一年一度的重阳节刚刚过去，社会把目光再度聚焦到老人身上。关心老人的话题被再次提及。老人的衣食住行是其生活的主要组成部分，而其中的大头——住，已不仅仅是年轻人的问题，更成为老人安享晚年不可或缺的重要一环。

　　目前，房地产市场呈现出异常火爆的态势，而房价也是一路飚升，但稍微有点经济能力的人还是会去置办房产。在这样一群购房族里，不乏子女为父母买房和老人为自己买房的。然而，郑州目前房地产市场里单一为老年人做的楼盘却寥若晨星，真正适合老年人居住的楼盘更是屈指可数。

　　老年住宅市场有潜力

　　来自郑州市统计局的调查表明，截止到去年，我市常住人口为７２４．２８万人，其中６５岁及以上的人口为６２．５万人，占８．３２％，也就是说每１１个郑州人中就有一名老年人。俗话说“家有一老，如有一宝”作为家里的宝，无论是子女的关爱还是自身的需求，已使他们成为当前社会一个巨大的潜在消费群体。

　　就全国范围来说，目前我国６０岁以上老年人口已达１．３亿，且以每年３．２％的速度递增，这表明我国已经步入老年化社会。人口老龄化已成为一大社会问题早被有关部门提出来了。但面对这一现状，从老人居住的视角或从老人居住市场化视角提出解决问题的看法却寥寥无几。

　　随着住房条件的改善及社会伦理观念的不断更新，成年子女与父母分开居住已相当普遍。这一方面是因为越来越多的家政服务公司介入居民的日常生活，许多老年人已经从“家庭保姆”的身份中解放出来；另一方面，社会的发展使老年人与其子女的世界观、价值观和人生观产生了分歧，他们需要保持一定的距离以缓解两代人之间的矛盾。此外，老人也需要有自己的秘密及隐私等。因此，他们中许多人有自己独住或与同龄老人相处的愿望，对于那种完全的老年公寓的需求也日益增加。据北京市去年的一次调查表明：有近１４％的老年人准备将来住进老年公寓。随着社会的发展，持这种想法的老人将越来越多，由此可见开发老年公寓的巨大潜力。

　　老年公寓该是啥样的

　　目前，郑州虽有一定数量的老年公寓，但几乎都属社会福利性质。那么，商业性的老年公寓应在市场如何定位呢？

　　首先价格要适当。价格太高，潜在需求很难转化为现实要求；价格太低，开发商无利润可赚。其次，老年人住房有其特殊要求，一般应突出环境清静，采光好，进出方便。老年人行动举止逐渐缓慢，反应迟缓，因此，特别要坚持无障碍原则。公寓楼内还应有各种生活服务、娱乐、医疗保健设施等，有专门的服务和医务人员。满足以上特殊要求，就能够基本达到市场定位的标准，既能将其与其他住宅市场区分开来，又能与开发同类市场的开发商区分开来，取得竞争优势。

　　随着住房制度改革的不断深入，许多老年人已经取得了其现有住宅的部分产权，住房二级市场的启动，已使得这部分住宅可以上市交易，从而使老年人可以利用这部分变现的资金，购置或租用适合自己的老年公寓住房。老年人子女大多处于壮年，他们中也有许多人有能力为父母购买或租用价格适当的老年公寓。

　　就全国而言，上海、北京、天津、广州等一些发达城市老年公寓开发较早，而很多城市尚处于启动阶段。在郑州，商业性的老年公寓开发目前也是少之又少。不少有识之士认为，若政府出台一些相应的优惠政策，鼓励老年住宅市场的开发，一定会吸引许多房地产开发商来投资。

　　以房养老将是一种新形式

　　据报道，已有国内保险公司计划推出“以房养老”业务。“以房养老”是指老人将房屋产权抵押给保险公司，然后按月从保险公司领取现金直到身故，过世后房子由保险公司接收。也被称作“反向住房抵押贷款”或“倒按揭”。这在国外已是非常的流行，在国内的可行性也是非常大的。

　　８０后是我国第一代独生子女群体，现在已经到了婚嫁阶段，他们结婚后将要面对的是典型“四二一”家庭结构：四位已经退休的老人，两个独生子女夫妇，一个已出生或将出生的小孩。

　　独生子女夫妇上有四老，下有一小，中间还要养房养家，其压力可谓“空前”。这种情况下推出“以房养老”，通过两套房产的逐渐变现，解决赡养４位老人的经济压力成为可能。而在独生子女政策的影响下，９０后、新世纪出生的小孩到成立家庭的时候也都会面临“四二一”的家庭结构，这一家庭结构从根本上决定了“以房养老”在中国实施的可能性。

　　也许有人会说如果“以房养老”最后房子没有了，抵押的钱没有最后一次性售出获得的多，划不来。

　　当然，如果整个家庭资金宽裕当然可以把房子留到以后再卖。但是对于绝大多数８０后夫妇来说，婚后的二十年里是最需要用钱的时候，这期间变现房产将使钱的效用得到最大化。而如果等到父母过世以后再去一次性接收大笔财产，对于正值壮年事业有成的８０后夫妇而言，这笔钱的效用就不大了。

　　此外，随着我国劳动人口流动性的增大，许多年轻人不再与父母生活在同一个城市，他们还存在着在新城市购买住宅的压力；即使在同一城市，年轻人也大多不愿意以后住父母的老房子，存在将房屋升级换代的冲动。对于这些新购房群体，“以房养老”也是一个在不影响父母居住前提下将房屋资产提前变现的极佳途径。

　　在严峻的生活压力面前，传统观念很难发挥作用，不但“以房养老”势在必行，面对高额房价，记者认为甚至有可能出现“倒按揭”与“购房按揭”挂钩的情况——父母通过“倒按揭”帮助子女归还住房按揭贷款，从而提前将已有房产分阶段赠与子女。

　　开发老年公寓前景广阔

　　自９月份以来，郑州已举办了几次房展会，在房展会上，记者注意到，来看房的不仅仅都是年轻人，在一些经济型楼盘附近，也有一些“银发一族”在认真对比楼盘。他们告诉记者，自己辛苦了一辈子，也攒了些钱，炒股觉得风险太大，储蓄又利息太低，想来想去，还是买个房子好，既可以在更舒适的环境里安度晚年，将来又可给孩子们留个固定资产。据了解，在郑州，有这种想法的老人也不在少数。

　　同时，也有部分开发商认为，随着老年人占人口比重越来越大，确实需要房产开发商关注这片市场，但目前我市专门针对老年人开放的楼盘还不太多，下一步需要重新定位，重点照顾老年消费阶层。

　　所谓老年公寓，就是由社会力量或个人按照市场原则创建和管理，是既能体现老人居家养老特点又能全方位受到社会化服务的新型住宅。这种住宅一切从老人居住生活行为出发，是充分考虑老年人生理结构变化而设计的，所有空间为无障碍居室。专家预测，伴随我国“银发浪潮”的滚滚而来，老年公寓的发展前景将日趋看好，发展空间越来越大。

　　老年公寓商机无限，不过有关专家提醒房地产开发商，老年公寓的开发建设必须一切从方便老人居住的目的出发，做到经济、适用、方便、实惠，同时要辅之以有益于老人活动的配套场所，配备精通老年医学、心理学等专来人员，否则很难吸引心理异常成熟的老年人的喜爱，套牢积压定是情理之中的事。

　　郊区不宜开发老年公寓

　　当前无论是环境还是时机，都在催生着老年住宅产业的产生和发展，但对于起步阶段的老年住宅开发除了需要注意内部环境构造外，还需要注意的一点，就是选址。对于这一点，有业内人士分析认为，郊区不宜开发老年公寓。

　　中国目前的老年人与国外的老年人有着截然不同的消费现状。一个群体没有消费能力，一个群体却有非常大的消费能力。所以，中国是养老院，而国外是银发中心。目前中国社会的老年人多是将自己全部贡献给自己的子女或者是国家自己没有多少储蓄与财产。而国外的老年人则是一个强大的消费群体，他们是属于社会比较富裕的人群。这说明，老年公寓的开发不要太过远离子女的视线。

　　公共配套设施和社会生活习惯与郊区不对接。目前我们国家还没有完全进入老年化社会，老年人还不是社会主流消费群。所以老年人的社会服务配套还是要依赖城市的大众公共配套，而社会的大众公共配套主要分布在城市中心区，如果将老年公寓建在郊区的话，就等于硬性剥夺了他们与朋友聊天和已经习惯的、最简单的日常的“城市消费”，实际上就等于被关了“禁闭”。从这点上说，就是具有较强消费能力和行动自理能力的老年人不愿意离开“城市的氛围”。

　　另外，即使老年人到了生活不能自理的时候也不愿意离开“城市氛围”。例如香港的老人院就说明了这样的问题。香港城市中心区的老人院的设施配套比郊区的老人院的设施配套要差的多，价格也比较贵。按道理来说，老人们应该喜欢住在郊区老人院生活，但事实上不是这样的。老人却喜欢住在城市中心区的老人院。主要是因为住在城市中心区的话，子女探望老人就没有了路远不便探望的“借口”，老年人可以得到子女多一点的关怀与安慰。

　　总之，中国的老年公寓与老人院之间是有本质的区别。因为国外的老年公寓的使用者是具有较强的消费能力的“黄金”消费群体，而目前中国的老年人的消费属于社会的中低消费（高消费群是小孩子）或者叫做子女的责任消费。所以开发商在开发老年公寓之前，应该深入研究，慎重选址。