本报记者 龙雨晴

在持续趋严的调控政策作用下，作为楼市的传统旺季，“金九银十”的成色不足从八月底就开始初露端倪。已经过去了的“金九”印证了这种预期，“银十”则在国庆假期开发商五花八门的暖场活动和力度较大的打折促销优惠中开场，虽然聚集了十足的人气，但成交量并不尽如人意。在业内人士看来，“金九银十”尤其是国庆假期楼市的平淡，其实预示着楼市正在迎来深度调整期。

活动缤纷优惠多

回顾郑州楼市的整个“金九”，上半场表现比较平淡，下半场中秋前后开盘的项目较多，开盘的项目当中，去化率呈两极分化现象。

时间步入“银十”，楼市营销战随着国庆假期同步打响，各销售案场的热闹景象成了秋天里的一抹亮色，暖场活动、优惠政策缤纷来袭。

10月1~10月7日，以“畅游世界 畅玩国庆”为主题的国庆嘉年华主题活动于美盛象湖100售楼部开展，以手工制作、品尝美食、参与抽奖等多样的活动形式引得人们纷至沓来，活动氛围浓厚且每日不重样，精彩不停歇。

10月7日，随着最后一场节目的精彩谢幕，为期一周的恒大金碧天下半城湖“国庆历‘鲜’记，音乐嘉年华”海鲜盛宴音乐节落幕。八大主题互动体验、二十余商家特色海鲜美食、数十场音乐狂欢也吸引了不少客户来访，活动现场氛围热烈。

创意新颖的活动、美味诱人的食物几乎成了各家楼盘国庆营销战的“标配”，而力度较大的优惠策略更让购房者心动。福晟·谦祥·钱隆城的国庆七天乐中加入了购房砸金蛋的实惠活动，各种奖项诱惑力十足，钱隆城·万华府还打出了入会享每套减3000元的购房优惠；在万科城儿童话剧专场欢乐上演之余，万科城湖心岛推出定存5000元享10000元优惠；在万科·百荣荣寓国庆嘉年华中不仅接连上演精彩节目，亦推出团购客户享额外优惠的活动，个别产品还执行一口价优惠。

此外，雅居乐春森湖畔定房交1万元抵2万元；亚星盛世云水居推出一口价特价房源；正商公主湖按揭可优惠3个点；碧桂园思念翡翠城按揭可优惠5个点；正商城按揭购房优惠2个点，全款购房优惠4个点……各房企层出不穷的优惠政策可谓花样繁多。

我市某房企相关负责人告诉记者，在整个市场政策收紧并无放松预期的态势中，房企或将加快推盘的计划，甚至会以价换量。“金九银十”尤其是十一黄金周一直是楼市销售的关键节点，各开发商希望能在此时冲一波成交高峰，花心思开展丰富多彩的活动，甚至加大优惠力度，让利购房者都是比较正常的。

购房者更加理性

开发商在揽客中使尽浑身解数，络绎不绝的到访者也热情十足，在十一假期多个楼盘的活动现场，记者均能感受到现场火爆的氛围和人们高涨的热情。然而据记者观察，虽然许多楼盘人气聚集、活动缤纷，购房者却并未真的被“迷了眼”，依然保持理性，观望情绪较为浓厚。

“十一期间，大部分举办促销暖场活动的售楼部到访量都不错，但销售情况较为平淡，只有少数楼盘能达到两位数的成交量。”有业内观察人士表示，甚至有的项目在到访量爆满的情况下，仅仅换来1套住宅的成交。

“十一假期活动中到访的客户大部分是前来咨询的，留下的客户信息几千组，每日的成交量却在个位数，七天共卖出20多套已经感觉十分满足了。”我市东区某楼盘营销负责人告诉记者，“来访者大多数只是被活动吸引，有的只是路过。不过能够聚集人气，增加品牌影响力和知名度，也是我们最初的目的。所以即使来访者多，成交者少，我们也尽力做好服务，争取给每一个到访者留下深刻印象，让来宾都有好的体验感。”

上述楼盘的到访者郭先生告诉记者，自己早有买房的打算，想趁着十一假期多看几家楼盘，虽然很多楼盘的优惠力度在加大，但毕竟“房票”珍贵，自己一直在比较观望，以免后悔。“在活动中也可以考察一下开发商的用心程度，有些服务很到位，有些却略显敷衍，这也会成为我购房的考量因素。”郭先生说。

事实上，房地产市场上购房者观望情绪浓厚并不只表现在郑州。今年全国房地产市场上“金九银十”成色不足已成既定事实。据克而瑞统计，9月份，28个一、二线城市新房成交量同比下跌41%，打折促销成为近期楼市主题。中原地产研究中心最新统计数据显示，国庆长假整体楼市平稳，市场逐渐出现了高位回落的现象。究其原因，中原地产首席分析师张大伟表示，一方面是大部分热点城市楼市全面限价，房地产市场已经无淡旺季之分；另一方面，目前房价偏高，购房者观望情绪浓。虽然国庆期间众多开发商备足弹药，但购买力很难再支撑市场继续冲高。

在河南省商业经济学会会长宋向清看来，市场的降温还跟投资客逐渐离场有关。“目前，房地产市场已经不是最好的投资渠道，长期的限购、严格的监管造成投资客对市场期望降低，纷纷离场。”

市场迈入新常态

虽然市场观望情绪浓，但开发商推盘速度却不减。据统计，10月份，郑州预计将有二十余个项目开盘，其中，中原区即将开盘项目最多，其次是惠济区，剩余项目比较均匀地分散于其他区域。

“好房子永远不愁卖。”我市某项目营销总监说，楼市的降温，让购房者回归理性，也让开发商开始反思，什么样的楼盘才能被称为品质标杆？数年前，建筑质量过硬、地段优越、户型方正合理、交通便捷、配套成熟，开发商就可以宣布这是“品质大宅”了。然而，现在整体消费取向正从“性价比”往“质价比”转移，纯硬件的吸引力仍在，但已不能成为绝对的决定因素， 品质楼盘的标准呈现越来越全面的趋势。从开发商的角度来看，告别跑马圈地的转型，确实是阵痛，但能将人、地产、城市融合起来，建高品质、人们又买得起的房子，才有未来。

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，郑州楼市降温现象是周期性和短期波动性的，并不是真的没人买房，而在于现在入市的门槛比较高，需求规模依然存在。“今年以来，楼市调控不断升级。调控首先从购买端入手，比如限购限售限贷；再从代理商中介环节进行调控打击违法交易；再就是提高房企拿地和融资门槛等。下一步的调控方向还将采取差异化的调控政策。随着各地调控政策的不断加码，从长期来看，有利于保障楼市平稳运行；从短期来看，房价上涨势头将会得到遏制。楼市的近期表现也印证了这一看法，‘金九银十’确实已经不存在了，但也不必过于担忧房地产的寒冬来临。” 严跃进说。

诚如斯言，近期楼市似乎出现了一丝转机。中国人民银行决定，从2018年10月15日起，降准1个百分点。据了解，这是今年第四次定向降准，将再释放增量资金约7500亿元。“每一次降准，无论是直接还是间接，楼市都会有较为积极的反应。”严跃进表示。

有业内人士认为，未来政策会基于实体经济的空间需求，鼓励合理住房需求。政策的把控既阻止楼市大涨，也不会让楼市大跌，楼市应持续处于平稳健康的发展轨道中。