本报记者 朱 华 陈 锋／文 通讯员 赵 莹／图

　　岁末临近，两条消息振动了国内房地产界：其一，１１月，证监会有关人士表示，要放缓地产企业Ａ股ＩＰＯ和再融资；其二，１２月１２日，鑫苑（中国）在纽交所上市，成为国内第一家在美国纽交所主板上市的房地产企业。

　　两条消息看似不甚关联，对国内房地产业却意味深长。

　　囤地捂盘模式面临“大考”

　　一直以来，房地产企业囤积土地、捂盘抬价为人诟病，已经引起高层的重视。

　　打击地产商捂地捂盘，增加土地和房屋供应，从而控制房价的快速上涨，已成为解决房地产难题的主要手段。“放慢上市，主要是为了配合国家的宏观调控政策”，在国土部奔赴各地严查违规囤地的同时，证券监管部门也表示要放慢房地产企业上市融资步伐。业内人士认为，与严查土地相比，金融手段对房地产业的调控可能更直接更有效。

　　业内由此预见，政策压力下的土地转让和政府增量供应的土地，很可能使“只涨不跌”的地价神话破产。地产企业在未来３至５年内也将进入整合洗牌高峰。近日我市坊间就传出，前些时候某房地产公司高价拿到土地，因为政策压力，已放弃开发转让他人。

　　鑫苑（中国）置业有限公司董事长、总裁张勇也认为，中国房地产商过去赢利主要靠土地升值和市场的巨大需求，这种模式不会持久，也不会长远。

　　利润增长不靠土地增值

　　曾经有人这样说，模式比资本更重要，观念创新比技术创新更能催生伟大的变革。从“资产”到“原材料”，对土地定位的一词之差，暗含着业界对房地产中土地作用的本质认识，暗含着业界对房地产业经济规律的准确把握。

　　相对于资产的稳定性来说，产业发展中的原材料则要尽量缩短周转周期，快速转化为产品，快速进入市场交易转化为利润，而不是囤积升值。

　　正是基于这样的理解，鑫苑一直施行的是快速拿地、快速建设、快速销售的“三快”生产运营模式，实现项目的快速建设交付。资产运作上“不存地、不存房、零库存”，通过资金的快速流转，实现资金年回报率的最大化。

　　凭着这一成熟而科学的运营模式，鑫苑过去１０年实现了平均８６％的复合增长率，其间的毛利率都保持在３０％以下，而来自土地增值方面的收益微乎其微。　

　　这，恐怕是对国内地产行业最大的启示。难怪在媒体见面会上，张勇放言：鑫苑上市，或许预示整个中国房地产运行模式拐点的出现。

　　“零库存”模式受外资青睐

　　中国房地产企业数以万计，一向以苛刻著称的国际资本，为什么独独“看”上了鑫苑？

　　面对记者的疑惑，刚刚从美国归来的张勇如此解释：“在纽交所，投资者追捧的都是些产品能够大规模生产的，零库存，实现资产快速周转，将盈利快速回报给投资者的企业。”张勇说，纽交所投资者选择鑫苑，正是缘于其成熟、可复制、可以大规模运作从而实现资产快速周转的商业运营模式。　

　　张勇告诉记者，国外土地的契约交易制度，造成房地产无法大规模“生产”。但国内可以。张勇说，只要有资金，国内随时能通过招拍挂从市场中取得土地，这为大批量生产房屋创造了条件。正因为这样，鑫苑把土地当成原材料，而不再像一般地产企业那样，把土地当作资产。张勇说：“正是凭借不存地、不存房、大规模快速‘生产’、零库存快速销售的商业模式，鑫苑才赢得了美国投资者的青睐。”

　　金融是现代经济的核心，只有那些具有健康赢利模式和高成长性的企业，才能受到追逐利润的国际资本青睐。鑫苑在美国上市，虽然筹集资金不超过２．４５亿美元，张勇却认为是非常成功的。在他看来，重要的不是上市本身，而是鑫苑模式被美国资本市场认可。更为可喜的是，鑫苑股票的投资者，８０％来自美国、欧洲和中东的大机构或基金公司，而不是投资冲动的散户。这说明，国际资本对鑫苑的模式认可，对鑫苑的未来有信心。