2010年，楼市政策调控不断，从4月剑指高房价的“新国十条”强劲出台，9月二次调控压阵再到11月央行两次上调存款准备金率，前段时间，商业和公积金贷款又进行了新一轮的利率上调……2011年，部分楼市政策完成“历史使命”，调控政策“重拳”之一的“限购令”也在部分城市退出调控舞台。在诸多政策变动下，今年的楼市风又将吹向哪里？

调控政策之贷款

贷款利率再次上调

据了解，继去年10月20日起央行上调金融机构的人民币存贷款基准利率后，中国人民银行再次决定，自2010年12月26日起金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。其中，对房地产市场影响最大的是5年期以上贷款利率，由现行的6.14%上调到6.4%。

另外，个人公积金贷款利率5年期以下（含5年）及5年期以上均上调0.25个百分点，其中5年期以下（含5年）从3.50%调整为3.75%，5年期以上从4.05%调整为4.30%。

尽管知道购房还款额增加，准备买婚房的张先生仍表示不会放弃购房计划。他说，相比不断上涨的房价，增加的利息可以承受。“尽管公积金和商业贷款利率都有所增加，但是，如果房价仍在上涨，对市场影响不会太大。”

央行加息出乎意料，不仅让多数预期央行年底前暂不加息的经济学家“大跌眼镜”，也让包括“房奴”在内的银行贷款客户感到未来月供增加的潜在压力。

本报记者 黄晓娟

调控政策之限购令 楼市面临新一轮调控

2010年楼市可以毫不夸张地说是在“调控”中度过的，其中，“限购令”是调控中新出现的“词汇”，也是很多地方政府响应国家调控政策祭出的杀手锏。如今，部分城市的“限购令”已经到期，未来楼市与调控政策的走向再度陷入人们猜测的迷雾中。

“限购令”第一次出现在调控舞台是在去年4月30日北京出台的“国十条实施细则”中，这是全国首次提出的家庭购房套数“限购令”。

而其他城市跟进出台“限购”政策，则是在去年9月底国家出台政策进行第二轮调控后。去年9月30日，深圳紧急出台楼市限购令，随后，厦门、上海、宁波、杭州等15个城市相继出台包含“限购令”在内的多项实施细则。值得注意的是，在这拨集中出台的“限购令”中，大部分都没有注明政策实施时间，但福州、厦门、海口、温州等城市在出台“限购令”时明确提出“有效期限”至2010年12月31日，这也意味着这些城市将成为最早一批解禁“限购令”的城市。

从目前了解的情况看，除了在出台“限购令”时明确提出期限的城市外，其他例如杭州、上海等都很大程度上还将继续执行“限购令”。

随着温州、海口、厦门、福州等城市“限购令”的到期退出，人们也开始猜测市场今后的走向。地产界名大嘴任志强去年就曾抛出自己的观点：“房地产‘限购’政策将在12月31日到期，明年怎么办？”有人认为“限购令”的退出会引发市场反弹，从而致使调控再次失效；有人觉得个别城市限购政策的“有效期”到期会引发其他“暂行”限购政策的城市先后跟风，不过，某房产代理机构负责人认为，这样的影响可能很有限。

该负责人表示，“限购令”所提出的只是新购一套房的“指标”控制，没有对市场和购房者造成非常大的影响，现在购房者考虑更多的是“要不要买”、“买哪里”。而接下来楼市的走向，在该负责人看来，大涨的可能性也不大。

调控政策之新年 业内预测第三轮调控临近

随着多项地产政策的到期，业内人士预测，国家为避免因通胀带来的房地产市场资产泡沫化，短时间之内不会放松。目前已出台的各项地产调控手段，再加上潜在的加息需求，房地产市场仍将面临政策考验。

近日，住房和城乡建设部出台《商品房屋租赁管理办法》，规定出租人在房屋租赁期内不得擅自提高租金。该管理办法旨在加强商品房屋租赁管理，规范商品房屋租赁行为，维护租赁双方当事人合法权益。敏感的业内人士却感觉到了楼市第三轮调控脚步的临近，并指出，该租房新规或为前两次调控辅助条款。

出台该租房新规，对房屋租赁市场将掀起怎样的波澜？对于《办法》规定出租住房应当以原设计的房间为最小出租单位，有业内人士认为，此举旨在抑制群租房，主要是为了防止治安案件和消防失火。而新规的重点则在限制房东提高租金，从市场反应上来看，《办法》限制房租上涨的心理作用大于实际意义，对于遵纪守法的公民而言，合同期内本来就不会上涨租房，没有必要再加以申明。业内人士预测，此番住建部对出租房进行限制可以深度解读为2010年前两次调控的辅助条款，也预示第三次调控脚步临近。

业界观点：未来楼市有望企稳

去年，在楼市调控的不断作用下，楼市成交可谓“一波三折”。据了解，去年12月份，不少楼盘都悄悄提高了售价，部分楼盘售价提高了近10%。

相比一手房，市区二手房价格涨幅则更为明显。记者从多家房产中介了解到，二手房价格上涨明显，部分品质较高的二手房上涨幅度达四五成。

“尽管房价仍在上涨，但房价涨幅已大幅放缓，调控效果显现。”一业内人士认为，随着楼市调控的不断深入和细化，楼市有望趋稳。

对于未来政策走势，业内专家认为，地产行业的调控已经进入常态化，调控短期转向可能性不大，今年政策与市场的博弈仍将持续，政策松紧趋势将主要取决于房价的走势和整体经济大环境。同时，也有业内人士指出，房价的高企无疑与楼市供求失衡有关。在收紧开发商、购房者钱袋子的同时，政府部门更应增加土地供给，从源头上治理发热的楼市。