二手房市场

进入买卖博弈期

市场成交冷淡

今年1月出台的“新国八条”楼市新政中，未满5年二手房交易全额征税的规定让有些购房者措手不及，也让很多二手房交易陡生变数。新政规定，对贷款购买第二套房的家庭，贷款首付款提至六成，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

此外，对于个人转让未满5年的住房，按销售总额全额征收营业税。业内人士认为，增加的税收成本将有可能转嫁到买方头上，但是无论是哪一方承担，税费的增加都增加了二手房的交易成本，对市场成交会有所打击。

“或许是因为刚刚过完春节，来访量一般；挂牌量也没有出现大幅上升，基本还是保持在春节期间的数量，成交不理想,基本都是问的多,买的少，此次新政对二手房的买卖双方都产生了一定的影响。”21世纪不动产经纪人告诉记者。

房主转做房东

近期一系列的楼市调控政策，让二手房买卖市场变得扑朔迷离，房主和购房者同时进入观望状态，房主变房东，以“以租代售”的形式等待更好的机会，为租赁市场增加了供应量。

由于节后又是房屋租赁的高峰期，很多房主在对二手房市场下一步发展前景不明朗的情况下，选择将房子暂时出租，可以以租养贷，静观市场变化。不少中介经纪人也表示，节后很多原本急于出售的房主在节后都打来电话表示要将房子暂时出租。

买卖双方皆观望

不断收紧的调控政策，也收紧了二手房买卖双方的脚步。目前的市场背景下，大部分卖方不会轻易尝试降价，很多房主担心降价引起的连锁反应。业内人士分析，在目前市场形势下的交易中，可能房主同意降价一万元，那买方就会想迫于市场压力，卖方价格出现松动，就会争取优惠两万甚至更多。而对于买方，则希望继续出台相应的政策细则，随着政策实施的不断深入，市场价格出现松动，选择合适的时机出手。

业内人士认为，目前买卖双方的这种博弈对买方市场是有利的，在目前的实际交易中，在议价过程中买方市场更占有谈判的主动权，无论什么背景下，买房卖房还是应该理性，合理分析市场，选择适合自己居住和经济承受能力的房子才最重要。 晓 娟

温馨提醒：

二手房买卖合同中需要注意的条款

●当事人的名称或姓名、住所：主要是指当事人的具体情况、地址、联系办法等，以免出现欺诈情况；双方应向对方做详细清楚的介绍或调查；应写明是否共有财产、是否夫妻共同财产或家庭共同财产。

●标的：就是双方欲进行买卖的二手房，这是合同的关键，一定要明确约定。

●价款：这里也是很主要的内容，主要写明总价款、付款方式、付款条件、如何申请按揭贷款、订金、尾款等。

●违约责任：主要说明哪些是违约情形，如何承担违约责任。违约金、订金、赔偿金的计算与给付；在什么情况下可以免责；担保的形式；对违约金或订金的选择适用问题。

●合同生效条款：双方在此约定合同生效时间；生效或失效条件；当事人不能为自己的利益不正当地阻挠条件成就或不成就；生效或失效期限；致使合同无效的情形；几种无效的免责条款；当事人要求变更或撤销合同的条件；合同无效或被撤销后，财产如何进行返还。