刘志峰 国家住房和城乡建设部原常务副部长、中国房地产业协会会长

去年国务院出台了《关于支持河南省加快建设中原经济区的指导意见》，将建设中原经济区上升为国家战略，对推动中原经济区实施跨越式发展，支持中部地区崛起具有重要意义，给河南的发展带来了重大的机遇，建设中原经济区的核心任务是推进工业化、城镇化和农业现代化集约发展，保持房地产业健康发展，对促进河南三化协调发展具有重要作用。

站在经济发展全局看调控

房地产业健康发展在国民经济发展中至关重要，在城镇化过程中房地产业对拉动国民经济增长、改善城镇面貌、提高城市生活水平发挥了重要的作用，但也出现了相关地区经济发展过度依赖房地产，房地产过度依赖开发，开发过度依赖住宅建设问题，加之居民价值观念的变化，一段时间以来投机、投资性住房过大，从而造成房价上涨过快的问题，因此从去年下半年以来，国家采取了包括限购、限贷这一类的措施，调控房地产市场。去年12月份，中央又召开了经济工作会议，明确了房地产调控政策不动摇，要促进房价合理回归，加快普通商品住房的建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。

看房地产调控不能局限于房地产本身，而要从经济社会发展全局，跳出房地产看房地产，要着眼于房地产长远的持续健康发展。首先，投资特别是投机性的住房需求过大导致房价过高，会造成房地产泡沫，影响市场波动，增加金融风险，威胁到房地产的健康发展，也影响到国民经济的健康运营；其次，房地产业过度繁荣，不利于今后经济结构调整和新兴产业的发展；同时，房价过高提高了城市生活成本，不利于人才和劳动力的引进和稳定，降低了城市竞争力；此外，房价过高不利于和谐稳定。

因此，去年下半年以来，中央多次强调要坚定不移地把房地产调控落到实处，确保见到成效，这是维护社会经济发展大局的需要，是促进市场持续健康发展的需要，也是保障和改善民生的需要。

在调控政策实施的过程中，房地产市场总体上开始降温，投资投机性购房，特别是投机性购房需求得到了有效遏制，多数城市房价涨幅明显回落，调控成效已经显现。但是必须要看到房价维稳的基础并不牢固，遏制投机投资性购房的制度还不完善，房地产市场的不切实性和区域性的差异仍十分突出，房地产业与国民经济良性互动、协调发展的格局还没有完全形成。

此外，去年至今调控采取了很多措施，实际上房价下降了，但是老百姓觉得取得的成效不大，原因在于银行贷款利率的提高让老百姓买房时实际上付出的钱并没有减少，这个问题依然需要解决。

河南房地产业发展空间巨大

宏观调控并不意味着行业发展停止，房价回归也不代表产业下行，实际上在未来十到二十年时间里，房地产业还有很大的发展空间，中国经济的发展需要房地产，中国的城市化离不开房地产，支持产业发展的基础是市场需求，我国房地产业发展市场需求潜力很大，居住性、改善性购房需求以及商业地产、旅游地产、养老休闲地产、公益地产足以支撑房地产业持续、健康、快速发展。

去年，我国城市人口已超过50%，如达到65%~70%城市化水平还将增加近2.5~3亿城镇居民，就住宅来讲，按照城市年提供住宅8亿平方米计算，满足新城镇居民住房需求加上城镇改造的住房需求、改善性住房需求，保守估计也需要十年以上时间。

就河南而言，房地产业发展潜力比较大。首先，加快建设中原经济区对房地产业的发展是一个很好的机遇；其次，城镇化的推进也是房地产发展的原动力，河南城镇化水平低于全国平均水平，每年农村向城镇转移人口的住房需求很大，城镇化率每提高1个点，就会为河南房地产业带来巨大的发展机遇；其三，房地产业区域差异很大，河南房地产业发展还处于成长期，特别是一些市县刚刚开始起步、发展较快，根据国家统计，近年来东部地区商业住宅销售业绩占全国的比重基本上呈下降趋势，中西部地区比重则是逐步上升的。

加快推进企业转型发展

随着调控的深入，房地产业的业态和发展模式也将发生转变，从重规模速度扩张转向重质量、效益发展。第一个趋势是由单一的属地开发模式转向高附加值的全产业链服务，企业会更加注重在产业链上资源的优化整合，兼并重组、战略协作、优势互补将成为一种常态；第二个趋势是由单一的住宅开发转向多业态的经营，住宅和商业地产、旅游地产、养老休闲地产、工业园区地产等多样化发展；第三趋势是由高消耗、高排放的粗放式发展模式转向绿色地产发展，在节能减排国家发展战略要求下，房地产业走绿色发展之路是大趋势，房地产业向绿色发展转变，首先要大力推进住宅产业现代化，除了规划建设方式和产业链组织方式，积极发展环保型住宅，还要推进住宅全装修，同时，还要在住宅建造和使用过程中，促进太阳能等新型能源和再生能源的利用和循环资源的利用。

没有垮掉的行业，只有垮掉的企业。对房地产企业而言，调控既是挑战也是机遇，企业发展面临困难，既有调控政策的影响，也有发展战略的不对、经营管理不善造成的，面对挑战如能够积极应对，加快企业转型发展，加大资源整合，探索自己的发展模式，企业就会获得更大的发展空间。

多年来房地产产业发展过快，房子盖了不愁卖，导致多数企业缺乏忧患意识，影响了行业健康发展。而企业实现转移发展，就必须要以改革创新为动力、以优化管理为抓手，推进建设方式创新、产业和业态创新、科技进步和技术创新、融资方式创新、管理方式创新，努力推动企业走上创新驱动、内生增长的良性发展轨道。

以绿地集团、恒大集团为例子，同样面对调控，他们依然保持着很好的发展态势：绿地集团2011年年营业收入和利润比上一年分别增长52%和37%，原因在于绿地集团主动顺应政策和市场要求积极转型，通过区域制度调整、产业机制调整和产品机制调整，形成了房地产业主业务突出，能源及相关产品并列发展的七个布局，实现了在发展中促转变，在转变中谋发展的跨越式发展。同样，恒大集团重视企业发展规划，布局二三线城市和潜力区域，从项目建设到每个环节，从集团公司到每个部门、每个项目、每个岗位制定了标准化管理，做到了次次有标准，项项有考核，开发出了性价比比较高的有专利的住宅。

因此，开发企业要从企业实际出发，顺应国家产业政策和市场变化，进一步明确企业发展战略，根据企业的优势和特点确定是专业化还是多元化发展，提高资源整合能力，积极参与保障性住房建设，注重企业社会责任，提升企业品牌形象，重视科技进步和技术创新，增强企业节能创新。此外，还要注重引进消化吸收，增强创新能力，大力推广绿色技术，提高产品的功能和质量，为老百姓建造长寿命、高品质、绿色环保的好房子。