天气正寒

楼市犹暖

本期

话题

经历了楼市传统销售旺季“金九银十”的“失色”，作为往年成交淡季的岁末出现住房销售的“小高峰”，让处于深冬的郑州暖意融融，楼市的春天正在向我们招手。那么，去年11月、12月房地产市场为何会出现供销两旺的局面？供需双方市场又呈现怎样的变化？本期《微观楼市》聚焦岁末楼市。

郑房指数：去年11月份市区商住房成交量出现了大爆发，根据市住房保障和房地产管理局公布的数据，当月市区商住房共计卖了12941套，成为2009年12月份以来（47个月）最大的月销量。继去年11月份之后，12月份，郑州市区商住房销量再次突破1万套，达到10264套，比11月份少卖2677套，平均每天卖房342套以上。虽然郑州有最新的调控政策出台，但是第四季度商住房累计卖了29138套，创下2009年第四季度以来16个季度最高，成为名副其实的房地产暖冬。

楼市过冬：土地市场的火热，其实也是岁末楼市热的一种反向映射。2013年11月，郑州共推出32宗土地，数量上大体相当于前10个月的总和。开发企业的推盘意愿也很强烈，据郑州新浪乐居数据监控中心统计，去年12月郑州楼市共24家楼盘将推新房源，其中纯新盘11个，占总量近45.8%，大部分为住宅。2013年12月预开盘项目覆盖了整个郑州大城的8区1县1镇，其中龙湖区域6盘即将同时入市惹人眼，其次是金水区开盘量为4个，此次开盘项目住宅占比95.8%。似乎大家都希望抓住2013年的尾巴，冲击年度销售量。

房企营销：年末是房企发力营销的时刻，首付分期、低首付、特价优惠等字眼频现市场，有的为了快速回笼资金或是加速完成全年销售任务亦或是冲击岁末销量，采取“低姿态冲关”。如正商恒钻推出11万元首付即可入住121平方米通透三房，剩余首付款两年内还清；盛润锦绣城推出年末感恩季活动，首付10万元即可入住二环内学区房，并推出了一批53~160平方米的特惠房等。这些楼盘的让利营销对郑州楼市岁末火热起到了推动作用。

购房者说：去年年末推盘的多为价位较低的刚需盘，价位在8000元左右，迎合了刚需族的抄底心理，其次则是改善性需求客户的入市。一部分购房者从2013年年初一路观望，房价都呈现稳步上升态势，今年政策与房价还不知去向，趁着年终优惠政策席卷而来，一定要赶在2014年之前买到房子；另一部分购房者则是在外地打拼一年，赶在春节前坐上“返乡置业”这一班车，了却一件大事，给自己或家人一份新年大礼。

竞合地产王东：这波楼市回暖成因主要有两个方面，第一是宏观经济层面，十八届三中全会后政策没有太大变动，各方经济预期增长；第二是近期各地地王频现，一定程度上影响了楼市预期。但是在调控的大背景下，楼市也曾出现过小的高峰，目前现象也是楼市的正常现象，未来楼市走势如何，还要看市场供求关系和政策导向。

瞭望台：从往年房价变化的趋势与经验来看，岁末房企为了去存量、完成业绩，或者迫于政策的压力，部分楼盘房价甚至会比“金九银十”要优惠，但是新的一年房企往往会将均价上调200~300元。因此，在春节之前是购房者尤其是刚需置业者购房的最佳时机。

太格地产孔玉峰：目前郑州楼市，仍然是以刚需为主，市场总体还是呈现出稳定的态势，如果有效的供应需求增加，市场会一直保持着不错的去化率。同时由于调控政策的长期存在，需求释放也将会保持稳定，因此目前来看，年底至明年上半年仍然是刚需唱主旋律。

点评：岁末楼市翘尾是刚性需求阶段性释放的表现，在2014年新的政策以及市场还未明确之时，房价未来走势尚不明确，但可以肯定的是，目前是刚需置业者出手的很好时机。