本报记者黄晓娟刘文旭

沿着房价这条直线，我们追溯到根源就是房屋成本，“房屋成本大致分为土地、建设和税收。”河南省一建总工程师胡伦坚介绍。土地、税收成本是房价的最终决定因素，建设成本所占比例微小。

2005年，随着房地产市场的日渐火爆，土地成本也随之翻倍，以华林新时代广场为例，该开发商是在2003年以2000万元的价格买了30亩土地，每亩土地价格在60~70万元，胡伦坚说。

“5年时间，准确地说应该是3年，土地翻了10倍，每亩土地价格在600万元，这就意味着开发商在付出高额的土地成本后，房价必然不会低。”河南省财经学院教授刘社分析。

“许多房地产项目，开发商只投入了20%~40%资金，建筑行业垫付的资金要远远超过20%，总承包单位、分包单位、钢材商、水泥商整个工程建设的产业链承担了其余60%~80%的开发成本，因此，开发商大部分资金都投入到了土地和税费上，房价怎么能降。”胡伦坚解释。

钢涨价短期不会转嫁于房价

今年钢材涨幅最高达到6300元每吨，从第二季度开始，宝钢主要钢材品种吨价将出现500~1000元的不同涨幅。根据业内人士测算，以每吨钢材上涨1000元的涨幅计算，每平方米住宅使用钢材，上涨成本约为50~60元。加上水泥、砖、砂石以及人工成本的上涨，房屋每平方米的建安成本大约上涨200元左右。

“事实上，开发商原本就有较丰厚的利润空间，开发商有足够利润空间来消化上述建安成本增量。”河南省五建总工程师季三荣认为,以小高层住宅为例，剪力墙总造价的70%为建筑材料费用，而钢材所占总造价比例为14%。

不同的建筑结构，对钢材的需求并不相同，但基本上普通住宅每平方米的钢材使用量在50~60千克左右。每平方米上涨200~300元的建安成本，对开发商而言虽然也是一笔不小的支出，但占总成本比例仍相对较小。

多层、小高层有利于节约

“土地成本决定房价，其它成本所占比例微小。”胡伦坚一再强调土地成本，只有土地成本、国家税费下降，房价才会降。

有20年建筑和施工经验的他认为，砖混结构的普通住房，7层以下的成本在700元每平方米；小高层（12层以下）建筑成本1000元每平方米；高层（20层以下）1700元每平米；30层的建筑每平方米成本在2300元。

“不能否认房地产是‘暴利’行业，但在社会逐步走向公开透明化的同时，房地产更应该透明赢得市场的信任。”郑州王牌策划上官同君认为。

以每亩200万元为例，开发商如果建12层以下的小高层还是可以的，如果高于这个数字，开发商就无利润可赚了，因此，在土地成本高的情况下，多数开发商会选择建高层。土地成本在60万元每亩，建多层是比较适中的，土地成本一旦高于这个数字，开发商就会选择建高层。

大多数人建议高层最好少建，后期使用会消耗大量的费用，和我们提倡的节约型社会是不相符的，多层和小高层较好，土地利用率可达到2.4左右。

开发商的合理利润是多少

河南省天明实业有限公司副总经理兼总经理助理董根来说：“政府、开发商、购房者必须三方互动才是解决房价不协调的最根本方法。”

不久前的郑州基准地价听证会上，对郑州基准地价作了重新调整。”明天花园一期的土地每亩20多万元，现在周边同区域土地已经上涨到300多万元，上涨了10倍多，与此同时建材也以每年7%~8%的速度在增长。目前，市场上建筑工人的月平均工资1500元左右，以年10%~20%的幅度增长。

他认为，开发商的合理利润应该在20%左右。郑州房价在各种原材料均增长的情况下，今后一段时期没有下降的空间。他认为，解决房价居高不下，有两种方式：一是政府降地价；二是开发商尽到自己的责任，提高管理水平，降低管理成本，节约建筑成本，减少浪费。采访中，多数人提倡理性购房，学习西方，刚毕业的大学生做好10年不购房的准备，然后以单间换两房，再换三房的长期计划。