在“两会”召开之际，为有效展现全市房地产业发展态势，重点反馈房地产开发企业意见和建议，增进房地产商与“两会”代表的信息沟通，特推出中原楼市“两会场外话楼市”系列访谈。

地产企业自身结构发展亟待提高

河南发展三江置业有限公司

副总经理 杨柳

“目前郑州房地产业经过2004、2006、2008年三次大的国家宏观调控，整体发展水平在全国来讲，是比较健康、理智、平稳的上行态势。” 河南发展三江置业有限公司副总经理杨柳认为，郑州的房价没有跟风上涨，也没因政策问题下跌，从郑州在全国大中型城市GDP排名和房价指数排名看，郑州的房价水平还是略低的。

从目前来看，郑州的开发商并未存在像一线城市那样的早期囤地行为和现象，但是目前仍然缺乏具备规模效应的地产企业和地产项目，杨柳说：“一直都是政府引导地产发展的区域方向。相信郑州地产会在未来的几年，在国家宏观政策的调整下，在城市化建设的加快进程中，整合优势资源，更加健康、平稳的发展。”

房地产业既是一种特殊的产业又是一种特殊的行业，由于土地资源的有限性与不可再生性，关系到国家的安全和国计民生，而住房又是居民最必需的消费产品。所以，杨柳认为，国家必须加强对房地产业的调控和管理。“首先，房地产业发展必须与国民经济发展相适应；其次，按照第三产业的要求，加大房地产业本身结构发展的力度；第三，把房地产经营垄断与房地产企业之间的竞争有机地结合起来。”

在当前楼市大“繁荣”的背景下，郑州房地产业的发展存在哪些弱势或危机？“目前郑州房地产业的资质偏低，容易在激烈的竞争环境中被淘汰；商品房供应结构也不尽合理，一是经济适用房比重偏低，适合于中低收入家庭的经济适用房和廉租房仍然偏少，二是商业用房空置增多，空置面积过多，会造成社会资源的浪费，三是房地产企业融资渠道单一。” 张子静

引领小商品 开创大时代

河南金智置业有限公司副总经理 张金照

郑州市目前商业发展已逐渐形成区域化的格局，随着区域的特定化发展，商业的衍生也随着区域的消费特性而有不同的特色。未来消费趋势，势必依照区域特性而吸引不同层次与档次的消费者。未来的商业设施所规划的商业范围或商圈将受到区域本身特色的局限。郑州火车站的地理区位价值在全国是独一无二的，因此，其商圈区位价值也替代与复制，具备独一和垄断性。

未来楼市仍可投资商铺

针对目前讨论热烈的楼市走势，河南金智置业有限公司副总经理张金照给出了自己的观点，“楼市这一轮快速增长，有些畸形，很不正常, 未来楼市会出现哪些变化，关键要看国家会有什么样的政策，这个风向标很重要。但是，受宏观经济形势影响，商铺市场还是比较火的。”

现在郑州的商业市场还是处于一个快速的增长期。“但是本着实事求是的态度，我仍然会推荐大家投资商铺。”张金照认为，乱世买金、盛世买铺，投资商铺收益还是比较稳定的，而且升值比较快。对于一些不是深谙投资之道的人士，不要去做股票、基金等风险性投资。

一个城市商业的发展单靠个别企业的力量是很难树立品牌商圈的，张金照认为，整个城市商业的发展需要政府的大力支持和扶持，选择开发商方面要设立门槛，避免商业建筑垃圾的出现。对于一些具备实力和商业运营经验的建设者给予政策性扶持，给予市场内的主要大户税收等方面的优惠。

针对火车站商圈的可持续发展，张金照还提出了“稳商、扶商、调商”的设想，具体包含三个层面：

塑造市场的行业竞争力；通过整合产业链，推动产业园与专业市场互动发展，增强竞争力；通过横向结盟，与源头市场达成合作同盟；通过整治商圈环境，塑造良好的大经营环境。从而稳定并吸纳优质商家进驻。

扶商及“帮扶”商用物业的建设者（开发商和运营商）：在商圈改造过程中，需引进上市公司、具有商业运营经验的公司进驻开发，保证建造物业的先进性，切实能满足专业市场升级的功能要求，从而促进商圈升级。

调商及调和商圈内的“商气”，明确商圈经营品类定位，聚焦发展：火车站商圈应为消费型商品、易耗性商品的聚集区域，应主抓服装、小商品两大类别业种的经营，其他区域尽量减少或不建造同类市场，确保市场的聚商效应。张霞