以预见并能够实现的，花旗的信心来自于公司的强劲销售（2014年~2017年年均57%复合增长）、可持续的高利润（30%以上毛利和15%以上净利）以及大幅节约利息支出。

蔡金强在最新发布的研报中表示，随着新一轮战投资金到位，恒大净负债率将继续大幅降低。据其测算，恒大可能提前超额实现未来三年降负债目标，资产负债表的改善也将进一步降低未来的融资成本。

星展唯高达证券董事王丹也表达了对恒大引战后发展势头的看好。其认为，“引战一直以来都是公司股价的催化剂，新的估值和利润体系将对中国恒大港股起到参考作用。星展认为恒大的股价会继续保持活力，承诺也将能够完成，并达到10%~15%的增长。”

分析人士认为，房地产是资金密集型行业，600亿元资金的引入将大大充实恒大的现金流。而且，引入战略投资可谓企业最好的融资方式之一，与一般企业惯用的债性融资相比，优势明显。“资金实力进一步充实，必然会推动企业更稳健、快速地发展，恒大增效降杠杆的成效将愈发明显。”

战略转型发展空间足

多年以来，恒大实施“规模取胜”的发展战略，经过20年的快马加鞭，跻身世界500强，从今年开始，恒大将着力点转移到“效益”提升之上。

年初恒大董事局主席许家印明确表示，公司发展战略将由“规模型”向“规模+效益型”转变，同时从以往高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”发展模式向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”发展模式转变。

一方面恒大强化产品品质，提升产品附加值，另一方面强化内部管理，采用标准化运营模式控制成本，并大力降低营销、管理、财务三大费用。中报显示，上半年，恒大销售及管理费用率同比大幅下降。这些举措均是恒大盈利水平稳步提升的有力保障。

“恒大的战略调整之所以显得游刃有余，得益于该公司超前的战略规划。”有分析人士表示，以行业最重要的土地资源为例，多年来恒大一直位居行业前列。中报披露，恒大现有的2.76亿平方米土储，楼面平均成本仅为1658元/平方米，远低于其他一线房企，为未来发展留下巨大的想象空间。

国泰君安资深分析师申思聪认为，恒大发展战略逐步转变成“规模+效益”，发展模式将向低杠杆和高周转转变。随着恒大第三轮600亿元战投的顺利引入，公司将继续借助优质土储确保增长规模，维持强劲销售势头，利润水平有望进一步提升，故提升目标价至42.1港元。“公司维持着客观的推盘量以及销售增速，加之中期末预收账款达1981.6亿元，后续结算将保持较高力度。”申思聪分析表示，“恒大有望依靠优质土储、并购和旧改项目维持地产业务增长，随着龙头集中度上升以及回A进程的推进，估值仍具备上行空间。”