预售面积减少 成交量飘红

王牌地产研究院提供的数据分析2009年年初至上周：全市商品房批准预售项目共计27个，商品房批准预售面积共计91.25万平方米，较去年同期减少41.34%；其中，商品住宅批准预售面积为73.32万平方米，较去年同期减少38.21%，非住宅批准预售面积为17.93万平方米，较去年同期减少51.41%。

郑州商品住宅销售8643套（间），平均每天卖房144套，较去年同期增长55%；成交面积为78.11万平方米，较去年同期增长了36.5%；商品住宅销售均价为4184元/平方米，较去年同期增长10.31%。

以上数据表明，楼市成交量的全线飘红与政府的新政刺激不无关系，不仅仅在郑州，在全国范围内成交量都出现了“小阳春”现象。在陇海路布厂街附近的“锦艺·新时代”售楼中心，一张张接待桌前座无虚席。“一般大家都会主动向我咨询房子的信息，感觉现在都想趁着房价相对较低的时机购房。”“锦艺·新时代”的置业顾问告诉记者，现在市民的看房欲望明显强烈，无论是自住型还是投资型，购房数量同比增长较大，特别是小户型仍然是市场的“宠儿”。

据王牌地产研究院的数据分析，年初至上周二手房整体共成交2323套（间）,较去年同期增长41.99%，成交面积20.78万平方米，较去年同期上涨了28.99%。二手房均价为2971元/平方米（二手房均价是以市场评估价为计算依据），较去年同期下降了19.62%。

楼市短暂“龙抬头”

整体回暖言时过早

短期内的成交量上升能否代表楼市的整体回暖，这一现象将持续多久？

房地产实战专家、河南王牌企划有限公司董事长上官同君分析，2009年初楼市成交量全线飘红，出现间歇性反弹或恢复性增长的量涨价涨的局面，说明市场信心回暖比年前预计要来得较早一点。

据王牌地产研究院监测数据来看，2008年12月底，郑州市商品房累计可售面积高达865.12万平方米，开发企业手中等待销售的住房足够未来一年时间去消化，2009年至今，政府批准预售面积急剧减少，市场消化主要以存量房为主，2月份因为春节假期和2008年底的一系列政策调控迎来楼市暂时的“龙抬头”，但因此而断言市场整体回暖为时尚早，后市如何演变，还需要之后几个月的数据来观察。

记者走访发现，市民对购房虽然热情很高，从区域到地段，从产品到信誉，无不在各个方面做综合评价，但最为看重的仍然是价格，多数人仍抱有“还会降”的期望。

对此郑州名晟房地产营销策划有限公司常务副总陈海滨分析，房地产经过轮番的调整之后，回暖迹象出现端倪，从目前的购房群体上来看，购房者仍以自住型为主，投资、投机者还在观望。“目前的购房者属于刚性需求群体，对开发商开出的优惠条件或许有所计较，但开发商有自己的一套营销策略，即使优惠未能达到他们的期望值，也不影响销量。”

开发商不应过于乐观

购房者理性出手

如今，市场刚刚“抬头”，大幅优惠却开始“隐介藏形”，开发商和购房者该如何正确看待迷雾重重的房地产？

河南宏田置业有限公司营销总监李刚说：“虽然近期地产成交量同比增长较大，但‘小阳春’反映不了市场行情，最多是冬天里的一朵梅花。”

“对于2、3月份销量持续走高这种现象，老百姓出现恐慌性心理，纷纷在猜测，究竟楼市是否真正回暖，是否真应该出手抄底。”上官同君说，王牌地产研究院也一直在强调，如果是自住刚性需求的话，根据个人实际情况可以随时购买，完全没有必要受此困惑。但在目前楼市情况下，行业内出现了一些开发商蓄意涨价或者捂盘、销控的行为，这或许可以理解为一种营销方式，利用目前逐渐走好的市场情况尽可能快地合理出货，“而不能乐观认为楼市已经回暖，提价赚取利润，幻想2007年的火爆销售场面等，这个态度一定要转变过来。”

在上官同君看来，购房客户此刻非常理性，开发商还是应该扎实做好产品，真正回归营销本质，不光要提升销售单价，更重要的是提升服务水平和质量。在这种情况下，市场上准现房和现房逐渐成为趋势，开发商应该以最大幅度的优惠冲击消费者的底线，能跑多快就多快，不然竞争项目又跟上来，价格和产品都比“你”好，那时“你”将无任何优势可言。因此，开发商应加强对市场预测和分析的能力，真正形成供应与需求的吻合和对应，做客户心里想要的产品。