诺贝尔经济学奖获得者斯蒂格利茨认为：２１世纪对全人类最具影响的两件大事，一个是新技术革命，另一个是中国的城市化。

　　城中村问题，曾经严重制约着郑州的建设和发展，为加快城市化进度，一场轰轰烈烈的“城中村”改造运动正如火如荼地进行着。在这场运动中，郑州的房地产业能否迎来新的热浪，翻开崭新的一页？

　　本报记者 马晓鹏 文 李利强 图

　　赔付率全国最高 力促改造快进

　　郑州市城中村改造已步入快车道，在未来１０００天内，散落在郑州三环以内的１１９个城中村将全部参与改造。

　　“城中村问题，目前已经严重制约着郑州的建设和发展，给城市的安全和稳定带来很大隐患，也拉大了村民和市民、农村和城市之间的差距。”郑州市委相关领导之前接受记者采访时表示，“关于城中村改造我们要坚决干、必须干。”

　　政府让利的模式让更多的城中村难以抑制“下水”的冲动。

　　郑州市主管城建工作的领导明确表示：“根据郑州市政府去年下发的１０３号文，改造只对原村民宅基地上３层以下（含３层）的合法建筑给予１∶１补偿安置，而且我们规定３层以下，在全国城中村改造中是最优惠的，大家可以查一查其他城市，比较一下。”

　　据了解，郑州城中村改造赔付标准，在全国可以说较高：西安，两层以下是１：１赔偿，郑州比他们多赔付了一层；杭州按照人均５０平方米的标准；兰州是户均１５０平方米；武汉是按照一家一套自住房和一套出租房的标准。

　　郑州市区的城中村，这其中所蕴涵的潜在可开发土地更是郑州市中心城区最具房地产开发价值的资源，各家房地产公司也都跃跃欲试想分得一杯羹！但由于城中村人员结构复杂，拆迁问题突出等问题，也一直被业内称之为“烫手的山芋”，但这种现象正在悄然转变。

　　城中村的价值被“发掘”出来，价格如火箭般的飞涨证明了一切。

　　左顾右盼为哪般

　　一位准备参与城中村改造项目的房地产公司负责人告诉记者，城中村改造虽然是郑州紧跟城市化脚步的一种体现，但注定是一个复杂的、多方利益博弈的过程，如何创造一种博弈各方共赢的结果，是城中村能否顺利进行改造的一个至关重要的前提。

　　村民失去赖以生存的土地，不能再像过去那样靠出租房屋为生，所以把全部希望都寄托在拆迁补偿上，因此在与自身利益相关的问题上更是寸步不让。他们期冀补偿自己可能因征地、拆迁造成的损失，为其今后生活提供出路和可靠保障；参与开发的投资方都是市场化运作的企业，如果投入与产出不成比例，自然也不会硬来“啃骨头”，他们要求在投资改造中获得平均收益……由于各方利益分配很难兼顾公平，因此和平拆迁的难度很大。

　　城中村的改造给房地产商提供的商机是，一方面许多土地被清理成“熟地”，政府投资建设公共基础设施，降低了开发商进入的门槛；另一方面，大量被拆迁安置的居民需要重新购房，又为市场提供了充足稳定的需求。

　　郑州市政府虽然专门成立了各级城中村改造指挥部门，但仍然有很多问题不知道让哪个政府职能部门来解决。

　　然而，这并不意味着所有的开发商都对城中村改造项目感兴趣。在商机面前，他们中的大部分却“左顾右盼”。随着旧城改造项目村的容积率升高，开发商的热情在“做与不做”之间徘徊。

　　“郑州市城中村的１万亩理论上可以利用的土地资源，主要集中在老企业、老市场、老城区和城中村，通过市场化手段，引入社会力量，它不仅能提升城市形象，还是一个新的经济增长点，但运作起来难度太大，‘内耗’太多。”一家参与旧城改造的房地产公司老总感触颇深地说。

　　急攻如火还是戒急用忍

　　城中村改造后，就会有更多黄金位置的房源上市。“房价会跌吗？房子今年买不买？”“手上的房子，抛还是不抛？”郑州房价的今后走向，成为众多市民关注的焦点。

　　据相当多的业内专家、学者分析，郑州房价将会滞涨，甚至下探，但这种分析让人生疑。

　　究其原因：其一，房地产历来就被视为是规避通胀风险的一个传统市场，在股市动荡的情况下，投资房地产的热情更为难减；其二，以前开发商拿到的土地多是净用地，这次城中村改造，却要涉及到拆迁、安置、补偿等问题，仅拆迁户的安置成本一般都要占到整个项目成本的３０％以上，必然增加开发成本；其三，改造后的城中村面积，除去用于城市道路和绿化的公用面积、回迁所要占去的建筑面积，实际销售面积与预测销售面积之间，将有相当幅度的落差；其四，由于城中村大规模改造，现有城中村的大量居民、租住人将被挤出来造成被动需求，从而导致供需紧张，造成租金上涨。

　　戒急用忍的思想被提了出来。

　　河南省社科院副院长刘道兴认为，郑州三环以内１００多万城中村新市民支撑着城市发展，政府在制定“十一五”规划里提出，３～５年内把城中村全部拆迁改造完。拆房，房子价格就高，这会带来很多负作用。有人租住的房子被拆掉，然后盖成几十层的高楼，让投资人炒房，越没人住的房子越好看、漂亮，大量的建筑空着无人居住，这值得思考。

　　刘道兴建议政府在城中村问题上要有长远眼光。在他看来，城中村不仅仅是廉租房，还有一个功能是城市天然预留地。条件不成熟就急着拆迁改造，给老百姓补偿不到位，就产生许多矛盾。政府不要在条件不成熟的时候，为了追求短时的政绩把城中村改造完。有些城中村并不影响整个城市的发展。

　　“城中村是城市的‘小闺女’，要让她长到最漂亮的时候再嫁出去”。