楼市如何突围

5月的楼市表情是复杂的。无疑，价涨，百姓忧，量跌，开发商愁。无论是开发商有意还是无意地以“供不应求”的态度对抗淡市，都难以在新政的重压之下突围。

随着住宅开工量、新增住宅供应量及库存量的增加，楼市供需的局面将在下半年进一步明朗。而一旦供不应求，成交量又上不去，开发商的压力将倍增，目前打折促销的暗降力度恐会进一步加大。更有业内人士表示，暗降之后，明降或将成为销售突围的最后一道防线。

目前，国家新政实施已经两个多月，郑州新政实施已有两周，“双政”合一究竟给郑州楼市带来多大影响？

近日，记者走访了我市20多个楼盘发现，有些因为对市场价格和走势把握不定选择推迟项目开盘时间；有些项目具备销售条件却推迟拿预售证；有些依然在涨价。采访中大部分售楼人员表示受到影响，少数人依然声称房子卖得特别好，没有受到新政影响。但记者在多数售楼大厅看到的景象印证了上述多数人的观点，看房的人寥寥无几，某些售楼部虽然人不少，但多半都只是在看，并没有购买的意思。

持续的低迷，市场有些吃不消，5月以来，很多大型开发商开始转变战术，利用优惠、打折、送礼等活动来吸引购房者。如中原新城推出的超低首付，每平方米返700元装修基金；中原名邸赠送旅游基金；升龙凤凰城小户型每平方米优惠700元，折入首付款；昆仑华府一次性购房优惠两个点；古德佳苑实施排号优惠，交2万元抵4万元；金蓝湾一次性购房最大优惠到6个点等等。只有少量处于优势地段的楼盘没有任何优惠活动，俨然一副“皇帝女儿不愁嫁”的样子。

大户型遭遇销售压力

位于西郊的某楼盘已经出现了销售压力，记者从销售人员口中了解得知，该项目之前推售的5栋至9栋，286套单位卖掉134套，销售还算不错。而3月拿到预售证的1栋至4栋及10栋、11栋，共668套，截至6月9日仅在4栋卖出6套，销售压力可想而知。

有知情人士透露，“到底以什么样的价格才能促进成交，如果渐降，可能反而会造成购房者观望降价的预期。于是开发商决定要以低于市场预期的价格，一步到位，这也是明智之举。”

新政之后，大户型的销售压力不断增加。来自同致行的数据分析，5月份，某楼盘推售的两栋共有两房三房单位352套，截至6月8日仅剩下18套。四房单位共有176套，截至同一天还剩下120套。个别大户型项目连续几周没有成交或两周成交一套，对开发商极为不利。

优惠是为涨价做铺垫

我市房管局近日公布的数据显示，5月份，郑州商住房成交量为5952套，比4月份大跌3655套，跌幅为38.05%。也就是说，5月份，郑州商住房成交量比4月份大跌近四成。

如果从当月成交量来看的话，今年以来仅比2月份的4887套多，如果从日均成交量来看的话，扣除2月份春节7天假期因素，5月份商住房日均成交192套，为1年多来的最低。

虽然5月份商住房销量出现了大跌，但是房价依然“高处不胜寒”，创出历史新高。不仅新房市场量缩价涨，郑州的二手住房市场5月份也呈这一走势。5月份二手住房成交均价为每平方米4027元，比4月份每平方米涨了82元。

对于5月份郑州商住房出现“量缩价涨”的走势，河南王牌企划有限公司董事长上官同君分析认为，房价居高不下与商品房供应结构失衡有关，中高端商住房供应成交居多，中低端商住房供应成交量较少，估计短期内商住房供应结构不会有明显改观。

“每次新政过后，郑州楼市表情一致‘价涨量跌’，楼盘在成交量下滑时推出的优惠都是在为涨价做铺垫。”投资者张先生坦言。

明降或成突围利器

供求关系决定价格，供大于求，对开发商的不利局面将加重。

“新增供应集中在下半年入市，供应量得到放大，政策面调控导致需求释放受压，特别是对消费心理预期产生严重影响，成交量萎缩已现，并将随市场观望期持续一段时间，市场供需偏紧局面将逐步扭转。”有资深业内人士分析认为，“供过于求市场下，项目入市价格定位谨慎，展望下半年价格上涨动力不足，呈小幅下行空间调整局面。”

还有业内人士认为，新政后自五一开始，郑州楼市已经走过两轮营销，但这两轮营销在新政的重压之下，显得很苍白。

“先是五一的房展会，为各自宣传楼盘造势聚人气。”该人士表示，“虽然有人气，但成交量上不去，逼迫开发商不得不打折进行第二波打折促销，时不时拿出一些特价单位试探市场，维持成交气氛。”

该人士直言，所有降价都是从打折开始，没有成交不管是管理层还是现场销售员都压力重重，若成交量继续低迷，价格的调整范围或有所扩大。

部分开发商明降措施正在酝酿中，或将成为销售突围最后一道防线。