本报记者 龙雨晴

年底买房好还是年初买房好？每年到了11月份，不少购房者都会纠结这一问题。此时传统意义上的“金九银十”已经过去，一句“年底不买房，一年又白忙”的熟悉话语又开始刷屏。在今年“房住不炒”的大背景下，在经历了数轮的调控周期下，业内人士普遍认为，此时是刚需购房的好时期，而投资型购房者则需谨慎。

年底促销活动多

为什么许多人选择年底买房？这和往年开发商年底的动作有着很大关系。

“很多人都认为年底是不错的买房时机，因为部分开发商可能迫于销售压力推出优惠措施吸引购房者。根据以往的惯例来说，确实是这样。”有着多年房地产销售经验的林女士告诉记者，临近年底，面临资金回流问题，一些开发商会利用优惠措施开展促销，比如推出特价房来吸引购房人，打起“价格战”。不过，她也表示在楼市销售淡季，开发商推出的特价房源许多都是楼层和位置不大好的房源。因此，对于要求高的买家来说，不一定能选择到心仪的房子。但是，对于要求不是很高的买家来说，确实是一个不错的购房时机。“这个时候，购房者如果多花时间和精力多跑几个楼盘，或许能淘到性价比高的房源。”林女士表示。

业内人士认为，买房时机不是绝对的，因为不同地区、不同板块、不同地段，甚至是同个地段不同楼盘，房价都存在差异性。纵观郑州市场，近期开盘的项目销售冷热不均情况也恰巧印证了这一观点。而从政策的层面上来分析，此时可以说是政策调控较严的时期，而这也是开发商拿时间换质量的绝佳时期。我市某房地产专家预测说，在很多开发商依然没有完成全年销售指标的情况下，十一二月将会是他们全年最后的冲刺机会。“未来的两个月时间内，开发商将会加快步伐持续推货上新，尤其是品牌房企的价格优势或将更明显。”该专家表示。

银行信贷额度紧

年底买房可能会有房价优惠，但是从信贷的角度来看，年底申请房贷可能等待期会较长。而今年这种表现或将更加明显。各地央行数据显示，今年前三季度，各地银行住房贷款新增投放量均缩水。

业内人士表示，银行房贷额度紧张的主要原因是在整体房地产调控的基调下，房贷投放限制增多，投放额度大幅减少。融360分析师李唯一表示，进入第四季度后，银行房贷额度问题将更加明显，银行将严格控制房贷增量。

据了解，目前全国首套房利率已经连续上涨九个月，郑州首套房利率也有所上调，而综合当前房地产市场调控和利率市场化的大环境分析，房贷利率或许仍有继续上浮空间。不过，也有业内人士发现，进入第四季度，在不少银行信贷额度吃紧的背景下，房贷利率调整的悄然出现分化。“房贷利率水平的分化体现了保刚需的取向。”业内人士表示，从目前全国首套房和二套房贷款利率来看，首套房贷款利率上浮多在5%~10%，但二套房贷款利率上浮比例则达10%~30%。未来这一现象可能在郑州也会有所体现。

业内人士表示，房贷利率的分化实际上符合目前调控政策的取向。今年以来，商业银行个人住房贷款增速有所下降，特别是下半年以来贷款额度收紧，审批速度放缓。同时，受市场流动性趋紧影响，个人住房贷款利率有所上升。这虽然有助于抑制投资性和投机性需求，但也容易“误伤”刚性需求和改善性需求。政策调控使得房屋回归居住属性后，投资用途的交易会大幅度降低，银行对于购房贷款审核以及额度把控将会更加严格，其他途径的贷款使用范围也将受到监管，总体流入房贷市场的资金会受到限制。

判断买房子时机既要看房子市场也要看贷款。我市某楼盘的营销负责人表示，购房时要注意政策层面的转向，进而判断房价的大致趋势。

刚需迎来好时期

分析了这么多，现在到底是不是买房的好时机呢？事实上，在“房住不炒”的主旋律下，在密集的政策调控下，开发商已经很难有大幅的提价空间。最严调控期往往也是最佳购房期，此时，购房者也会更加理性。

临近年末，在如今的市场形势下，业内人士表示，首先，投资者需谨慎。如今，政策各方面收紧，投资客没有必要强行购房。从房价来说，目前房价已经处于较高的位置，投资的话有较大的风险。而且，房地产调控政策也很明显在打压这种投机性的行为，所以存在不确定的风险。尤其是靠信贷支持的投资者，风险会进一步扩大。其次，刚需型购房者要把握住政府调控、稳定楼市带来的时间窗口，只要有经济能力，有合适的房子，该出手时就出手。此时刚需型购房者应紧密关注市场，结合自身情况，择机购房。而对于改善型购房者来说，则迎来了挑选好产品时机。目前在“房主不炒”的大环境下，在优胜劣汰的竞争背景下，不少开发商在产品打造上“八仙过海各显神通”，产品向着高品质精细化的方向发展，深研居住属性，亮点颇多，给改善型客户提供了多样化的选择。

“买房一定不能跟风。”林女士说，有些人自己没有仔细了解相关的政策，也没有从自己的实际出发，在买房时，总是向别人咨询意见，把“买还是不买”寄托在别人的意见上。虽然别人意见会有参考价值，但是最重要的是了解自己的需求。如果不是专业人士，给出的意见通常都带有较强的主观意识，不同的情况，买房时机也不同。