花园路商圈东纳郑东新区的客流，北接北环的客流，是郑州市发展东移北扩的过渡带。

　　这里融合了郑州的行政、商业、商务、金融、文化等功能。

　　商圈由自然形成被无形助推

　　在商业地产迅速崛起的同时，“商圈”就成了它的最大卖点，在业内，形形色色的商圈让人摸不着头脑，很多商业地产开发商动辄说“打造新的商圈”。那么，商圈到底是人为打造的，还是自然形成的。

　　郑东新区ＣＢＤ在招商之初，很少有人会相信它的商业潜力，更谈不上“商圈”的概念了。鸿龙国际商务投资有限公司ＣＥＯ黄富堂说：“刚开始ＣＢＤ被大肆炒作的时候，写字楼和商铺每平方米卖２０００多元，但我并不看好，因为我觉得这个地方是一种政府行为，可现在最低没有８千元每平方米，别想在这儿买铺，这就表示一个商圈的形成并不是被炒作出来的。”

　　郑州国贸中心选址于花园路与农业路交会处，其运营公司总经理丁盟认为，做商业地产是顺势而为，商圈不是“造”出来的，而是基于人们对习惯的认知客观形成的。同时郑州东移北扩的城市发展进程不断加速，为商业发展提供了一个很好的契机。

　　形成是基于习惯，河南鸿龙商业服务有限公司行政副理魏桂红说：“花园路从紫荆山到农业路一路过来都是行政单位和金融机构等，商业项目可以说是包罗万象，如正道花园商厦、关虎屯生活广场等，基本上满足了人们购物的一站式需求，所以从本质上来讲它是自发形成的商圈。”

　　争夺战拉升商圈价值

　　早在２００５年，国贸中心等商业地产刚入驻花园路时，“花园路商圈”的概念在当时就被炒作得沸沸扬扬，但在呼声高涨的同时也存在部分质疑声。郑州市商务局市场体系建设处处长万鹏曾表示，“大道不养商”，“花园路商圈”只是房地产的一个卖点，并且花园路是郑州的主干道，虽然人流量、车流量大，但未必就能留得住人气，因为在全国较成熟的商圈均处于相对较封闭的环境。

　　与此相对的观点毋庸置疑地出现在商业地产的开发商和入驻的商家上。丹尼斯百货总经理蔡英德就给予此商圈极高的评价，“我认为花园路和农业路商圈以后必然成为一级商圈，未来５到１０年会得到印证。”他认为，此地段具备成为一级商圈的各种条件，它属于行政办公中心，高档写字楼最多，有高档住宅区作为支持，还是河南省的金融中心，拥有高收入消费群体，辐射面积跨几个区，最重要的是还有竞争对手一起培育市场。

　　根据达尔文的进化论观点：“物竞天择，适者生存。”花园路的价值在丹尼斯与大商集团的硝烟战中逐渐凸显了无与伦比的黄金价值，大商集团联姻国贸中心的“企图”首先是因为有强大的对手在帮助培育市场，其次是花园路商圈内的商场定位比较高端，服务业态非常齐全，定位上注定了该区域将成为郑州高档商品、高端消费最为集中的地方之一。

　　商业地产能否再掌话语权

　　有业内人士认为，商业地产项目是较能体现商业转移方向的，从近些年的商业地产投放情况来看，出现了明显的从集中分布在成熟商圈向广泛分布在各个新兴商圈延伸的布局特征，花园路地段最明显的商业项目就是国贸中心，但随着商场业态的逐渐饱和，商业地产还能否再掌话语权？

　　“花园路北段的商业地产项目不在少数，但汽配大世界和它周边的一些商业项目在我看来就不是商圈，因为它不能满足人们的一站式需求。”魏桂红认为花园路由紫荆山到农业路段之所以能被称为商圈，就是由于商业地产项目的定位准确。２００６年大商集团与国贸中心正式达成合作意向，河南大商新玛特购物广场董事长皇甫立志就表示，“任何一个商场都会有自己的定位，作为新玛特来讲，我们肯定有新玛特自己的定位。同时我们进驻不同的商圈也会有自己不同的定位，假如我们还有第二次选择机会，我们仍然会选择国贸，而不会选择我们自己建一个项目。”由此可看出，商业地产的定位直接决定了入驻企业的命脉，同样商业规划非常好，商业建筑布局非常合理的项目才具备连绵不绝的发展后劲。

　　丁盟告诉记者：“大商集团、家乐福、五星电器、慕诗服装等国际知名品牌强势入驻国贸中心构成了中原首站街区ＳＨＯＰＰＩＮＧ ＭＡＬＬ从侧面体现了国贸中心这个项目的优势和吸引力。”