本报记者 刘文旭 黄晓娟

　　核心提示

　　《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）是确认财产、利用财产和保护财产的基本法律，是调整财产关系的重要法律，此法和《新物业管理条例》自２００７年１０月１日起开始施行。

　　有专家预测说，业主与物业管理者之间的矛盾是未来社会最主要的矛盾之一。１０月１日，《物权法》和《新物业管理条例》正式实施，在业主与物业之间合同未约定的小区停车位、小区内广告收入等各个方面产生的纠纷也有法可依，究竟实施如何，最近本报记者采访了物业服务、业主委员、房地产开发公司的有关负责人，听听来自各界不同的声音。

　　物权法：对《物业管理条例》的细化

　　《物权法》在《物业管理条例》的基础上对共有部分和共有设施设备的归属作了明确规定、强化了业主的义务、业主大会表决效力、规定了住宅改变用途的法定条件、规定了业主委员会对业主侵权的处理办法、规定了物业管理费的分摊规则、物业管理模式的突破、规定了物业服务合同的性质、对业主自我管理机制作了强调，在明确业主维权的起诉主体等九个方面作出了大的突破。

　　例１：小区停车位和广告收益属于业主

　　新出台的《物权法》第七十四条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

　　有专家认为，这一规定是鼓励开发商及购房人，在商品房买卖合同签署时，明确约定车库位的归属及处置方案，并按约定进行处置。企业在小区的公共部分做的广告宣传，有的收益非常客观，这些广告收入归物业还是业主？专家认为，业主不但对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，而且对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利。也就说这些收益归业主所有，或者，物业在招商前就得和业主协商好，共享利益。

　　例２：业主放弃权利不履行义务不可取

　　《物权法》第七十二条规定：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

　　由于现在部分购房者买房的目的是用来投资，投资的形式有很多种，或出租，或闲置等着增值。这样就和物业之间引发了很多矛盾，例如：拒交物业管理费、不交维修金、不交电梯费等。此规定对于业主拒交物业管理服务费用及维修资金将起重大影响作用。

　　例３：住宅用地满产权后自动续期

　　随着住房制度改革，越来越多的城镇居民拥有了自己的房屋，而且大量集中在住宅小区内。物权法的这一规定，回答了广大群众关于“７０年大限到期后，我们的住房怎么办”的疑问。

　　《物权法》规定，住宅建设用地使用权期间届满后，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律、法规办理。也就是说，住宅房在法律规定内可以无限期的使用，这给老百姓吃下了“定心丸”，保证了老百姓永远是房子的主人。

　　职能部门：有法可依 生活安定

　　从今年６月至今，郑州市房屋管理局曾多次举办关于《中华人民共和国物权法》和《新物业管理条例》的专题学习讲座。广大物业管理公司通过各种学习，无论是对广受关注的“小产权房”问题还是备受瞩目的《物权法》在房地产行业中对《物业管理条例》的突破等问题都有了重新的认知。也使广大物业管理商对物权法的立法背景以及相关条文有了深刻的理解，极大地提高了物业管理商对物权法的认识水平。

　　郑州市房地产管理局副局长李全云针对新法的实施表示，虽然物业公司由“管理”变成了“服务”，但在实际工作中两项都不能少，服务是理念、管理是手段，管理的是物、服务的是人，在管理中体现服务。这样的服务定位对物业公司是一种考验，作为服务公司要不断提高素质、苦练内功、依法经营，促进小区乃至整个社会的和谐发展。

　　社会各界：先学习 再运用

　　河南广汇实业集团有限公司研展策划部负责人尹小莉告诉记者：“在《物权法》实施前公司高层和中层就已经组织学习了，目前下面各部门也在抓紧学习。一个新的法律颁布实施肯定是需要一个过程的，特别是国家法律具体到地方应该有一个适应期和磨合期，因为任何理论都不能抛开市场，市场是第一位，理论必须适应市场，我们也相信在政府的引导下，整个房地产市场和物业行业发展会更加的健康、稳健。”

　　河南省索克实业有限公司项目经理翟文婷介绍说：“我们大家常说的物业与业主之间的矛盾主要集中在住宅小区，目前业内所讨论的也主要是社区物业问题，《新物业管理条例》和《物权法》对纯写字楼的物业管理影响还是比较小的，因为写字楼的业主也就是我们物业的租赁户，我们是按合同履行。至于新法在住宅小区里运用肯定会与我们以前的模式有所冲突，当然我们会积极避免矛盾，主动与业主沟通，给双方更多的空间。”

　　随后，记者又采访清华园业委会主任胡继桓：“根据新法的实施，今年４月我们成立了业主委员会，开发公司是很支持的，因为清华园的物业就是由开发公司的李发臣董事长主管，他始终抱着少收益的原则，来服务业主，一些公共设施的损坏，他都是自己掏钱维修，宁愿自己亏本也要达到业主满意，为的是打造自己的品牌。”胡继桓还提出了一个建议，希望有关部门能负责成立一个业主委员会协会，对于新实施的政策，这是以后的发展方向，有了这个协会，各个小区可以一起探讨方法，学习、交流经验，共同为业主维权。