嘈杂的城中村

　　利益相关群体都需要“平衡”：既要让政府满意，也要让村民满意，还要让开发商有利可图，此外，还要考虑妥善安置在城中村中租住的流动人口。

　　２００８年郑州城中村在政府的力推中急行上路。

　　放弃还是进入？历史关头，开发商请勿左顾右盼。

　　紧张等待

　　村民表情：时刻准备着

　　４月８日，郑州金水区聂庄。

　　楼道干净整洁，张文贵的老伴经常打扫楼道，不过楼顶天台的天棚前几天让风给掀掉了一直没有修理，“反正是要拆掉了的……”只是看到天台上枝繁叶茂的凉棚，张文贵有些不舍：我本来要在这里安置一张大理石桌的，清明的时候可以在这里祭拜……

　　一直以来，张文贵一家有一栋自建楼出租，每月租金收入颇为丰厚，过着这个城市里让大多数人羡慕的收租族生活，基本没有生存压力，一栋他十年前“种下”的楼，现在结出的丰硕果实，足以让他的两个子女不用上班工作也能保持极为优越的生活水准。

　　近一年来，张文贵阅读学习了大量土地征用法律和法律解释，包括刚刚生效的物权法，用他的话说，在土地法这块，他们比很多律师都要懂。“不怕拆迁，赔偿的面积和费用我估算的不会差一毛钱”。

　　但紧张的情绪依然弥漫在他和周边的村民中，“毕竟这是一辈子的大事儿”。

　　村落中的大部分住宅，白天房间内要靠电灯照明，村里的街道也形同“地道”。但就是在这样的环境中，村里的人气和商业气氛却很旺，狭窄幽暗的街道两旁，排满各种商店、杂货店和服务网点，在村里居住的人除了村民之外，还有几万租房而居的外来打工者。

　　就在繁闹的市中心区域，就在鳞次栉比的高楼大厦之中，每个“城中村”就像在方圆几公里人为制造的一个整体的高达２０多米的“水泥巨物”。其基本的住宅楼是一家一户的个体盖起来的，但在土地和房租收益的刺激下，建筑已完全失去个体差异的美学意义，经济的铁律也碾碎了郑州传统村落和谐人居空间的“文化意义”。

　　取舍进退

　　开发商算账：有利可图 空间有限

　　在“进村”的过程中，开发商到底能不能挣钱，能挣多少钱？

　　郑州市长城房屋开发集团有限公司接了７个城中村改造的项目，董事长申仕禄告诉记者：“至于说能挣多少钱，我没有底气，因为不参与城中村改造，不知道其中的酸甜苦辣。”他不认为城中村是城市的最后一块蛋糕：“那就是食之无味，弃之可惜的‘鸡肋’。”

　　河南农业大学经济学博士邓俊峰给记者算了笔账：拿某城中村项目来说，总开发面积１００多万平方米，按１００万计算，５％建廉租房就是５万平方米，一平方米的土地成本是１７００元，加上２０００元的设计、建筑、道路等建设成本是３７００元，再加上房地产公司的财务成本，一平方米约４０００元。建５万平方米的廉租房，开发商要投入２个亿，开发商能收回多少呢？一平方米一月租金５元，一年６０元，要交给当地政府租５年，租金能收３００元，５万平方米５年的租金是１５００万元。“２个亿的投入，１５００万元的产出，交银行利息都不够。”邓俊峰说。

　　盈利是开发商的本能，开发商不愿意赔钱的话，该负责人说，一是提高房价，按照４０００元的成本，至少要卖到６０００元才有钱赚，二是把容积率提高到７％，这样可以降低土地成本。

　　但是，目前政府的１０３号文规定，三环以内的房地产项目容积率不能超过５％。那就只有抬高房价了，而谁来为高房价买单呢？

　　邓俊峰认为“只能是市场，接最后一棒的人没有选择”。

　　但是，郑州市需要改造的城中村有近１００多个，大部分开发商还处于观望状态。既然商机如此巨大，为何地产商们难以大量进入呢？在记者的采访过程中了解到，一些房地产公司之所以望而却步，就在于拆迁中出现的种种问题，将极大考验开发商的资金实力、法律操作水平、协调关系能力以及应对突发事件的能力。有的项目不要说拆不动，就是拖上一年半载也可能把开发商拖倒。

　　急行上路

　　政府：背负民生烙印发力疾步

　　郑州市城区经济占ＧＤＰ的比重为４４．６％，在中部六省省会城市中位列倒数第一。

　　郑州市的城区经济今后如何发展？市领导李柳身说，郑州市区腾出来的土地不能单纯地进行商品住宅建设，要拿出３０％～４０％的土地搞商业，发展总部经济、楼宇经济。只有这样才能让郑州市的区域经济得到发展，并防止郑州市出现“产业空心化”。

　　２００８年年底之前，郑州市已经审批的６２个城中村要全部完成土地的“招拍挂”。同时，郑州还要着力推进重点区域６０个城中村的改造。其中的５个重点区域内，有３３个城中村都是下一步改造重点。这些城中村改造的“招拍挂”程序中，都已经充分考虑到了居民区所建学校等公用设施的建设用地。 　

　　郑州市市长赵建才介绍，城中村改造将优先保障中小学、幼儿园、医院、游园绿地、社会停车场、垃圾中转站、消防站等公共设施用地。副市长穆为民也称，城中村遍布郑州市区各个方位，非常适合开发学校、医院、停车场等和市民生活关系密切的基础设施。

　　“他们不用劳作，有村社的分红和出租屋的租金，足可以高枕无忧……他们成为居住在城市里的特殊群体——出入城市公共场合，却没有得体的打扮和相应的气质，对宗族观念、对求神拜佛的尊崇弥漫了整个村落。城市在进化，村庄在消失，‘村’民在夹缝中裂变。老人在麻雀桌上消磨着他们的最后岁月，中年人在文化水平低下、被社会的先进产业淘汰的情况下，固守现状，任何一项有关‘城中村’新政策的出台，都会令其对自己的生存状况担忧。”河南农业大学经济学邓俊峰博士对郑州城中村现状如是描述。