从１０月份开始，广州、深圳楼市出现了有价无市，销量和均价都下滑的情况，但开发商一致否认房价下降，购房者说没有感觉房价下降。政府官员和专家更是众说纷纭。老百姓到底该听谁的？不久前郑州楼市部分楼盘也相继推出了优惠措施，位于文化路的某楼盘甚至对外承诺最高优惠８个点，更加重了购房者的观望气氛。对于业内人士而言，楼市的这个“寒冬”来的比往年更早一些，到底是什么导致了楼市的拐点，是政府强有力的调控措施？还是楼市开始理性了，投资者发现房价已经涨到顶了，无利可图了？

　　专家帮你算笔投资账

　　按三环以内的房价来举例，１００平方米的商品房，单价４８００元，总房款４８万元左右，最基本费用包括：契税９６００元、维修基金６５００元、印花税２４０元、测绘费１３６元、登记费８０元，其中不包含已取缔的设施配套费１７０００元，各种费用合计２万元左右，拿到手的毛坯房房款一次性支付需５０万元左右。

　　投资方案一：先出租再出卖

　　商品房作为不动产，增值需要一个长期的积累过程，专家为选择投资方案１的投资者建议的出租期是５年。在这５年内假设租金和银行利息都不变的情况下，５年房屋的总租金约７２０００元，而银行总利息约１３万元。５年后房屋出卖，按照国家合理的增值速度，再除去折旧费、纳税等，１年增值２万元，５年后增值１０万元，加上租金共收益１７．２万元，也就是５０万元的成本５年后增值到６７．２万元。

　　方案评价：５年的投资周期并不能获得多少利润，仅起到保值作用。

　　投资方案二：纯倒卖型

　　２００７年上半年，郑州的房地产市场出现了空前的火爆场面，于是从中滋生了很多炒房、倒房的投机者，这部分人群对资金要求周转快，在国家政策和金融调控面前非常的脆弱。所以，在目前楼市普遍比较冷静的情况下，１平方米最多能赚到１００元，１００平方米总价５０万元的房子在经过数月幸苦后表面上赚到１万元，其实刨去时间成本、路费成本、话费成本等，已所剩无几。

　　方案评价：投机倒把，不是正当的挣钱手段，且获利空间狭小。

　　上述计算方式的前提是房款一次性付清，针对那些贷款买房的投资者来说，又有多少利润可图呢？

　　郑州楼市拐点是否会“应声而落”

　　广州、深圳等地的房地产市场受国家调控政策的影响均出现拐点现象，就连远在郑州西部的成都也出现了“最高优惠１１％，成都房价松动了？”的质疑声，虽然，目前郑州楼市也出现了有市无价的局面，但，难道郑州楼市这么快就因广州、深圳拐点的波及而“应声而落”？

　　河南财经学院房产管理系刘社教授说：“政策传导有时滞性，未来的政策走向更有不确定性。”她还解释道，虽然政府对房地产过热一直采取打压措施，但郑州有自己的地域特征，不是没拐点，就开发商一直坚挺房价和推出优惠活动来看，郑州的拐点正在逼近，这个阶段是过程性的，不会由于广州、深圳楼市出现拐点，郑州立即就“应声而落”。如果做一个形象的比喻，它好比玫瑰花的花期，广州、深圳的气候比较温和，花不但开的早，花期还比较长，而郑州的房地产起步比较晚，当广州、深圳的玫瑰花怒放的时候，郑州的玫瑰花或许还处在含苞待放的阶段，当广州、深圳的玫瑰花开始凋谢的时候，郑州的玫瑰花可能刚开始怒放，只不过花期相对于广州、深圳较短而已。她还强调说，一个地方的经济水平决定了房价的高低，从郑州总体的经济水平来说，郑州的房价已经到头了，除非工资上涨。

　　房价到底能走多远？

　　“××楼盘最高３万元优惠办理中，即日起天天抽奖返还房款……”“最大的优惠××楼盘，２０００元抵８０００～１００００元，赶快来选房，最后的机会不容错过……”“××楼盘公示：凭证购房优惠２０００元每套；每平方米优惠３０～５０元；按揭１％，一次性２％优惠；老客户介绍成交会有更多更大的优惠……”像这类手机信息我们每天要收到至少５条，都是来自不同楼盘的优惠活动。连日来，各大网站、报纸都在报道“房价走向拐点、房价遭遇寒流……”而有些开发商又在力挺房价。

　　房价到底能走多远？是升是降？似乎成为社会各界普遍争论的主题，有些资深的开发商一直强调房价不会出现拐点，建业董事长胡葆森在１２月５日举行的中部企业领袖年会上表示，地价飞涨房价不可能降，并希望中低收入者耐心地等待经济适用房；赵进京在分析２００７年房地产市场时强调，地价、城中村改造成本、货币从紧、物价上涨等因素决定未来房价不会出现拐点。而一些专门搞房地产研究的专家又认为房价与城市居民的消费水平有关，一旦房价远远超出了居民的消费水平，肯定会有一个转折点，至于房价会达到什么样的高度才算顶点，谁也无法预测。股市有涨有跌、做生意有赔有赚，房价也是如此。

　　开发商力挺、政府的抑制都有道理

　　而据市房管局的统计数据显示，从９月、１０月商品房成交量和市场情况看，郑州市房地产市场开始趋冷是毋庸置疑的。９月份，郑州市商品住宅销售５３７７套，比８月份下降了４２．１８％；１０月份成交量继续下滑，商品住宅的成交量为５０６１套，几乎快比前期高点少了一半。１２月７日，郑州市房管局公布１１月郑房指数分析报告显示，１１月商品住宅销售均价为每平方米３８７６元，比１０月份下降了１．７５％，出现２００７年房价首次下跌。针对这次下跌，我市各大媒体做了相应的报道，整个房产市场有些不正常，很显然，开发商的力挺不无道理，政府的抑制更有道理。

　　有关专家认为，目前，郑州市经济适用住房年开发量仅占商品住房开发总量的不足１０％，对房价的平抑作用有限；而另一平抑房价的限价商品住房在我市还没有启动。

　　但是，政府正在从加大土地供应量、完善住房供应体系、加快政府保障性住房建设、推广危旧公有住房改造试点、鼓励规范“城中村”改造等多个方面入手，多渠道增加住房供给，有效缓解住房供需矛盾，稳定住房价格。“加大住房的供应范围，稳定房价，这是政府的最终目的，开发商一直力挺房价这有情可原，政府没有达到稳定房价的目的是不会罢休的。”一位专家认为。

　　“房价到底是升还是降？我们来静静观望，如果急着结婚者可以选择慎重购房，不急于结婚的年轻人可以等等看。”河南省社会科学院副院长刘道兴这样分析。“我们不能单纯地说房价是升还是降，它和很多因素有关。货币从紧以及政府相关解决住房措施等，这些对今年的房价都有一定的影响。这只是一个短期的回调，仅评这些不能说明房价出现拐点。对于房价的升降我们不能凭主观判断，要客观地分析对待，理性购房。”

　　相关链接—— 郑州部分楼盘的优惠信息

　　★裕华第９城市：１２月１５日～１２月３１日，感恩空间每平方米１元低价出售；购８０平方米以上房源，送１００００元装修基金，购８０平方米以下房源，送５０００元装修基金等。

　　★中南·海知音：购精装公寓安装品牌空调一台；购ＣＨＯ新空间每套专享２万元创业基金等。

　　★伟业·芝华室：凡持ＶＩＰ卡和牌号卡客户开盘当天选房均可享受５０００元抵１００００元的优惠。

　　★广厦·城市之巅：购房最高可优惠８个点。

　　★康桥·上成品：老业主推荐、重复购房，享受价值１０００元新年礼包。

　　★海森·陈伍园景湾：购房最高优惠３个点。

　　★正弘山：１２月２５日前购房最高优惠２个点。

　　★天明·森林国际公寓：购房最高优惠２个点。

　　★蓝钻：在享受２千抵５千的基础上，购房最高可优惠２个点。

　　★非常男女：朝南户型每平方米优惠３０元，朝北户型每平方米优惠５０元，有教师、军官等证件的总房款优惠１０００元，可累加。

　　★美景花郡：圣诞期间，一房总房款优惠２０００元，二房总房款优惠３０００元。

　　★亚新·优盘：最高一次性优惠１个点，１２月２５日前签单客户送价值２０００元的摄像机。