本报记者 黄晓娟

5月以来，郑州市场上的小户型公寓逐渐增多，大致可分成住宅类、商务类及酒店类公寓共3种，这些小公寓是否适合自住、投资回报多少，让不少置业人感到困惑。

住宅公寓 自住者的优选

查找资料显示，按照土地产权性质划分，商务公寓与酒店式公寓均属于商住楼，产权在40~60年之间，而住宅类小户型公寓属于纯住宅产品，产权是70年。

深圳市泰辰置业顾问有限公司副总经理徐钧认为，住宅类公寓是小户型公寓中最适合自住的产品。“自住人士购买住宅类公寓，后期需要承担的风险最小”，他表示，首先，虽然我国对土地产权到期后如何续租没有出台相关规定，但业界普遍认为，3~5年内，续租费用应该能被确定下来，而住宅用地的续租费用肯定会比商业用地低出不少。

其次，从居住成本上计算，住宅类公寓的水、电等日常支出费用均有国家补贴，而一般来说，非住宅类公寓的居住成本要高出很多，因此，对于想要选择小户型公寓的自住型买家而言，能有效节约居住成本的住宅类公寓，当是首选。

徐钧分析，住宅类小公寓与普通小户型住宅相比，差别只在于建筑结构，普通小户型一般是两梯6户或是两梯8户的结构，而住宅类公寓可达3梯20户左右。

他认为，在郑州，普通小户型和住宅类公寓都占有一定比例，若是选择成长潜力较大的区域置业，保值力是比较强劲的。

商务公寓 投资综合体升值大

“商务类公寓和酒店式公寓均属于投资产品，比起后者，商务公寓的需求定位更加精准，产品类似于办公写字楼，因此最适合创业期的SOHO族群。”徐钧建议。

所谓SOHO族，是指那些将公寓隔成两部分，既居住又办公的置业者。一般来说，个体经营者、自由职业者以及从事传媒、IT、广告、公关等相关行业的人士，比较适合购买此类产品。

在使用成本方面，进驻商务公寓不需支付高档写字楼的昂贵租金，运营更加轻松灵活，因此不少创业初期的商务人士热衷于购买或是租用此类物业。

徐钧提醒，购买商务公寓，要重点考察项目周边的租金水平，这在一定程度上决定着后期的收益多寡。“由于综合体项目的地段与配套具有均好性，客源比较充裕，因此租金收益会更具保障”，他表示，一般而言，商务公寓的租金回报率达到6%以上就比较适合出手，而综合体内的商务公寓投资回报率可达8%。

酒店公寓 品牌保障收益

产权式酒店公寓是开发商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者只拥有产权，而使用权由酒店管理公司经营支配，业主则获取年度客房利润分红。

产权式酒店公寓的收益方式主要分为两种类型，一种是低风险低回报的固定收益法，无论经营状况如何，业主每年都会有一定数额的收入，盈余部分为物业公司所有，合同一般都要签10年以上；另一种是委托物业公司出租经营收益法，按照10%到30%的投资回报率计算，按照房值不同收益略有不同。

目前郑州在售的产权式酒店的收益方式属于第一种，相比后者利润较少但更有保障，投资回报期在15年以内具有投资价值，15~20年则投资价值较差，高于20年不宜投资。

“酒店式公寓与普通住宅本质的不同就是提供酒店式的服务，因此今后服务质量的好坏直接关系到物业今后的租金和收益回报”，徐钧指出，好的酒店管理公司不仅能够保证广大投资者获得稳定的收益，对物业的升值也会起到较大的推动作用。

因此，将大堂改成房间出售的情况，造成业主的权益受到侵害。投资酒店式公寓必须要看酒店经营管理公司的实力，包括服务水准、管理经验及信誉等方面，首选知名品牌、拥有较长酒店经营历史的公司。

置业者在选购商务、酒店类小户型公寓时，一定要看清土地证上的权属划分，公摊包括哪些部分一定要仔细确认，以防开发商后期将业主共有的配套设施转售或出租。此前，曾有开发商将公寓大堂改建成房间出售的情况，侵害到业主的权益，为减少后期纠纷，出手前一定要谨慎，优选大品牌、信誉良好的企业所开发的公寓项目。

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深圳市泰辰置业顾问有限公司副总经理徐钧，2001年入职深圳至祥地产经纪公司； 2002年入职深圳中原物业顾问有限公司并获2002年度“最佳生力军”银奖；2004年度获策划中心“优秀策划师”、“最佳业绩策划师”； 2005年获策划中心年度“最优秀表现策划经理”。

深圳市泰辰置业顾问有限公司创立于2006年，在创立之初就以其全国的视野专注并投身于河南房地产市场的发展。分别在房地产二级市场领域向河南开发企业提供专业的市场决策咨询服务和营销策划代理服务；同时也在房地产三级市场向河南地区客户提供安全、有效的二手房租售经纪服务。