本栏主笔 马晓鹏

不单单是郑州5月份销售量大减40%，全国主要城市近期最明显的迹象就是成交量出现退潮一般的大幅度下滑。

在房地产市场中有条规律，“量变在前，价变在后”，本轮市场调整成交量已大幅萎缩，尤其是部分大城市的下调形态属于罕见的“断崖式”，只有2005年“国八条”出来后，楼市曾出现过这种极端现象。按此逻辑，则价格下跌已呈必然趋势，新房价格在高位难以坚持多久，开发商从来不是一个行动一致的群体，各家想法不同，战略不一，5月初即开始全国八五折促销的恒大，现在看起来可算明智，而目前万科、绿地、保利等大型开发商也加入促销阵营。随着开发商阵营分化的加剧，新房价格很快就会迎来整体性的下跌。

本轮调控的目标重点突出：坚决遏制部分城市房价过快上涨。对于这句表述，看空派认为房价下跌，中央才会满意；看多派认为中央只是希望房价不要上涨过快，并不反对房价小幅上涨。但房价并非玩物，可以任由人们摆布，其表现形式往往是不涨即跌，不跌即涨。所以动态地看，中央希望部分城市的房价能够趋于稳定，如果不能控制房价涨幅，宁可让其短时间内出现下跌。

“各地要加强调控政策落实力度，绝不能松劲，要让人民群众看到党和政府遏制房价过快上涨、保障人民群众改善住房条件的决心和信心”，这是建设部官员在权威媒体的表态，可谓态度坚决。

当前房价尚未出现下跌，如果政策开始放松，或者给市场以将要放松的心理预期，则大部分卖家和开发商都将不愿降价促销了，如此则房价不但不会下跌，反而会再度出现反弹，甚至是“报复性”上涨。道理相当简单，“识时务”的开发商应尽快下调价格，否则坐等无益。

但另一方面，“政策底”确已出现，也就是政策不再加码。近期部分中央部委出台的文件，也都是对“国十条”的细化落实，并无严厉新政。至于地方政府的细则，呈渐次放松之态，比如广州和重庆。当前惟一不确定的是，房产税何时出，怎么出，哪些城市会率先试点。上海细则和房产税迟迟未出，若房产税真的出台，基本上可以认为调控政策出尽了。

在任何一轮房地产调控中，一般都会依次出现 “政策底”、“成交量底”、“价格底”。当前的情形是，“政策底”初现，“成交量底”正在形成，“价格底”还需数月才能到来。只有等到“成交底”消失，“价格底”开始出现，政策才有可能松动。政策的松动，将遵循“自下而上”的路径，即地方政府先放松，商业银行的房贷政策先松动，四季度是有可能的。