楼市供求

本报记者 黄晓娟

“新政”实施仅一个多月，郑州商品房市场开始进入“量跌价涨”阶段。根据同致行提供数据显示，5月郑州商品住宅销售面积环比减少三成左右，郑州楼市供求关系连续16个月以来首次逆转。

面对市场变动，各大楼盘表现各异。大多数项目持价观望，少部分楼盘则迅速调整营销策略，开始试探性释放优惠。

近日，记者在鑫苑·逸品香山、正商·幸福港湾、中原新城、升龙国际中心等楼盘销售中心发现，特价房、优惠房浮出水面，这是楼市大半年以来，首次出现的大规模优惠活动，同致行运营总监曹庆伟认为，在中央新政和地方政策的重压下开发商不得不采用优惠策略来招揽客户，他预计，成交量的连续下降未来会影响到价格。

近日，记者从多家房展会上了解到，不少楼盘纷纷打出促销优惠。如鑫苑·逸品香山推出特价房、托斯卡纳推出买房送精装、中原新城、升龙国际中心纷纷推出青年置业计划，及时优惠释放，促进了楼市成交量。但大部分项目仍然反映较慢，持价观望。5月楼市成交量已经环比下滑三成多，郑州楼市供求关系连续16个月以来首次逆转。未来楼盘优惠力度将持续，灵活营销项目将分化较大市场份额，避免楼市陷入冷局。

根据同致行市场调查，本月各楼盘单月销售量明显降低。本月成交量百套以上的楼盘大多为地段优越项目，或品质大盘，如银基王朝、升龙国际中心、橄榄城等。未来楼市促销战将逐步打响，灵活营销项目将分化市场份额。

土地市场再次升温

5月，郑州市土地市场再次升温，月内共成交经营性土地（不包含工业用地）15幅，成交总面积高达421.76万平方米，约合6326.4亩；其中，成交幅数环比仅增长15.4%，成交面积环比大幅增长17倍有余。

曹庆伟分析其原因，主要在于政府响应中央调控思想，加大普通商品住房和保障房建设，因此本月经济适用房用地供应占据了绝大份额。同时根据郑州国土资源局第二季度的供应计划，郑州市第二季度将供应各类住宅用地3463.33亩，预计未来两三个月内住宅用地，尤其是保障房用地供应仍将大幅放量。

2010年全年的各类住宅供应量计划为8655亩，其中，保障性住房、棚改房和自住性中小套型普通商品房用地比例占90%。而今年一季度，郑州市商住房供地计划仅为521.62亩，这意味着2010年下半年土地将集中投放，这为本轮市场波动下郑州市的开发企业预留了利润空间。如果按照容积率为3来测算，2010年投放土地将可建设商品住宅1558万平方米。按100平方米每套测算的话，2010年投放的土地将为郑州市提供15万套住宅，保守估计需要郑州市两年时间销售。房源增多对稳定房价、提升购房者信心十分有利，但这些土地变成真正的住房进入市场，最快得到明年上半年。

介于上轮波动经验，大多业内人士认为本次波动周期不会太久，楼市变动也会相对缓和。在当前供大于求、需求萎缩的背景下，“优质”的企业和楼盘才能真正体现出“优价”，也最能体现出“优卖”。

“无所作为的等待会导致楼市陷入比上轮波动更为严峻的僵局。建议开发企业保持高度警惕，对在售项目实施灵活营销、做足客户心理把控工作，极大限度地保持销售稳定，赢在市场下滑的每一个阶梯之上，全方位提升项目市场竞争力。”曹庆伟坦言。

大浪淘沙，楼市进入优选时代。优胜劣汰的过程，也是优选的过程。经过这次大浪的洗礼，真正优质的企业浮出水面，生存下来并成熟发展，劣质的企业将被无情地淘汰。汰弱留强，对企业而言，是个痛苦经历的过程，对行业发展而言，实乃幸事。

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郑州同致行地产顾问有限公司：是同致行（中国）在郑州成立的全资子公司，致力于中国中部房地产代理相关业务拓展，短期立足中原，郑州同致行的成立正式拉开了同致行北上的发展战略。

几年时间先后在郑州、洛阳、开封、南阳、安阳等地成功策划代理了城市综合体、纯商业、写字楼、大型住宅、高端住宅及大型旧城改造项目15个以上，建筑面积超过700万平方米，目前在郑州市的代理建筑面积市场占有率排行第一名。创造了同致行在异地业务发展领域的新篇章，基本树立了在中原腹地的专业形象和市场地位。

郑州同致行正在服务的房地产项目包括：升龙郑州曼哈顿项目、建业世纪华阳项目、宝龙城市广场项目、升龙中原新城项目、河南高速奥兰花园项目、鑫苑现代城项目、正商红河谷项目、棉纺路惠众项目等。