今年的“3·15消费者权益保护日”非常有意义，全国政协十届五次会议及十届全国人大五次会议将在3月15日和16日结束。届时，两会将公布备受瞩目的《中华人民共和国物权法草案》表决结果。该草案如果获得通过，将意味着中国有了完整的市场经济财产产权体系，使关乎千家万户切身权益的房屋产权、小区车位归属等问题有了真正的法律界定和保护依据。

　　在日前的采访中，有关法律界人士、国土、房管局物业管理部门等人士及一些开发企业，就物权法中和房子的有关细节进行了解释和说明。

　　一、７０年产权

　　现在的商品住宅使用年限是７０年，但这只是一个７０年产权的“租用期”，现行的有关法律规定，土地使用者应在期满之前一年提出续期申请，交纳土地转让金后继续使用。就是说，７０年后我们的房子已经没有了土地使用权，政府可以收回他用，如果继续使用，还要再次购买土地使用权。

　　草案规定：住宅建设用地使用权届满的，自动续期；建设用地使用权续期后，建设用地使用权人应当支付土地使用费；续期的期限、土地使用费支付的标准和办法，由国务院规定。

　　焦点问题：自动续期是否收费。

　　律师及专家解读：物权指自然人、法人直接支配不动产或者动产的权利，包括所有权、用益物权和担保物权，我们购买商品房得到的是房地产的益物权（使用权属于用益物权）。第七次物权法草案明确了住宅到了使用期限后可以自动续期，但是它并没完全说明这个续期要不要收费。从草案删除了以前草案中的有关需要续交费用的规定来看，是往趋向于不收费的方向走，但是这可能会产生和土地的所有权相冲突，所以在法律上还有很多问题需要处理。

　　二、车位

　　小区车位主要有三种，一是开发商可以公开出售车位所有权的家庭车库，如别墅及洋房的地下或小院中的独立车库，这些车库的土地使用权为开发商所有，开发商在出售房子的时候，可以将其写进买卖合同中。二是开发商可以转让使用权的车位，这些车位是开发商投资建设之前办理了单独的规划及土地使用手续，可以办理单独的预售许可证和权属证书，如很多高层的地下车位，这些车位既可以出售也可以出租。三是一种特殊类型的车位，如人防工程改建的地下车位等，这类车位没有销售许可证和产权证，只可以出租。

　　草案规定：建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、出租或者附赠等方式约定，占用业主共有道路、绿地用于停放汽车的车位，属于业主共有。规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足业主的需要。

　　焦点问题：车位的原始所有权和建筑物哪些是共有部分的界定，车库建造成本的界定。

　　律师及专家解读：根据物权法草案规定，除建筑区划内的绿地、道路及物业管理用房等属于强制共有之外，其余部分应根据当事人之间的“约定”确定其归属。“约定”不限于商品房购销合同中的约定，也包括当事人之间的其他相关协议。

　　目前，存在的问题是很多地下车库原始权属并不清晰，没有明确产权的车位“约定”就会出现问题。另外，车库的建设成本是否已经转嫁到房价中也无法确定，车库的主动权在开发商手里，业主是处于被动的“约定”地位。所以，应进一步完善住宅小区车位权属问题的法律法规，同时通过更透明、有效的建设成本管理法规来确定车位的归属及租售价格，使“约定”在更公平的前提下进行。

　　三、小院和露台

　　很多商品房都有较大面积的小院和露台，这些小院和露台实际上占有了应归全体业主的土地及领空产权份额。所以现在开发商和购房者签订购房合同时，会把小院的权属进行约定，不管你是否买了带小院或露台的房子，在购买合同中都约定“同意购买首层附带花园或顶层附带露台商品房”。

　　焦点问题：小院的权属是否合法。

　　草案规定：“建筑物区分”所有权人对其专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。“建筑物区分”所有权人行使权利，不得危及该建筑物的安全，不得违反管理该建筑物的有关规定，不得损害其他“建筑物区分”所有权人的合法权益。

　　律师及专家解读：楼盘小院及露台应当归属于相关建筑区域的全体业主，应经过这些业主同意，开发商才有权转让或使用。购房人对其商品房附带的花园或露台享有独立的使用权，其实是来自非购买顶层及首层的其他购房人的权利“出让”，所以用合约形式明确下来，避免了将来因这些地方的权属不清楚而闹纠纷。同时，合同也限制了购买顶层及首层的购房人，虽得到额外的顶层或花园面积，也不能做影响全体业主的私搭乱建的事情。

　　四、道路和绿地

　　小区的道路和绿地的功能非常明确，但是现在很多小区的绿地被挤占成车位，道路也成为临时停车点，影响了小区环境和道路的通畅。

　　草案规定：建筑区划内的绿地属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示归个人的除外。

　　焦点问题：绿地和道路能否作车位等他用。

　　律师及专家解读：小区的道路和绿地归全体业主所有，界定了小区道路的归属，同时也是对这些物权的保护，无论物业管理部门还是业主都不能随意改变这些道路、绿地的规划的应用性质，不能私盖建筑等，即使业主委员会表决通过也不可行。

　　五、物业服务用房

　　部分城市物业用房基本都作为物业管理人员和业主委员会的办公室，不过其中很多也同时用做社区小卖部或游乐室。

　　本市规定新建商品房项目必须按照开发建设项目总建筑面积的千分之三至千分之四确定物业管理服务用房。新建住宅小区物业管理服务用房不得设置在地下。

　　草案规定：建筑区划内的物业服务用房，属于业主共有。

　　焦点问题：能否用于经营。

　　律师及专家解读：物业管理用房很明确，不管是否计入成本，都是全体业主所有。本市目前还规定，物业用房由物业管理企业负责维修、养护，不得买卖和抵押。为了方便业主生活或补充物业管理费用，在经过业主委员会通过的前提下，可以兼顾做“小卖部”，其收益也应用在物业管理方面。                     本报记者 朱 华