陈某与某房产公司于２００６年８月２０日签订了房屋预售协议，约定房产商将一套建筑面积为１３６平方米的房屋以３２万元的价格出售给陈某。为了确保房屋买卖合同的订立与履行，陈某当即付给该房产公司４万元定金，并约定七日内双方签订书面购房合同。房产公司收受定金后并未与陈某签订书面合同，反而于２００６年９月１５日将该房屋卖给赵某。陈某要求房产公司履约遭到拒绝，遂向法院起诉，要求房产公司双倍返还定金８万元。

　　律师解答：

　　本案围绕陈某预先交付４万元定金的性质以及是否应该双倍返还产生多种争论。

　　河南国基律师事务所陈奎律师认为，房产公司应该双倍返还陈某定金。所谓定金，是指合同当事人为了确保合同的履行，依据法律和合同的规定，由一方按照合同标的额的一定比例预先给付对方的金钱。我国《担保法》第８９条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”这里的“双倍返还定金”即为合同法上所称的“定金罚则”。

　　根据给付目的和效力的不同，定金分为证约定金、立约定金、成约定金、违约定金和解约定金。立约定金，是指为保证正式订立合同而交付的定金。最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第１１５条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”该司法解释明确了当事人可依意思自治设立立约定金，担保当事人未来的正式缔约行为。如果当事人违背承诺，拒绝订立正式合同，则适用定金罚则。

　　本案中，陈某为保证未来能够正式缔约，交付房产商４万元定金。很明显，这４万元定金应为立约定金。被告收受定金后，应当按照约定与原告签订正式的书面合同，但房产商明确拒绝签订，由此可以认定房产商构成缔约违约。根据《解释》第１１５条规定，房产商应当双倍返还定金。

　　文 旭