本报记者 黄晓娟

在美国，商业地产的市场规模大约是住宅的两倍。万通董事长冯仑指出，在人均GDP达到8000美元的经济实体中，商用不动产会成为地产业的主角。而中国只有10个城市人均GDP达到8000美元，因此，中国商业地产未来的市场发展空间不可估量。

商业地产机遇是否来临

《2008 中国商业地产专家报告》指出：城市化在未来五年带来新增人口是1.2亿，每年新增城市人口2400万，城市大众化消费市场每年大概增加900亿元，增长非常可观，直接刺激商业地产的发展。

9月29日，万通董事长冯仑在《证券报》中提出的观点：在人均GDP达到8000美元的经济实体中，商用不动产会成为地产业的主角。以美国为例，商业地产的市场规模大约是住宅的两倍，中国商业地产未来的市场空间很大。

“对于沿海城市开始扩大商业地产的比重，在目前的市场中，是一种逆向运作的思维，但符合长期趋势。”冯仑认为。

香港太平洋国际投资集团CEO贾卧龙近日也持同样的观点：人均GDP达到8000美元，必定是城市的高速发展时期，商业地产在此背景下不仅会迅猛发展，还会不断完善。

投资从规划开始

郑州作为二线城市，商业地产拥有更好的机遇和挑战。

近几年，随着城市建设的加快，房地产市场迅猛发展，商用物业的开发一直在提速，涌现了许多专业市场、大型卖场、社区商铺。由于许多开发商在商业地产运营上比较成功，商业聚合效应开始显现，商气、人气逐年提高，呈现出蓬勃发展的趋势。

对市场上林林总总的商业地产项目，对那些天花乱坠的发展前景的宣传，消费者在选择商业地产之时，究竟应该从什么地方开始？

“判断一个商业地产项目是否值得投资，最先调查的就是它的规划。”郑州国贸中心总经理丁盟说，事实上一个商业项目规划的好坏直接决定了这个项目的前途。

丁盟认为，不少投资决策者十分重视商业广场的选址，认为只要选址好，商铺建好后，就不愁租售，收益就一定会好，因而忽视了对商场的规划设计。事实上，商场的整体规划布局，往往决定商场今后效益的好坏，直接影响商场面积使用率、出租率、开业率、收益率、租售价格、招商率及投资风险大小等方方面面，关系到商业项目的成败。一些开发商、商铺投资者误认为商场规划布局在项目完成后可随意更改，甚至可以推倒重来，不是什么大不了的事情。因此，他们往往在项目开发前期，对商业地产合理规划布局的重要性和有关专业技术半信半疑，或者根本不相信，直到项目开发失败后才亡羊补牢，而此时却往往是木已成舟难以补救。

不求短期价格上涨

市场好的时候也有失败的项目，市场不好的时候也有畅销的项目。市场大浪淘沙的法则是，好的项目会受到投资者青睐，而不好的项目会死去。

什么才算好的商业地产项目？曼哈顿商业广场企划部主管胡伟认为，是那些地段好、定位准确、开发商自身商业资源比较丰富、运作得当的商业地产项目。像郑州国贸中心、曼哈顿第五大道、华城国际街都是资源整合得较好的项目。如何才算运作得当？胡伟认为，一个重要的衡量标准是开发商自持物业的比例，自持比例愈高，说明开发商越成熟。宏远（郑州）置业公司营销总监韩洪涛则更多地强调项目的商业定位，“没有清晰的商业定位的项目，市场不会认可。像郑东新区有很多楼盘的底商，紫荆山路、东大街沿线有很多商业地产项目闲置，都是开发商当初在开发时对市场没有清醒认识的结果”。韩洪涛认为，在经历了国家严厉的宏观调控和商业地产市场自身的调整之后，郑州商业地产显得愈加成熟和理性。对于什么是优质的商业地产项目，投资者已经有非常专业的判断。所以，开发商一定要按规律办事。

对此，胡伟非常认同，与住宅投资相比，商业地产投资并不追求短期价格上涨，而追求收益的稳定回报，因而投资性更强，投机性更弱。这就要求投资者有相当的专业知识。