下一个投资“新宠”？

在新政的重拳之下，住宅市场的调控已初显成效，针对投资住宅被遏制的局面，是否会成为投资者的下一个“新宠”？

投资方向转变

商铺写字楼成“新宠”

4月17日，国务院房地产新政出台，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

在不到一个月的时间里，整个住宅市场经历了冰火两重天的境遇。这次政策的严厉程度前所未有，市场的观望情绪也前所未有，成交量的下跌在多个城市，尤其是一线城市已经出现。

“相比住宅市场的焦灼状态，商业地产迎来了一次非常好的发展机遇。”水木良行地产运营总监郭东方认为。

由于之前商业产品的投资门槛相对于住宅产品较高，之前包括商铺、写字楼和酒店式公寓在内的商业地产项目的贷款条件比住宅更为严格，如要求首付至少5成，贷款利率为基准利率的1.1倍，而这次政策的指向使得住宅作为投资产品的门槛已经跟商业地产相比有了拉平的作用，此轮新政的调控，让商业地产投资不但站到了与住宅平等的位置上，从限贷范围看还更为优厚。

郭东方分析，二套房的首付比例提高到50%以后,购买住宅和商铺、写字楼所需要的自有资金将差别不大。从物业价值看，商业和写字楼的中长期收益是一定大于住宅的。因为住宅面对的消费群体大多是个体，属于消费性质的，而商铺、写字楼的消费群体是公司或者是一些较具实力的个体，出租商铺、写字楼能够获利，并可以创造价值。

新政拉平

商业项目更有“吸金力”

近期，新浪乐居推出了《商业地产再逢春，新政下投资客心态大调查》。调查放出一周以来，已有千余名网友接受了本次调查。调查结果显示，新政后，最具投资价值的物业形态中，住宅仅占到了10.2%，66.9%的网友认为商业地产已成为新政后最具投资价值的物业；调查显示，49.5%的网友钟情于投资综合商业，25.6%的喜欢购物中心，也有19.7%的受调查者看好社区商业。

记者近日走访我市部分楼盘项目，升龙凤凰城、远大理想城、小李庄、桃源商城的销售人员表示，现在公司已经改变了策略，据桃源商城销售人员介绍，项目最近新推出200席投资性旺铺后，来电咨询商业部分的电话就比新政前多了1倍以上。

“新政拉平了投资成本，商业地产渐成投资新宠。之前，商业物业首付50%、利率上浮10%的严格信贷政策，新政之后，从一定程度上来说，投资住宅和商业享受的政策优惠一样，人们的购买需求不再受限于信贷的影响，而是更加遵循市场价值的选择。特别是新政针对纯外地人的购房需求的限制，对住宅市场的挤压力度会更大，许多投资者纷纷弃住投商。”升龙凤凰城销售经理王明云分析。

由于中央政府连续出台了系列调控房地产市场的政策措施，在部分房价过高的城市已收到明显效果，但同时也看到万科、绿地、保利、万达、华润地产、凯德置地等品牌房产商也纷纷开始逆市抄底商业地产。据估计，抄底拿地涉及资本至少在1000亿元以上。

商业地产

郑州发展前景看好

在政策导向及贷款倾斜情况下，很多大的地产商如：保利、万科都在改变战略，向商业地产进发 ，商业巨头万达将在裕达国贸开发万达商业广场。

“郑州城市建设目前处于高速发展时期，未来商业地产有较大升值空间。”金智置业副总经理张金照坦称。

根据郑州市城市总体规划，到2020年，郑州市中心城区人口为550万人，建成区面积将达到500平方公里，城市版图将在目前的基础上扩大30%，目前城区内大兴土木，处于大规模升级扩张阶段。

三环以内的100多个城中村正在加速改造升级；建设18项立体交通项目，城市快速路系统，京广路—沙口路快速通道工程、京广路拓宽改造及地下隧道工程、陇海路高架快速通道工程等；新建南三环—长江路立交工程，今年拟投资5000万元，预计2011年完工。

在原有京广、陇海两条铁路形成十字交汇的基础上，郑州将在未来10年内建成郑州至北京、西安、武汉、徐州4条客运专线，对接而成京广客运专线和徐兰客运专线，形成新的“十字架”，从而坐拥新旧铁路“双十字”，更加确立郑州在全国的交通枢纽地位，给郑州带来更多人流、物流、资金流，也带来全新的发展机遇。

张金照分析，这些项目的建设，预示郑州目前处于高速发展时期，城市规模和城市品质逐渐由三线向一二线城市靠拢，但商品房均价在全国范围来看仍处于较低水平，房地产包括商业地产未来的升值潜力巨大。

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正确判断商业前景

在商业地产开发运营前期及过程中，宣传推广是不可缺少的，面对铺天盖地的诱人广告，如何判断，这中间确实大有学问。专家提醒投资者们，以前住宅推广的三点是：地段、地段、“地段＋优惠”；而对于商业地产来说，不仅要看地理位置上的优越性，更要看其商业前景以及目前所处商圈的优势。

有无价值要多“看”

判断一个商业地产是否具有投资价值，要看其是否能够顺利操作、成功招商、并持续经营。即：

一看定位。定位是商业的灵魂，若商业地产的定位有偏差，成功的概率便会很低。

二看规划。规划是定位的反映，规划既要看整体规划，也要看内部的业态规划，良好的规划会合理考虑人流、车流和货流的安排、导视以及各类业种的配比及组合。

三看招商。招商是定位实施的保证，一个专业、科学、合理的招商政策及后期运营管理模式，富有经验的招商团队是招商成功的保障。

四看发展商。发展商的实力、信誉和操作经验是商业地产项目成功的基础，尤其要具有地产操作和商业操作两方面的经验。

五看经营管理。若想获取长期稳定并不断攀升的投资回报，专业的商业经营管理团队必不可少。