临近年底，有关楼市拐点的争论突然热了起来。而从人口学、城市化等角度来看，目前还不能得出市场上的住房供应已经过剩的判断，也看不出目前市场上住房已经满足需求的信号。不过，与之前相比，开发商们的底气显然不再那么充足了。笔者认为，目前，中国楼市的拐点已经处于形成阶段。楼市拐点正在慢慢到来，并可能在某个时刻突然以清晰的形态表现出来。

　　对照一下我国房价的走势，从上个世纪９０年代开始，上个世纪五六十年代出生的人开始形成对住房的刚性需求，在新增购买力推动下，我国房价走出了一波快速上涨行情。但是，截至目前，我国实行“一胎”政策后出生的孩子已经陆续进入婚育年龄，他们替代计划生育前出生的人口成为住房的刚性需求者。人口结构的这种变化无疑将直接影响到人们对未来房价的预期，而这种预期又将直接对人的消费、投资行为构成影响，并传导到现实的房价当中去。

　　如果从供需的角度来分析，对楼市拐点的认识或许更为清晰。我们知道，从供需角度来看，支撑房价的力量源于住房的四种价值，即生产、居住、投资、投机。由于我们现在谈论的房价常常并不包含生产价值，笔者着重通过对后三种价值的分析来探寻我国的楼市拐点。

　　当房屋作为居住需求即消费需求时，决定房价的是居民的实际消费能力，通常用房价与家庭可支配收入比来表示。如果考虑到今年房价的高速增长，许多地方的房价与家庭可支配收入比可能已经达到了令人难以想象的地步。显然，房价已经远远超出居民的可支配收入水平，居民的实际消费能力已很难对房价构成支撑。

　　当房屋作为投资需求时，决定房价的力量是房屋租金，国际上通常用租售比来表示。所谓租售比是指每平米使用面积的月租金与每平米建筑面积房价之间的比值。不少人所购买的房屋如果用于出租还不足以偿还银行利息，甚至在房屋快报废时还不能收回投资。这说明，房屋也不再具有投资价值。

　　在这种情况下，只要政府对投机性炒房行为进行抑制，已经连续上涨多年的房价很快就将显出疲态，露出拐点。而从２００６年开始，尤其是今年下半年，我国从提高第二套房首付、提高贷款利率等方面加大了炒房的成本。而打击囤积居奇、要求开发商加快建设速度、社会保障性住房的供应加快等等，都大大制约了未来房价的上行空间，使投机者的心态发生了重大变化，而这一心态变化必然会降低投机行为并迫使一部分投机者提前抛售手中的房屋。

　　不仅如此，政府还加大了土地的供应量、提高了土地供应效率。以北京为例，北京市土地储备中心计划在今年供应土地面积９５４万平方米，而今年前１０个月成交的土地面积总和不过只有５７４．９万平方米，即年底入市的土地面积是前１０个月成交面积的１．６倍，年底土地放量呈现井喷态势。

　　种种迹象表明，房价的拐点正在形成中。对于开发商而言，正视现实、正视政府解决住房问题的决心及时调整思路，或许是务实和明智的态度。

　　袁 图