本报记者 孟 斌 实习生 吴占勇

市民李先生买了一套二手房，由于卖方的户口没有迁走，他的户口一直没法迁进去，这令他很闹心。为了让广大市民不再遭遇类似的麻烦，昨日，市房管局结合日常投诉案件，首次编制并发布二手房市场消费警示，提醒购买二手房的市民，一定要在合同中明确卖方迁出户口的时限。

警示一：

找“三证”齐全的中介公司买房

购买二手房时，如何选择一家证件齐全的正规中介公司？市房管局房产交易办证中心主任助理赵遂根提醒，对买房者来说，需要重点查看的是工商部门核发的营业执照、房管部门核发的备案证书及经纪人注册执业证。有此三证，与中介公司产生纠纷时，就可以到工商部门或房管部门投诉。

在查看三证时，要注意看原件，不要看复印件，还要注意营业执照、备案证书的有效期及地址与现实是否相符，房地产经纪人的执业单位与执业证是否一致。上述信息都可以在中介公司的经营场所内公示信息查询，也可让中介公司出示。最后留意房管部门的监督投诉电话，以备不时之需。

警示二：

买房改房卖方必须夫妻共同签合同

市房管局提醒，看房时，一定要看清房产证上的房屋建成时间和建筑面积与中介方或卖方的描述是否一致，以防上当受骗，蒙受损失。

在选定房产后，要同转让人协商转让价格，并核对卖房人的身份证和房产证上的“房屋所有权人”是否一致。如通过中介公司购房应小心中介公司为拿到更多提成而哄抬价格。

买房改房时，应注意卖方必须夫妻两人同时到场，共同签订房屋买卖合同。买经济适用房时应注意房产是否达到上市条件，约定补缴出让价款的责任方。如果房屋有多个共有人，需要全体共有人共同签订房屋买卖合同。

查看房屋产权证时，最好到房地产管理部查验房屋产权有没有瑕疵，即产权是否完整，有没有设立抵押，房改房是否符合上市条件，以及产权单位是否存在限制出售约定等。

警示三：

正在出租的房子买了也不能住

“购房二手房时，一定要审查房屋是否在出租！”赵遂根提醒说，有些二手房在转让时，还在被别人租赁。如果买房人不注意审查房屋是否在租，就极有可能得到一个不能及时入住或使用的房产，也极有可能因卖方得到长期大额租金和大部分售房款（物业交割金除外）后不再露面而使买房人既住不上房又拿不到租金。

这是因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。

警示四：

合同内容要条款逐条推敲

“合同文本具有法律效力，一旦签订就要生效，因此在签订过程中要慎之又慎。”赵遂根提醒购房者，要对所签条款逐条推敲，文字表达要准确，不能模棱两可；再次，要弄清所有条款的内容，不要勉强签订。有条件的购房者最好在合同文本签订前请专家或律师审核，这样才能确保您的权益不受损害。

对待合同文本和发票，必须查看公章是否清楚可辨，查看所盖的公章和财务专用章是否与该公司的字号、名称相符。如不相符，不要签字，并及时谢绝服务。对协议书中的一些关键条款，有疑问或者含义不清时，请勿轻信公司工作人员口头所说的各种承诺和诱人动听的言辞。

签订合同交清房款后，千万不要忘记索要各项税费的发票。同时，相关的合同、票据原件都必须妥善保管，一旦发生任何争议，亦可及时向有关部门投诉或向法院起诉。

警示五：

要明确卖方迁出户口的时限

房屋交易一旦因户口发生纠纷，处理起来非常复杂。由于户籍的迁入和迁出等均归公安机关管理，不属于法院的受案范围，因此，法院对于此类案件是不予受理的。而公安机关在处理户口纠纷时，又受到户籍政策的限制。

比如，卖给买方的房屋是卖方唯一的一套房屋，没有其他的房屋可供卖方迁入户口，则无论买方理由多么充分，公安机关都是无法将卖方户口强行迁出的。相应的，买方的户口也就无法迁入。

市房管局告诫购房者，为了避免房子买了户口却迁不进去的情况，一定要在合同中明确卖方迁出户口的时限。同时，在正式过户前，购房者最好到公安机关查询交易房屋的户籍状况。

警示六：

谨慎与中介公司订立全权委托公证书

个别不法中介公司利用欺诈手段，与委托人订立全权委托公证书，在进行交易的时候总是尽量避免买卖双方见面，即使见面也生怕客户和业主谈到价格问题，以便从中赚取差价。

市房管局提醒市民，出售自有房产时，跟中介公司订立全权委托公证书要谨慎，如果自己没有时间，可以委托家人或者值得信赖的朋友代办手续。另外，不要急于签订房屋出售合同，给个别不法中介创造低价买进高价卖出、赚取差价的机会。

警示七：

出售自有房产要谨慎交钥匙

许多二手房房主委托中介公司出售房屋，为了避免一次次看房的麻烦，将自己的钥匙交给中介公司。虽然交钥匙方便了中介公司和购房人看房，但是，万一发生失窃等意外情况，责任归属问题就十分麻烦。因此，售房人交钥匙一定要保持谨慎态度。

在交易过程中，有些购房者可能会提出各种理由要求在办妥过户手续前入住。虽然现在办理产权过户的时间已经大大缩短，但是仍需要5天左右的时间，在这段时间里还是有可能产生一些纠纷。

“由于现行法律以‘保护现居住者’的权益优先，因此，可能会给房主带来一些不必要的损失。所以，即使签了购房合同，在过户手续没有办妥之前，对于提前交房的要求售房人仍需慎重。”赵遂根说。

便民提醒

自己办理房产过户手续其实很简单

目前，在我市办理房产过户手续是很简单便捷的。买卖双方带着相关资料，直接到房管局办事大厅就可办理（金水、管城、惠济三区的房产在郑东新区房管局办事大厅办理，二七、中原两区的房产在中原路与百花路交叉口的房地产大厦一楼房管局办事大厅办理），办证最多不超过5天。有什么问题，可先拨打“房管热线”67889900进行询问。