房价就像口疮，咬也咬不得，舔也舔不得，每天却横在那里，还倍儿敏感，时时给你添堵。

　　中国伟大的城市化是一场人类壮举。同样，房地产也是一场运动，中间夹杂着愤怒的荷尔蒙。中国新一轮住房运动的尴尬局面是：土地是公有制的，全民是名义上的拥有者，但却不得不花极高的代价把其上的一套房买下来；政策是用来调控的，但每一次宏观调控房价就导致房价上涨一次！宏观每调控一次，购房者买单花费就提高一成。

　　总归，结果就一个字——“涨”！连那些预言中国房地产泡沫者，都在悄然入货。“如果说泡沫，也是坚硬的泡沫。”

　　居者要有其住。事情总是要解决。在中国的事情往往是：谁的嗓门大听谁的，但在房子的博弈中，此路不通，居者常常败下阵来。小产房、集体盖楼、不买房运动、自建房运动，老百姓的呼声高昂，却没有结果，逐渐归于静默。

　　有人劝说，中国人脑子里就不应该有人人享有住房产权的概念，中国已成为私有产权房拥有比率最高的国家。但改革开放近３０年来，最难平抑的恐怕就是“凭什么你有、我却没有”的愤怒。

　　愤怒不是坏事，它至少可以促进公平，促成一个相对公平的房市的到来。

　　住在中国的成本

　　某中文网经济评论员陈旭敏近期的一篇文章引起了读者强烈的反响，他感到很委屈，对他在清华大学第二期ＥＭＢＡ媒体公益班的同学说：“房价不会下降是明摆着的，为什么不能说呢？”

　　王小波在《花刺子信使问题》一文中，已经说过，好消息信使总是受人欢迎的，而坏消息信使总是使人不爽，甚至被杀头。他和李银河１９８９年的研究就发现中国存在大量的同性恋群体及同性恋文化，结果使得一本社会学刊物受警告，该刊一位８０岁的顾问老先生连夜表示不要当顾问。

　　趋利避害是动物的第一反应，但对一个庞大的群体或族群而言，必须正视“房价不会下降”这个结论。据中国发改委日前公布的７０个大中城市房屋销售价格指数显示，持续上涨的房价不但没有出现下降，而且继续攀升：今年前４个月，新建商品住房销售价格涨幅在６．０％左右波动，其中，４月份新建商品住房销售价格同比上涨５．３％，而且环比上涨０．７％，涨幅比上月高０．２个百分点。

　　这些数据只能片面看待，涨幅远远超过了这个比重。一位东北城市的市长私下里对朋友说，这个城市的涨幅同比去年超过１５％，但报上去的数字是９％。他分析说，如果涨幅第一的北海市公布的数字是１５％的话，实际涨幅肯定比这个严重。

　　这是短期的房地产走势，看中长期呢？陈旭敏找到了一个观察角度：中国成长中的青壮年群体。

　　我们来看看最近５年的中国大学生毕业人数：２００３年是２１２万、２００４年是２８０万、２００５年是３４０万、２００６年４１３万、２００７年是４９８万。这些毕业生绝大部分都将留在大城市就业，在工作３至５年后都面临着成家、住房的需求，在这个刚性需求链中，他们是最低的一环：自住、对房屋品质追求不高、面积不求太大。这还不算那些因城市拆迁而产生的住房需求和投资型的需求。

　　一方面是如此庞大的住房需求，另一方面是政策上以宏观调控的方式在控制土地的输出、控制银行开发贷款的输出、提高二手房交易的成本，甚至对小产权房的严查，这些都促成了住房成为更为紧俏的商品。

　　住房运动中的国退民进

　　陈旭敏的话当然不中听，他说：“中国的房价已经被推高至不可承受之重，而一旦青壮年这些人口进入劳动力市场，中国房价的下跌空间肯定将被封死。”

　　我们虽然不乐于见到，但这却是我们必须正视的房地产结论之一：中国房价不会下跌。在这一轮开发潮中，中国房地产的出路是从一线城市向二线城市过渡，从一手房向二手房过渡，从满足富人群体到满足中低收入群体的过渡。尽管各个城市的区域性特点千变万化，房地产的政策与市道也各不相同，很难一概而论，但一种基于城市发展和商业利益的哲学观使得这个根本性的判断不会失误。只有在认同这个基础的前提下，所有的决策、营销和购买行为才会变得心平气和，而不是人心恍惚。

　　第二个重要的结论是：中国房地产是朝阳行业而不是夕阳行业。大连万达集团董事长王健林是这个结论的重要支持者，他认为：中国房地产至少看好２０年。这是一个经验的判断，也是富于洞见的看法。中国要从农业社会向现代化社会过渡，必须完成的一件事情是城市化。

　　如果从商业的眼光来看，城市化就是“水泥化”，城市化给房地产及建筑行业带来的商机是历史性的机遇。

　　经济学家梁小民给企业家们讲课，他在黑板上写的第一条是：产权明晰；第二条才是市场经济。他认为：产权不明晰，市场经济无从谈起。

　　在中国新一轮住房运动中，正面临着这样的尴尬局面：土地、住房是在公有制的基础上运行和建造的；政策每宏观调控一次房价就上涨一次，其实道理很简单，宏观调控一次，准入门槛就高一点，成本就增大一些，最后都用市场化的方式由住房者个体买单。

　　住在中国的成本有很大一部分是制度性成本。耶鲁大学金融学教授陈志武的观点是：在一个完全市场上，万事万物都可以金融化和证券化，从而充分参与流通。证券化是财富交流和变现的最好手段。但以国家主义为基础的经济学手段无法完成这种切换。因此在一个不完全的市场经济条件下，中国人的住房就变成了一个暂住７０年的梦。

　　中国人远未完成自己在住房运动中的国退民进之举，虽然说《物权法》的山雨欲来是一个良好的信号，但宏观调控越严厉，中国人的住房成本就越难降下来。

　　房地产的经济理性

　　这是一个建设的“大时代”，正如部分学者对当下历史作出的一个正确判断：中国城市化进入青春期。屈指算来，中国城市化的进程已经迈入第１７个年头了，在“不断增高的亚洲”的外部环境下，中国增高的速度、广度和糟糕程度都是“当惊世界殊”的——这就是我们为什么要讨论经济理性的根本原因。

　　经济理性的要义之一就是“交换”，如果商人看中了一块地，去找政府谈条件，政府会说，这块地可以给你，但你得把附近的马路修了、公园建了、绿化搞了。这是商人与政府间的“共谋”吗？不是，从经济理性来看，这不过是交换的一种方式：北京市规划要围绕五环建绿化隔离带，资金从哪里来？于是，一个交换等式诞生——绿化隔离带＝５０％绿化面积(商人投资)＋５０％项目用地(商人投资的回报)。

　　为什么会出现奥运地产的概念，道理同样如此，奥运场馆的建设，必然会需要庞大的资金占用量，也是庞大的开发量，商人出钱出力搞场馆建设，政府给一定比例的酒店物业权或场馆经营权作交换。

　　它唯一的不好在于：它并非在一个完全市场的环境下完成的交易，甚至于它也不是在一个部分完全市场下完成的交易，恰恰相反，交易往往是在隐蔽的秩序下发生的，因此，交易是否公正与公平，很难得知。

　　不难想象，更多的地产公司在寻找出路：中国的房地产业前景究竟如何？当下房地产究竟有没有泡沫化？拆迁行为是否是一种地产暴力？作为全球最大的开发工地，地产将把中国带到哪儿去？

　　这就是中国房地产业界的前景，经济理性告诉我们，接受现状几乎是我们唯一的命运，而未来，去他的未来吧，它将被“城市化”这面“形而上”的大旗不断拖入到“形而下”的境地：从城市化到水泥化到去农村化，与此同时，房地产业的前景是在悲观中前行，一个大建设时代被时间压缩机给压缩了，在欧洲需要４００年完成的建设时期可能我们只需要４０年，这是一个速战速决的时期，谁会想着延误战机呢？既然这是历史赋予我们的机遇，为什么不好好把握呢？

　　住房孤岛

　　中国的事情往往是：谁的嗓门大听谁的。

　　以前是房地产开发企业嗓门大，尤其是２０００年到２００３年，从传媒的角度来看，主流的报纸，所有的都是开发商的声音，没有消费者或者老百姓的声音。从２００４年之后，关于老百姓的利益诉求，关于他们的声音渐渐出现了，这也是一个行业发展的一个趋势。

　　无论是集体盖楼、不买房运动、自建房运动，都是老百姓的利益呼声，他们的声音大了之后，就会引起政府对行业的判断。

　　但如何评价这种做法呢？“他的出发点是好的，但是我们发现这个事情让大家觉得有点荒诞。”这是一位媒体人士的审慎评价。

　　大家都在分析这样一种情况：在中国这么一个城市化大发展的背景下，经常出现是反着来的现象。比如从２００３年非典之后，宏观调控开始，“我们发现每宏观调控一次，房价就涨一次，尤其是一线城市。”

　　“所以这里一定有一个错位，面对这么大的需求，我们的宏观调控不是一个正相关，是一个负相关的东西。”一位参加经济观察报和新浪地产频道网络聊天活动的媒体嘉宾说。

　　目前整个买房群体都处于静默期，因为他们面对不断昂头的房价毫无发言权。可以说他们正处于一个孤岛上，存在几个断裂关系：

　　第一个是和政府之间的断裂关系，以前的中央政府是支持房地产企业做一个ＧＤＰ大发展，不断刺激它。现在中央的政策为了稳定行业的健康化，采取了新的措施，这些措施损失了开发企业的积极性，使得市场上的供应严重不足，房价也高居不下。一个奇怪的现象是，无论政府是支持地产ＧＤＰ还是控制地产运速，都是对住房者的不利因素。这也是政府的难题，他们早就发现，不管肯定不行，但怎么管都不对。

　　第二个断裂就是房地产市场。从营销来看，也出现一个断点，供需判断上是结构性失衡的，太多住房产品是中高档的住房产品，导致中低档的住房产品的缺位。房价一直下不来是什么原因，就是中高档的住房太多，中低档住房太少，以至于有人没房住，有房没人住。

　　第三个断裂关系，就是一手房和二手房之间的断裂。真正评价一个行业，尤其是房地产行业的标准是什么可以说，二手房的走势才是真正代表一个健康的、朝向未来房地产走势的特点。二手房好这个市场才好，二手房价格代表一个城市区域的价格。“ＣＢＤ的价格是多少，有人说两万，有人说五万，有人说十万，到底是多少，你就得看ＣＢＤ二手房卖多少钱，二手房市场价格是代表某一个区域真正的价格标准。”２１世纪不动产董事、总裁卢航一语道破价格与价值之间有没有泡沫的衡量标准：二手房价格是最接近本源价值的。

　　二手房是真正代表一个城市健康的房地产标准的，能够代表真正交易的活跃度的。但它并没有引起买房者的高度重视。

　　庞大的房地产市场结构错位、一二线城市错位、ＧＤＰ比重错位、富穷人错位、宏观调控与市场化的错位、烂尾楼与豪宅错位、一二手房错位、廉租房与限价房的错位、房价与负担的错位……种种因素看起来，房地产的阵痛期远未结束。            

　　据《新周刊》

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