本报记者 刘文旭

业内给大盘下了两类定义：一类是超出居住区的大型区域规划的房地产项目；另一类是分量比较重、资金含量比较高的大型项目或者是市政设施。

大盘对于一个城市总体的开发建设和城市长远的规划起到了举足轻重的作用。这两年随着郑州房地产市场的逐渐和谐发展，大盘已经实现了由“死盘”向城市经济“先导者”的华丽转身。

大盘“出世”需谨慎

房地产市场的明天是“熊”是“牛”，“六案并举”、“十盘同开”的高歌猛进，是否表明了地产企业的钢铁堡垒是坚不可摧的？

民安置地集团营销总监胡海军首先对此类现象表示赞同，他说：“对于目前郑州出现的‘六盘并举’、‘十盘同开’等现象，首先是个好事，它对于市场消费多了更多项目选择，对于开发商来说，表明本地企业正在做大做强，对于城市建设来说，城市生活环境也在不断提升。”

但由于大盘经营滞后、管理滞后，早几年的大盘成死盘案例也发生过，这些问题使大盘问题重重、挑战重重，甚至有人说大盘的开发已经成为城市的灾难，因为大盘的占有率、大盘的体量、开发期限、它对城市的影响，让人感觉不是增添光彩，而是添乱。

目前郑州的大盘大多以城中村改造项目的面目出现，大多处于主城区，位置比较好，体量大，起点高，成片开发。胡海军说：“这类大面积房地产项目格局的出现，对于开发商来说，对资金流和销售的要求都非常高，而且，在同一个市场同一个时期，也算自己和自己竞争，怎样差异化定位可能是决胜每个项目业绩的关键因素之一吧。”他同时强调，“但在目前宏观调控的大背景下，这类企业采取此类战略也同样在挑战机会和风险。在此阶段无论什么样的企业战略，练好内功，不盲目，稳扎稳打还是不能少。”

作为一线操盘手的华语堂总经理尚方则认为，在当前城市化进程不断加速的过程中，大盘开发的成功之路必须具备新城市意识，也就是说，必须要把大盘按照新城市社区的功能去规划、开发，而不仅仅是一个居住区。

摆脱“睡城”变新城

早在2005年，北京万年花城总经理黄玺庆就对大盘做了分析。很长一段时间内仅是一个居住区的郊区大盘更被他称为“睡城”。

有城无市即“睡城”。市是人们交易活动的场所，不仅是买卖，更代表了就业。郑东新区通过第一个五年的建设已初具规模，但由于配套设施不是很完善，人气便稍显不足，在接下来的五年里，郑东新区这座新城将会有机链接居住空间、购物空间、休闲娱乐空间、教育空间、医疗保健空间等六大要素，只有此六大空间合理有序地安排才能称为一个和谐的城市或者说是一个新的城市。

“因此，大盘的开发必须深入研究城市的功能，进而研究新城市的功能，郑东新区就是最好的例子，入驻的房地产项目基本上涵盖了居住、办公、配套等。”尚方说。

纵观郑州房市大盘，东有顺驰中央，西有中原新城，北上思念果岭，南到龙泊圣地，从单个项目上来看，物业种类解决了商业购物、休闲娱乐、教育等方面，但居住空间和就业关系却是个体大盘所无法逾越的障碍。

造一个有生命力的城市任重道远。为了大盘的经营和销售，开发商可以去建一条路，甚至可以去建两条路，但是不可能去建八条路、十条路，不可能解决其出行方便的功能，不能解决这个功能，就失去了它方便的功能。为什么西开发区的商品房房价单价不到3000元，因为除了周边居民，基本无人问津。

因此，现在需要的这个大盘就是需要城市边缘的大盘，它可以借助城市的内容去实现新城市的功能。

苦练内功塑品牌

在国内房地产整体形势欠好的情况下，大盘优劣势何在，如何能逆势制胜？

胡海军说：“房地产作为不动产，每个项目都是个案，再加上项目的企业背景不同，不能一概而论。一般大盘的优势是规模效益，配套好等。”

并且“所谓的‘逆势’、‘ 制胜’都是相对的，在任何形势下，做好前期定位，练好内功，做好品质，高性价比的产品都是成功的关键”。

集团化、品牌化是未来房地产企业的必经之路，这同时也印证了“寒冬，抱团方能脱险”的预言。总投资数十亿，集多层、高层、商业等多种形态于一体的北美风情建筑群、花园洋房、欧式园林等高品质楼盘，从年初开始，在郑州以遍地开花之势蔓延楼市。

郑州大盘的未来发展如何，对企业品牌化发展存在哪些推动性作用？

胡海军进一步解释道：“品质不断升级，对企业品牌建立高知名度的同时，对于美誉度的‘左右力’会很敏感，它也直接影响到客户的忠诚度。”

能否将居住空间和就业关系有机结合，这是决定大盘命运的制胜因素。中州大道与航海路交会处，属于“多中心焦点”区，享受中州大道—机场高速—新107国道、航海路—南三环环城快速“三纵两横”城市干道二维交通优势，堪称“郑州门户”。随着国家中部崛起宏伟战略的实施，以及中原城市框架群的逐渐浮现，处于郑州市“东进”发展趋势热点的东南板块，将成为链接主城区、 郑东新区和国家经济技术开发区的城市副中心。随着城市的发展、周边环境价值的提升，橡树玫瑰城、富田·太阳城、正商·金色港湾等大盘的未来发展潜力不可估量。