栏目记者 龙雨晴

市场扫描：近日，全国首个商品房现房销售试点项目亮相深圳，距离广东省房协内部讨论逐步取消商品房预售制的材料曝光不到20天，这意味着我国在预售制度改革方面迈出关键的一步。据悉，不仅在广东，从2016年开始，杭州、南京都曾尝试过对出让地块在一定条件下提出现房销售要求。对于预售制度改革，业内存在诸多争议，多数业内人士建议在一些城市逐步落地预售制度改革试点，不应“一刀切”。

商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预先支付定金或房款的行为。1994年，我国出台的《城市房地产管理法》中建立了预售许可制度，并对预售条件、监管作出了原则性规定。在房地产市场发展初期，商品房预售制度有利于加快商品房供应、满足住房需求、促进房地产市场快速发展。商品房预售制度是我国房地产行业能够快速发展最重要的基础条件之一，自开始建立商品房预售制度及相关法律、法规公布实施十余年来，我国的商品房预售市场逐步走上了规范化管理和健康发展的轨道，但同时也存在一些矛盾——名不符实、交房维权等现象时有发生。而今，我国各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上，部分城市甚至达90%以上，预售制成为国内商品房销售的主要形式。

房地产是资金密集型行业，持续健康的现金流对房企而言至关重要。销售回笼和市场融资是房地产企业的主要资金来源。今年以来，许多房企感受到融资渠道的步步收紧，“缺钱”已成为2018年房地产的关键词之一。如今，全国首个商品房现房销售试点项目已经亮相，虽然全面实施取消预售制度尚无定数，但在部分城市试点的可能性则明显增加。

业内人士普遍认为，房地产市场对预售制度非常敏感，在房地产市场已基本进入存量时代背景下，若取消商品房预售制度，预计房企三成以上的资金来源将受到影响。取消预售制度虽是大势所趋，却不可“一刀切”。因为其会严重影响企业的现金流，延缓项目建设进度，较大减少企业拿地，造成企业融资不畅。房地产要进入现房销售必须要在房价平稳周期内，而且房地产市场已经基本进入存量环节时代，房地产企业的负债率降低的情况下，预售制度改革试点应该以逐步落地的、渐进的方式，让企业可以有选择地调整拿地节奏，组织好施工、销售管理，把控好现金流。