１月５日，郑州市金水区叫停小产权房的开发，警报拉响，小产权房“挣扎”了十余年，这一次也许真的走到了终点，那些已经购买或是打算购买小产权房的人们，想必此刻正在左右为难。

　　小产权房“异军突起”，它如此火暴，只因为比市区的商品房便宜，但在其便宜的背后，也为购买者带来了不少麻烦，没有缴纳土地出让金、没有合法手续、不受任何法律的保护。

　　位置分布：集中在三环附近城中村

　　记者走访多家中介后了解到，这样的“小产权房”资源大多出现在三环附近的都市村庄里，城乡接合部最为集中，很多都是村里盖的。购买“小产权房”多是存款不多，但有点钱，也不愿租房的人。像这样的“小产权房”不管是新房还是二手房一般都是分三次付清，不能通过银行按揭。

　　“哪怕暂时租房住，也不能买这样的房。”一家房屋中介的经纪人这样告诉记者，并向记者再次强调，这种房不能过户，办不了房产证，又没法入户口，以后孩子上学都成问题。

　　最大卖点：一套房子便宜十几万

　　近日，针对金水区叫停小产权房的问题，记者来到金水区花园北路与柳林镇一带，发现几家“小产权房”因为价格便宜，销售依然火爆。在一家很不起眼的售楼部，记者和一位姓赵的工作人员聊了起来，据他介绍，该项目一期已经全部售完，二期正在施工阶段，如果要定房，还得尽快，当记者表示自己有点担心时，他很快解释说“这房每平方米均价２３００元，比起市区要便宜的多。”并保证交房一年后办理房产证和土地证。

　　随后，他还帮记者算了一笔账，据郑州市房管局统计数据显示，目前我市商品房销售均价每平方米３８００多元，一套１００平方米的房，买下来也要３８万元，加上其它费用至少需４５万。如果买小产权房，均价每平方米２３００元，１００平方米的房子，算下来还不到２３万，一套房下来可以便宜十几万元。

　　“还有一个好处，就是在这里买房之后可以拥有永久居住权，因为这里是村民的住宅地，属于集体土地。而那些商品房用地都是国有土地，目前的使用权一般都是７０年，年限期满还得交纳相关的土地使用费用才可以继续居住。”赵先生不遗余力地介绍说。

　　售楼承诺：“有问题，由村里出面解决”

　　当记者再次提到自己的担忧时，另一位售楼人员强调“担心房产证的问题是没有必要的，现在买房子多是考虑迁户口和孩子上学，我们早已做好各种准备，再说地是村里的，有什么问题，由村里出面解决。”

　　在北环路另外一家“小产权房”售楼部，一位女售楼人员同样也是以“低价”来吸引消费者，他们的房子每平方米才卖２０００元，而且承诺房产证两三年后肯定会办的。前来咨询的李女士听完售楼人员的介绍后，拿着宣传页摇摇头走了，“跟商品房相比，房子是便宜不少，但房产证听着还是有点悬啊！”

　　最大缺点：业主拿不到房产证

　　“这种房子买了能办下来房产证吗？”记者不禁提出疑问，“我们的项目属于城中村改造，是买村里的地盖的房，土地是集体用地，暂时拿不到房产证，但迟早都能拿到。”这位销售人员向记者保证，“来这里买房的业主都知道这个情况，图的就是我们的价格便宜。”

　　随后，记者联系上了曾买过这家公司一期房子的业主周先生，在谈及此事时，他气愤不已“这辈子最后悔的事就是买小产权房，当时，开发商承诺一年后办证，可至今仍没有音讯，还将面临被拆迁的结局。”

　　职能部门没有房产证 不受法律保护

　　郑州市房管局有关负责人解释，非集体经济组织成员购买此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。有些项目允诺办理的“乡产权”、“小产权”，均不符合法律规定，不受法律保护，不能办理房产证、契税证等合法手续。

　　目前的法律法规也不允许在集体土地上进行房地产开发，不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售。

　　“小产权房”不具有房屋的所有、转让、处分、收益等权利，且不能办理房屋的产权过户手续。如果遇到国家征地或拆迁以及出现房产纠纷，购房者将缺少法律支持，市民一定要谨慎购买此类房子。

　　律师提出忠告：不要买无房产证的房子

　　河南国基律师事务所律师凌兴高说，《城市房地产管理法》第三十七条“未依法登记获取权属证书的房地产，不能转让。”该条规定虽是强制性规定，但属于管理性规范，不是效力性规范，不能作为认定合同有效与否的法律依据，因此，购买小产权存在法律风险。

　　由于小产权房的特殊法律属性，使得小产权房的流通转让存在很多的限制，因为小产权房只具备了普通商品房的使用性质，但不具备普通商品房的法律性质，其并不是商品房。所以，法律法规对商品房的相关规定和制度对小产权房是无效的，人民法院也不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及小产权房的案件，购房人的权益很难得到维护。

　　同时，由于购买小产权房的合同是无效的，因此根据法律规定购房人只能要求开发商退还购房款并按银行同期贷款利率支付利息等。但是根据目前已有的案例来看如果购房人明知所购房屋是乡产权房仍然购买的，由于己方有过错，可能人民法院就不会支持其要求赔偿损失的请求。而且即使开发商违约，由于合同无效，购买人的权利同样无法得到保障。由于小产权房不受法律认可，也不用在房管部门备案，不在政府机构监管范围内，因此在使用房屋的过程中，如果遇到一些房屋质量问题、公共设施维护问题，其维权途径就非常有限。

　　其次是政策风险。购买在建小产权房，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿小产权房的建设项目，可能就会导致部分项目停建甚至被强迫拆除。那么结果只能是购房人找开发商索要购房款，从而使购房人陷入既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。另外，购房后如果遇到国家征地拆迁，由于小产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以其很可能无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比是微乎其微的。

　　再次，小产权房开发建设的监管存在缺位。而小产权房屋的开发得不到银行贷款支持，开发过程中其大量的开发资金没有政府和银行进行监管，主要依靠开发商自律进行开发建设，一旦开发单位的资金或其它环节出现问题，极有可能变成烂尾工程。如果是将购房资金预交给没有任何资质和监管的开发单位，对购房者而言，资金的安全、开发商资金是否按时到位、是否能够按质按时的交付房屋存在着很大的风险。同时，开发单位的资质没有，房屋质量和房屋售后保修就同样难以保证。而且，入住后的物业管理也极易出现问题。

　　最后，由于所购小产权房得不到法律的认可和保护，没有得到国家房地产主管部门的批准，因此，无法办理合法的产权手续购买后也不能合法转让过户。同时对房屋的保值和升值也有很大影响。

　　业内专家建议：小产权房需从土地上治理

　　河南省住宅产业商会秘书长赵进京对于此次建设部发出的“小产权房”警示表示肯定，“它提醒了一些购房者，不要因为图便宜而最终后悔，如果哪天要拆迁，外来户业主是不会拿到赔偿的。”

　　他说，促使“小产权房”产生的原因主要有两个：一方面，针对小产权房的监管政策不到位；另一方面，目前全国商品住宅价格普遍偏高。

　　“有需求就有市场。”他说，放眼全国，现在商品房整体价格急剧攀升，再加上随着国家各项税费的不断完善，一套房子的全部费用自然不菲，这样就无形中催生了“小产权房”的市场需求。就本地而言，目前购房者的收入跟不上上涨的房价，加上廉租房、经济适用房供应不足，这些都是促使“小产权房”产生的原因。

　　“做‘小产权房’的开发商基本都是没有实力的公司，首先他们没有足够的资金拿到土地证。”赵进京说，目前郑州市场土地供应量不足以及越来越多的“小开发商”加入这个行业，也是导致“小产权房”产生的原因之一。

　　对于如何杜绝此类问题，郑州大学一位房地产资深人士建议，一定要让集体土地上的建设用地使用权和宅基地使用权进入土地交易的一级市场自由流转。因为中国要真正的实现城乡一体化，有一个根本标志：农民在中国不再是一个确定的身份而是职业的选择。在进行户口登记时不分城市居民和农村居民，这不能从根本上解决问题。只有让土地承包经营权能够作为市场的要素，进入土地交易的市场自由流转，才能够实现这样的目标。

　　相关链接一——

　　所谓小产权房(也称乡产权房)，是指在农民集体土地上，由享有该土地所有权的乡(镇)政府或村委会单独开发或联合房地产开发企业联合开发建设，并由乡（镇）政府或村委会制作房屋权属证书的房屋。这种房屋权属证书没有房管部门盖章，仅有乡（镇）政府或村委会的盖章以证明其权属，故称之为乡产权。

　　从买卖手续看，没有缴纳商品房买卖的契税。从使用成本看，物业费便宜、水电费便宜、采暖费便宜。从物业管理看，由乡政府指定的开发商成立物业管理机构进行管理，服务管理水平不是很高。

　　相关链接二——

　　１月５日，金水区对某些建设单位擅自开发建设的小产权房将责令其立即停工并接受处罚；对城中村私搭乱建造成的危房将进行加固或拆除。即日起，金水区将“硬起手腕”，对涉及土地违法行为展开集中治理。