本报记者 黄晓娟

三剑齐发

成交量下降，回款难；准备金率多次上调，贷款难；预售证没到，收钱难……

“未来开发商面临的最大考验是资金链，随着融资渠道的减少和融资成本的增加，能否挺过市场寒冬在很大程度上取决于开发商的‘存款’。” 郑州同致行地产顾问有限公司品牌运营总监曹庆伟认为。

成交萎缩

信贷收紧

严查违规

A

信贷收紧 银行贷款融资渠道受阻

4月21日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这已是今年第四次上调准备金率。

“上调准备金率意味着银行可用于贷款的钱在减少，贷款难度增加。”某开发商坦言，2011年从银行贷款相当难，仅有的寥寥数笔贷款对庞大的项目资金来说无异于杯水车薪。

“用钱的地方太多，不可能像过去那样把大量资金投向房地产。”某银行信贷部门负责人向记者透露。

从银行贷款的融资渠道在收紧的货币政策下已经行不通了。

“已经有越来越多的开发商向民间资本借贷，尽管利息比银行高得多，但在银行吃了闭门羹后，开发商也不得不接受高息的民间借贷。”业内人士表示，向中小开发商企业发放企业贷款已成为很多民间抵押贷款公司的主要业务。

已经建成的房子和预售许可证是开发商从民间借贷的抵押凭据。

但对于开发商来说，民间渠道融资的缺点也是明显的。除了利息远远高于银行贷款，很少有抵押贷款公司能够提供足够的贷款数额。“民间贷款只能满足中小项目的融资，大项目如果从民间渠道融资，开发商往往要和数家抵押贷款公司打交道。”

B

严查违规 开发商怎敢“顶风作案”

近日，市住房保障和房地产管理局召开新闻发布会，通报了3月底以来我市房地产市场秩序检查情况，在检查的104个项目中，大部分企业执行相关法律法规都比较严格，有18家企业的18个项目因存在相关问题被公开曝光，另有11个项目比较规范。

其中，东方鼎盛地产发展有限公司开发的东方鼎盛三期项目，河南乾宏置业有限公司开发的乾宏·领秀空间，河南仁恒置业有限公司开发的仁恒上元和河南省聚合置业有限公司开发的柠檬星座项目等4个项目都存在严重违规。

房管局相关负责人表示，对违规、违法的企业、人员，要依法予以查处曝光，并记入企业的信用档案。

在此重拳下，开发商不敢“顶风作案”。据悉，多个原准备在5月份内部登记或发放VIP卡的活动已被开发商取消。市民举报加上明察暗访的执法检查让开发商难存侥幸心理。

业内人士介绍，内部认购、发放VIP卡、收取定金是过去多数开发商在正式开盘前获取现金的重要手段。

“这次严查违规，意味着开发商在取得预售许可证前已不可能收到一分钱。”业内人士表示，这将让开发商本本来吃紧的资金链更加紧张。

C

限购实施 卖房回款遭遇观望

市场好的时候，开盘售罄是再正常不过的一件事情。时过境迁，在今天，开盘售罄恐怕只能是一个梦，多数楼盘销售遇阻。

房子卖不出去，就意味着开发商回不了款。

近日，在郑东新区东方鼎盛时代售楼处，一进门显眼的位置放着一块房源销控白板，上面代表房子已售出的红旗寥寥无几。记者多次来到售楼部发现，大厅里除了销售人员外，没有购房者前去咨询。

这只是冰山一角，郑州市统计局报告显示，1~4月份，全市商品房销量同比下降，限购区内商品房销售面积下降幅度增大，企业资金逐渐趋紧。

雪上加霜的是，商业住房按揭审批难度的增加让一些购房者的贷款资格迟迟批不下来，有的贷款资格批了，但贷款却迟迟到不了开发商手里。而公积金贷款要等到房子封顶后才能发放到开发商手里。

因此，很多开发商用大幅度的优惠鼓励购房者一次性付清房款，优惠幅度一般在5%以上。还有的开发商用优惠的手段鼓励购房者先付清全款再审批贷款，等待贷款下来，再把贷款的额度还给购房者。