西南板块

地产拉动商业的战略崛起

本报记者 马晓鹏 刘文旭

近年来，郑州市不断加大对城市交通枢纽的改造、更新，其中全长52.02公里、总投资26.55亿元的西南绕城高速建成，极大地改善了郑州市的交通格局。交通便捷必将带来周边房地产的升值，西南板块的房产价值潜力日益凸显。

同时，土地的相对“富裕”，使得西南板块的房地产项目住宅市场做“大”做“精”的同时，商业经济也在迅速崛起。

西南板块的幸福生活

8月9日是一个普通的星期天，家住郑州航空工业管理学院的李女士是这样度过的：上午，到交通路上的世纪联华超市采购一个星期的生活用品，顺便逛逛附近的市场；下午，到大学路和兴华街上的精品店转转，淘几件合适的衣服；晚上，约上几个要好的朋友到淮河路附近的如一坊吃火锅，然后散步去升龙国际中心广场。一天的活动半径不超过5公里。

同一天，在银基商贸城6楼做服装批发的老张又一次来到嵩山南路与南三环交会处的中原百姓采博城，和销售人员商谈商铺价格。将生意转移到这里，老张说他早在2007年中原百姓采博城打地基的时候就已经想好了，“火车站太拥挤，租仓库不仅成本高，而且还难租，将来批发市场向外转移是大趋势，还不如抢占先机。”

“郑州的西南部近年发展很快，和以前相比，不仅生活上方便多了，档次上也提高了很多。”郑州市二七区商务局副局长金一灿如实评价这里的发展。

赵波的拉丁舞培训班是亚星盛世家园东门、兴华南街上最早开业的门店之一，学生也由30多人发展到300多人，“刚开始只有亚星的业主将小孩送到我这里学跳拉丁舞，如今连周边卖煎饼、水果的小生意人都把孩子送到我这里。”

相对于北区的繁华、东区的休闲，郑州西南部多少显得有些落寞没有特色。但随着房地产及其相关行业所带来的冲击，“西南板块”正在崛起。

西南地产崛起大势已定

升龙国际中心、亚星盛世家园、中原百姓采博城等众多地产项目均已成型；德润·黄金海岸、郑州鞋城等项目即将建设或升级改造。金一灿说，“二七区的大部分地区都属于西南板块，而这些楼盘的出现不仅从心理上，形象说更是从数据上确定了西南经济的发展大势。”

不难发现，随着开发步伐的加快，西南板块形成了两条规模较大的地产开发带。

一条是以大学南路为主的升龙国际中心项目；另一条是沿着兴华南街的以亚星集团、中原百姓采博城为主的房地产开发项目。

金一灿说：“商业是有内在规律的，近几年的发展较快，但并不十分规范，开发商在开发过程中应该很好地去策划和定位。”那么升龙国际中心对外宣称的40万平方米商业之所以得到大家的青睐也就不难理解了，９个地块两年内开发完毕，实现住宅、商业、写字楼、酒店、休闲广场等多元素的和谐互动，这种为南部提供的商业载体，在联手国内外著名品牌之后，自然就打造出了一个独立的消费中心。

有人认为，建筑面积在百万平方米左右，项目位于城市经济潜力增长区域，消费能力一定强大，所以商业的发展也一定会顺利和迅速。河南亚星置业集团有限公司总裁高峰则认为并不正确，他说：“投资房地产的并不都懂得商铺经营，所以一定要定位准确。”

高峰解释，开发商投资建设的商业成长主要有两大难题：一是，行业内的商业营销团队不够专业、执行力不够，为完成招商任务，往往会将原先规划好的业态打乱，致使业态不平衡；二是，买商铺的投资者并不都懂得经营商铺。他希望，开发商在投资建设商业业态时，一定做好调研，做可持续性发展的商业地产。

商业向南前景广阔

郑州市市场发展局二七区管理处驻中原百姓采博城负责人张志诚说：“传统的商业集散地基本上集中在火车站附近，那里交通拥堵，仓库难租成本高。但市场发展离不开土地及便利的交通条件，南三环周边有着相对丰富的土地资源和完善的交通设施，所以商业外移南迁是非常有必要的。”

据中原百姓采博城营销总监宋媛媛介绍，中原百姓采博城的建设将使郑州零售业市场的规模进一步扩大，不断促进零售业业态的更新，促进商品交易市场的繁荣。在满足消费者多样化需求，提高消费水平，推动经济发展，实现把郑州建设成为现代化商贸城和全国区域性中心城市等方面发挥一定的作用。

中原百姓采博城招商部总经理任海音强调，“项目在正常运营期内年均收入会达到28729万元，所得税后内部收益率为59.38%，税后静态投资回收期为2.5年，项目财务内部收益率大大高于基准收益率，投资回收期较短。因此该项目具有显著的社会效益和经济效益。”

一个商业项目能取得如此优异的成绩，应得益于良好的社会环境，河南德润置业有限公司承建的王胡砦改造项目，是郑州市首屈一指的规模性大盘，3000亩的占地面积备受世人关注。河南德润置业有限公司开发营销部负责人吴力说：“经过多年的开发建设，郑州南区已初具规模，各项基础设施已基本建成，商业设施和生活服务设施也正在完善，这些正是吸引各项投资的最有利保障。”