本报记者 黄晓娟

今年以来，楼市经历了两次调控的波动。新一轮房贷的一刀切，在抑制投资性需求的同时，也可能把一些真实的自住需求挡在了门外。在当下的政策环境下，如何能够根据自己的财力、居住需要而理性买房？能否吸收他人的经验、调动自身的智慧判断睿智购房？本期专题通过一些购房者的亲身经历，带你寻找当下买房的机宜。

买三环以内的二手房

● 故事案例

王瑜夫妻俩手头共有13万元。想用仅有的13万元买套房子，他们想到了两个方案可以选择：一是一次性到位，买个100平方米以上的三房，总价大概需要60万元，首付两成就是12万元，如果买了，就意味着手头的钱需要全部花在买房上。

另一个方案就是买个便宜实惠的过渡房，七八十平方米左右的两房，大概总价在30万元，首付两成就是6万元，剩下的钱可以装修，即使首付三成，自己也能交齐9万元，这样一来，王小姐夫妻俩的生活就轻松很多。

▲ 专家支招

新政下，刚性需求者买房，专家建议最好是购买三环以内的二手房，生活配套完善。2000年以后的房子价格普遍都在4000元/平方米上下浮动，而且整个市场的放盘量也很大，客户选择性很强，而且付款压力会减少。

先办按揭再签合同

● 故事案例

苏先生最近投资了一套约60平方米的小两房，单价5800元/平方米，总价在348000元。他交了1万元的定金签了认购书，之后又让交首付款。让他疑惑的是，为何交了首付却只拿了张收据。开发商说先到银行申请按揭，等批了过几天再回售楼处签购房合同。

他几年前曾买过一套二手房，是先签合同再去贷款的。难道二手房和新房流程有差别？他去咨询了另外一家楼盘的情况，售楼员告诉他，一般情况他们是先付两万元定金，一个星期后签合同交首付款，然后拿着合同复印件和首付款发票去银行办理按揭。那先办按揭后签合同，这样的程序银行认可么？带着这样的疑问，他又找到了一位从事地产业的朋友小刘，小刘告诉他说，“其实只要开发商信用好就没有大问题。现在有的开发商就是先交定金签了认购书后，交齐资料去银行办理按揭，然后再签合同网上备案，最后等着银行放款。办按揭只是说先查询信用系统、购房证明、收入证明等手续，真正办理完是在签完合同之后。否则如果你无法贷款，签了合同就必须得违约了。”

原来，现在银行对资料审查都比较严格，一旦有偏差很可能贷不到款。因为楼盘都有自己指定银行合作，个别开发商就针对一些投资型客户或者资料有点复杂的客户，建议先去办按揭申请。申请人连同要求备齐的各种资料一起报送银行，信贷人员对客户书面资料进行初审，然后逐级上报审批，审批通过后出具银行贷款承诺书，之后方正式签订购房合同。对于这样的做法，有的银行也就默认了。因为是二套房，资料审批严格，而苏先生也就同意了开发商的做法。

▲专家支招

现阶段买房需要关注几个特别的问题。签订《认购书》，要约定清楚在什么条件下可以退定金，例如贷款审批未能通过时可否退定金等。必要时可提前看看《商品房买卖合同》及《补充合同》条款，对合同中不同意的条款及时提出，防止日后签订合同时处于被动状态。另外，开发商的特别承诺要写进合同，如赠送花园、广告宣传、样板间宣传、车位配备及出租出售、物业管理费用等优惠措施，以保障日后实现这些权益。

“以房养房”买二套房

● 故事案例

王先生现在手上有套于2003年购买的小房子。现在，家里有老人住，所以王先生想再买一套三居室的房子。

此前王先生的第一套住房，也是通过银行按揭的15年商业贷款期限，现在还了8成。王先生已经去北环某楼盘看了两次，之前听说开发商可以垫一下首付，但是现在开发商却表示不可能再这样做了。

王先生算了一笔账：该楼盘均价6300元/平方米，128平方米的房子5成首付接近40万元，他有些吃不消 。王先生想通过中介把第一套房子卖了，再用第一套房子的钱去付第二套房子的首付。在中介处，中介人员告诉王先生，既然第一套房子的贷款，已经还了8成，完全可以把剩下的2成房贷想办法还清，然后把第一套房子的房产证从银行拿出来，去抵押贷款。第一套房子抵押的款项，可以负担第二套房子7成的总价，王先生只需要付3成就可以买第二套房了。

▲专家支招

消费者想换房，但是因为买第一套房的时候贷过款，所以把第一套房子卖了做第二套的首付款，购房贷款时也只能算作“二套房”客户来对待，所以很多人采取“以房养房”的办法来购置第二套房。

用第一套房子(拿到房产证后)去银行抵押贷款，把贷款用于购买第二套房，如果第一套房子价格足够高，可以全额付款去购买第二套房；如果不够，可以用第一套房抵押的贷款去付一部分，然后等第二套房子的房产证拿到后，再去申请抵押。