本报记者 刘文良

王万鹏：

2012年赛程近半，临近年中。郑州房地产市场前五个月的运营形势如何？下半年的市场走势又将走样？在五月份郑州房地产市场数据出炉之际，本报记者独家采访了郑州市住房保障和房地产管理局局长王万鹏，为本报读者和业界人士带来郑州市行业主管部门第一手、最权威的数据和分析。

数据说话

上半年郑州楼市运营健康

记者：王局长，能否介绍一下前5个月的郑州房地产市场运营情况？

王万鹏：房地产开发投资情况。1~5月份，全市房地产累计完成投资360亿元，同比增长25.1%；其中住宅投资217.6亿元，同比增长19.5%。商品房新开工面积838.2万平方米，同比增长42.5%；商品房竣工面积235.4万平方米，同比增长185.6%。

商品房批准预售情况。全市商品房累计批准预售面积556.80万平方米，同比增长11.29%；其中，商品住房累计批准预售面积474.23万平方米，同比增长32.74%。市区商品房累计批准预售面积382.29万平方米，同比增长5.47%；其中，商品住房累计批准预售面积324.86万平方米，同比增长24.33%。

商品房销售情况。全市商品房销售累计面积411.26万平方米，同比增长5.99%；其中，商品住房累计销售面积371.93万平方米，同比增长20.95%。市区商品房销售累计面积305.3万平方米，同比增长16.82%；商品住房累计销售面积267.12万平方米，同比增长34.86%。

商品房价格情况。全市商品房累计销售均价为6212元/平方米，其中商品住房累计销售均价为5398元/平方米。市区商品房累计销售均价为7116元/平方米，其中商品住房累计销售均价为6161元/平方米。

二手房市场情况。全市二手房累计成交面积为88.01万平方米，同比下降22.57%；二手房累计成交均价为4479元/平方米。市区二手房累计成交面积为67.05万平方米，同比下降16.17%；二手房累计成交均价为5363元/平方米。

保障性住房建设情况。已开工建设保障性住房项目23个24018套，占省定任务的47.64%，其中经济适用住房5258套、廉租住房897套、公共租赁住房14562套、棚户区改造3301套；竣工2488套，其中经济适用住房740套、公共租赁房1646套、棚户区改造102套。

商品房投放提速 销售形势总体好转

记者：今年前5个月郑州房地产市场呈现出什么样的特点？

王万鹏：从前5个月的房地产市场形势来看，主要体现了以下几个特点：

一是商品房市场投放提速。1~5月份，市区商品房月度投放面积分别为37.45万平方米、10.36万平方米、53.43万平方米、124万平方米、157.05万平方米，环比分别为-21.18%、-72.33%、415.53%、132.07%、26.66%。可以看出，春节过后，房地产市场销售形势好转，开发商对市场信心增强，推盘速度有所加快。

二是商品房销售形势好转。1~5月份，市区商品房月度销售面积分别为23.67万平方米、39.59万平方米、77.13万平方米、69.41万平方米、95.5万平方米，月度环比分别为-61.19%、67.25%、94.8%、-10.0%、37.58%。今年郑州商品房市场销售充分表现出“金三银四红五月”，销售形势明显好于去年，特别是5月份的商品房销量既创出了郑州市区实施住房限购以来的单月销量最高值，也创出了郑州市销售历史上的“红五月”销量记录。

三是商品房销售好于二手房。1~5月份，全市商品房销售面积同比增长5.99%，其中商品住房销售面积同比增长20.95%；而同期全市二手房的交易面积同比却下降22.57%，其中二手住房同比下降22.01%，郑州房地产市场表现出商品房市场先于二手房市场回暖的态势。

四是商品住房销售好于非住宅。1~5月份，市区商品房销售面积同比增幅分别为-62.83%、24.6%、54.16%、41.9%、37.58%，而商品住房销售面积同比增幅分别为-61.78%、28.68%、77.99%、122.11%、55.51%，商品住房各月的同比增幅均大于整体商品房的增幅，说明今年商品住房的销售回升主要是住宅类销售回升，也说明此次市场回升是刚性需求所拉动的。

下半年房价不会大涨大跌

记者：请王局长对今年下半年郑州楼市的走势进行展望。

王万鹏：从下半年市场运营情况来看，下半年郑州楼市的走势会表现在如下几个方面：

市场存在波动可能。在住房限购仍为调控政策主基调的背景下，房地产市场仍将以抑制投资、投机性需求为主。因此，目前就言房地产市场回暖还为时尚早，今后一个阶段仍存在着波动的可能。

市场供应有所增长。一是开发企业在2009年、2010年房地产市场旺盛时拿到的土地将在今明两年陆续进入市场；二是我市正在推进新型城镇化建设，一些城中村改造项目、旧城改造项目、棚户区改造项目也将加快改造步伐。预计全年的市场供应量应不低于去年的水平。

需求有望继续释放。上半年成交量的回升对开发企业无疑是一个利好，但对购房者来说却开始担心房价因此而上涨，有可能加快购房的步伐。开发企业面临的库存压力需要尽快释放以改善资金流，因此下半年“以供应带动成交”和“以价换量”将会并存，一些改善性需求有望进入市场。

房价不会大涨大跌。从宏观层面上，下半年将召开党的“十八大”，房地产市场也要保持相对稳定，各级政府都不会允许房价出现大涨大跌；从微观层面上，在上半年的市场行情中，开发企业逐渐意识到首次置业人群对房价的敏感度和承受度，目前大多数开发企业将价格保持在相对平稳、消费者可接受的水平，相信这个情况还会进一步持续。

今后，郑州市住房保障和房地产管理局将继续落实好房地产市场调控的各项政策措施，确保我市房地产市场平稳健康发展。同时，在中原经济区战略思想指导下，根据我市“中原经济区核心增长区、建设全国重要的区域性中心城市和最佳宜居环境城市”的战略定位，坚持以新型城镇化为引领，引导房地产开发企业积极参与城市组团建设，推动县域房地产市场加快发展。

廉租住房和公共租赁住房

将有新举措

记者：我市廉租住房和公共租赁住房的开发建设现状和前景如何？

王万鹏：我市的廉租住房建设主要采取在经济适用住房项目和商品住房项目中配建的方式进行建设。自2006年底实施廉租住房配建制度以来，截至目前，已累计开工12384套，竣工6493套。公共租赁住房建设则是自2010年开始，结合保障性住房需求以及推进城市化进程、承接产业转移需要，计划大规模实施以公租赁房为重点的保障房建设，截至目前，公共租赁住房新开工39134套，竣工11316套；另租赁筹集公共租赁住房2269套，上述住房已入住务工人员10万人以上，极大地缓解了来郑务工人员的住房困难。

为实现公租房建设和运营的可持续发展，我们确定了“三步走”发展模式。一是在产业聚集区和产业园区统筹规划建设公租房，为解决员工居住困难、支持企业入驻发展和产城融合提供住房支撑。二是在市区内通过在建的经适房和商品房项目配建公租房，逐步满足中等偏下收入家庭、新就业职工和来郑务工人员的居住需求。三是自2012年起，在快速公交、地铁沿线，启动大型复合型社区用地储备工作，拟建设包括公租房和限价商品房、普通商品房的大型复合型社区，在暂停经适房建设后，力求通过建设多种户型的公租房解决城市中等偏下收入家庭、新就业职工和来郑务工人员住房难。

下一步，我们将按照“市场租金、分级补贴、租补分离”的原则，全面推行廉租房、公租房并轨建设和运营管理，通过实施统一市场租金收取和差别化租金补贴，实现家庭保障人口、保障面积、轮候户型及套型面积之间的有效衔接。届时，将有更多的中等偏下收入家庭、新就业职工和来郑务工人员的住房困难得到明显改善。