栏目记者 龙雨晴

市场扫描：从恒大童世界主题乐园布局开封运粮河组团，到华侨城金水河源文旅项目落地郑州二七区，从建业华谊兄弟电影小镇的建设到建业足球小镇的开园，郑州及周边地区，越来越多的文旅项目令人期待。而放眼全国，文旅项目更是遍地开花，背后也总能看到房地产开发商的资本进驻。对于不少开发商而言，文化旅游领域是当前房地产形势下的一个重要转型阵地，是需求旺盛的大蓝海。然而，文旅产业和房地产开发模式区别甚大，合理的规划方式和可持续的运营策略是关键。

目前，我国文旅地产在运营的项目不多，大多数项目仍处于前期规划和开发过程中。而就目前运营的项目来看，其盈利主要靠房地产销售和旅游门票收入，后期导入的文创、科技等产业的贡献比例较小。

与单纯的房地产开发不同，文旅项目属于中长期布局的项目，往往需要经历8~10年甚至更长的开发周期。对于开发商而言，文旅项目在前期的开发阶段即需要投入大量资本，回笼资金却需通过长期运营才能实现。因此，在大刀阔斧地进入文化旅游领域时，不少开发商会采用“大盘+综合开发”的模式，甚至文化旅游项目还未建起，“卖房”运动已然展开，这是房地产开发商的惯有运作模式和惯性思维所导致的必然结果。然而在文化旅游领域中，这样的运作模式却容易导致项目的品质难以保证，有些地区甚至出现了房地产化的倾向。

近年来，我国陆续发布了PPP项目、特色小镇、主题乐园的建设规范文件，均显示出对文旅与房地产“解绑”的政策引导。在政策导向的指引下，“假旅游、真地产”的圈地将寸步难行，文旅项目开发去地产化趋势已不可避免。

当下房地产行业进入转型期，不少房企看到了文旅地产的市场前景，快马加鞭争抢文旅阵地，但这样的投入能否取得预期回报还有待市场检验。文旅地产开发周期长，投资回收期长的特点需要涉足文旅地产领域的房地产开发企业在专业人才、运营经验、技术能力、资金周转等方面都要具有一定的实力。但更需要的，是房企的大情怀、大格局和一颗坚定的心。文旅地产在运营阶段，需要更多元的参与主体、更灵活的产品设计、更复合的盈利模式，使其不只是一种单纯的工程项目，也要成为城市文化活力和标志的体现。

在新时代、新需求下，文化旅游市场已然告别过去粗放型、同质化的开发阶段，其品质的提高已成为一种必然追求，如何借助文化的力量创造价值，是进驻文化旅游领域的房地产开发商们持续要做的功课。